Contrato de arrendamiento (entrega de la cosa arrendada). Entrega de la cosa arrendada (contrato de arrendamiento). Entrega de la cosa arrendada (mora)
| Autor | Raúl Tavolari Oliveros |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 1007-1020 |
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Corte de Apelaciones de Concepción 2 de junio de 1979
Considerando:
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Que se presentó don Samuel Fuentes Paredes en representación de Olimpia Solari Magnasco, María Elvira Cruz Magnasco y María Magnasco Sívori vda. de Cruz, según poder que acompaña, demandando en juicio sumario a la Asociación de Ahorro y Préstamos "Andalién para obtener la declaración de que la demandada debe pagar a sus representadas: A) Las rentas de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a mayo, ambos inclusive, del año 1977; B) La suma correspondiente a la multa del mes de mayo del mismo año; y C) la cantidad correspondiente al impuesto generado a la comunera Olimpia Solari y causado por la indemnización establecida en la cláusula 5° del contrato de arriendo acordado por las partes. En subsidio, las cantidades que el Tribunal determine, con costas.
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Que la actora funda su acción en el hecho de haber acordado con la demandada un contrato por el cual entregó en arrendamiento el local comercial compuesto de una planta baja y un entrepiso y las oficinas Nº 21 y 22 del segundo piso, ubicado en Aníbal Pinto 521 de esta ciudad, por un plazo que correrla desde el 19 de enero al 31 de diciembre de 1976 y por la renta mensual anticipada de $ 21.250. En la cláusula 7° del contrato se estipuló que si la demandada al término del plazo fijado para la duración del contrato no cumpliere su obligación de restituir el inmueble arrendado, pagarla una multa o cláusula penal equivalente al doble de la renta mensual por cada mes atrasado en dicha entrega; que la arrendataria también se obligó a pagar cualquier clase de impuesto que
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generara a la arrendadora una indemnización contractual de $ 50.000 pactada en la cláusula 5° del contrato y pagada a doña Olimpia Solari.
Que, en la especie, la demandada no cumplió con su obligación de restituir el inmueble en el plazo estipulado, sino el l9 de junio de 1977, pagando a la arrendadora, únicamente, la multa convenida durante los meses de enero a abril de 1977, por lo que adeuda la renta de arrendamiento de dichos meses más la multa y renta correspondiente al mes de mayo del mismo año; y, finalmente, que la obtención de la indemnización de $ 50.000 le originó a doña Olimpia Solari un impuesto de $ 28.749, cuya cancelación demanda.
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Que la parte demandada pidió el rechazo de la demanda en todas sus partes aduciendo, respecto del cobro de las rentas de enero a abril, que en la cláusula 7° del contrato sólo se estipuló multa para el caso de no restituirse oportunamente el inmueble arrendado, por lo que nada se adeuda por este concepto; en cuanto a la renta y multa correspondiente al mes de mayo de 1977, solicita también su rechazo por cuanto el demandado desalojó el inmueble en los primeros días de mayo del referido año, de manera que no se debe suma alguna por este capítulo. Finalmente, en relación con el impuesto generado por la indemnización cancelada a doña Olimpia Solari, pide igualmente se deseche en atención a que dicha indemnización fue en realidad un derecho de llaves que no genera tributo alguno; además, el impuesto a la renta puede haber sido causado por sus demás actividades y, en último término, esta acción, que es de una de las comuneras, no puede intentarse en el juicio en que demandan las otras dos comuneras, porque ello atenta a lo prescrito en el artículo 18 del Código de Procedimiento Civil.
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Que la parte demandada dedujo reconvención en contra de las demandantes para obtener la declaración de nulidad absoluta de la cláusula 7° del contrato de arriendo, ya que adolece de objeto ilícito. En efecto, la mencionada cláusula impone al demandado una renuncia a los plazos de restitución que le acuerda el D.L. 964, derecho irrenunciable conforme a lo dispuesto en el artículo 53 del Decreto Ley referido, por lo que el pacto seria de los prohibidos por la ley y adolecería de objeto ilícito. En atención a lo expuesto, pidió se ordene devolver las cantidades pagadas por concepto de multa y derivadas de la cláusula cuya nulidad solicita.
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Que en subsidio de lo anterior pidió se declarará la nulidad parcial de la cláusula en estudio debido a que la obligación principal, esto es, restituir el inmueble al término del contrato, es nula; en su defecto, se declarara que se trata de una cláusula penal enorme y se ordenara su reducción en los términos señalados en el artículo 1544 del Código Civil; en esta virtud pide se ordene devolver parte de la multa excesivamente pagada y compensar esta devolución con la suma que se deba por concepto de renta.
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Que en subsidio, aun de lo anterior, solicita la devolución de las sumas canceladas por concepto de multa durante los meses de enero a abril de 1977, porque fueron entregadas sin haberse causado el pago, ya que la demandada no estaba en mora por no habérsele demandado judicialmente para obtener la
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restitución, y por ende, la ocupación que del inmueble hacia era perfectamente legal.
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Que la actora pidió el rechazo de la reconvención por ser improcedente y, en todo caso, por no ser efectivos los fundamentos jurídicos en que se apoya.
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Que en cuanto a las rentas de arrendamiento cuyo pago demanda la actora, en la cláusula 8° del contrato acompañado se estipuló que en las situaciones no previstas en él regirla el D.L. 964. Por su parte, el artículo 16 del citado Decreto Ley obliga al arrendatario a pagar la renta hasta que la restitución se efectúe, por lo que nada obsta a que la actora persiga el pago que demanda, sin que sea valedera la excepción del demandado en orden a no adeudar rentas por haberse pactado sólo multa si no se restituyere el inmueble en el plazo fijado en el contrato.
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Que con la prueba instrumental y testifical rendida por los testigos Carlos Bilbao, José Lineo y Oscar Neira la actora acreditó que la arrendataria desalojó el inmueble el l9 de junio de 1977, de lo que resulta adeudarle la renta de arrendamiento devengada durante el mes de mayo del mismo año.
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Que en relación con la multa pactada, la parte demandada, asilándose en el artículo 1466 del Código Civil, que previene que hay objeto ilícito en todo contrato prohibido por las leyes, alegó la nulidad absoluta de la cláusula 7° del contrato de arriendo, aduciendo que conduce a un objeto ilícito, cual es la renuncia que el Decreto Ley 964 le concede relativa al plazo de restitución. Al respecto hay que tener presente que la ley prohíbe un acto o contrato cuando impide su celebración en todo respecto y bajo toda circunstancia; pero el Decreto Ley en estudio no ha prohibido la convención de cláusulas que aseguren el cumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes, sino aquellas que contienen una renuncia del arrendatario a los derechos que le otorga; por ejemplo, en cuanto a pagar la renta máxima legal si el inmueble está sujeto a limitación de rentas, o a que se invoquen motivos plausibles para desahuciar, etc.
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Que, en la especie, lo que se discute es la validez de una cláusula penal que el Decreto Ley no ha prohibido expresamente, por cuanto tiene por objeto asegurar o garantizar la restitución del inmueble en el plazo fijado; y no la renuncia al plazo de restitución que éste acuerda al arrendatario, quien, de todos modos, pudo usar y/o ejercer el derecho a este plazo.
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Que, por último y siempre en relación con la multa estipulada en el contrato, la demandada solicitó su repetición en atención a haber sido cancelada sin haberse causado el pago, ya que el deudor no se encontraba en mora en los términos del artículo 1551 del Código Civil.
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Que en lo relativo al impuesto generado con motivo de la indemnización pagada por la Asociación de Ahorro y Préstamos Andalién y cuya restitución demanda la comunera Olimpia Solari, la demandada se excepcionó argumentando que esta indemnización corresponde en realidad a un derecho de llaves que no genera tributo alguno; pero es lo cierto que la cláusula quinta del contrato en que se estipuló dicho pago se refiere a una indemnización y no a otra
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cosa; e impuso a la arrendataria la obligación de solventar cualquier Cíase de impuesto que generara a los arrendadores su cancelación.
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Que, asimismo, la demandada pidió el rechazo de la suma que se demanda por este concepto aduciendo que el pago de esta indemnización le habría causado a la comunera referida un impuesto a la renta, generado también por su demás actividades; mas con el dicho del testigo Victoriano Segovia, que reconoce el documento agregado a fojas 30, se probó legalmente en autos que dicha indemnización aumentó la...
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