Contrato de promesa de compraventa (caducidad del contrato). Caducidad del contrato (contrato de promesa de compraventa). Plazo expreso y determinado (contrato de promesa de compraventa). Plazo extintivo (contrato de promesa de compraventa). Expiración del plazo estipulado (caducidad del contrato). - Contratos - Jurisprudencias esenciales. Derecho Civil. Tomo II - Jurisprudencias Esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 252338534

Contrato de promesa de compraventa (caducidad del contrato). Caducidad del contrato (contrato de promesa de compraventa). Plazo expreso y determinado (contrato de promesa de compraventa). Plazo extintivo (contrato de promesa de compraventa). Expiración del plazo estipulado (caducidad del contrato).

AutorRaúl Tavolari Oliveros
Cargo del AutorDirector
Páginas331-342

Page 332

Corte de Apelaciones Presidente Aguirre Cerda 16 de septiembre de 1981

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada con las modificaciones que seguidamente se especifican:

  1. Se elimina de su motivación séptima toda su parte final, desde la parte que comienza con las frases "No obstante lo anterior. . ." y que finaliza con el período oracional "antes de ellos la condición indicada...";

  2. Se suprimen -asimismo- sus consideraciones octava y novena;

  3. En su considerando decimoquinto se elimina toda su segunda parte, escrita desde el punto aparte que divide dicha reflexión, vale decir, desde la oración "De esta manera, es un hecho. . ." y que finaliza con el período complementario "en forma gratuita";

  4. Se quitan sus consideraciones decimosexta y decimoséptima.

    Y teniendo en lugar de las consideraciones eliminadas y, además, presente:

    1. Que las partes representadas por sus respectivos abogados -la demandante por el letrado don Jorge Benavente y el demandado por el profesional don Pedro Tapia- se hicieron presentes ante estrados sosteniendo sus respectivas alegaciones y defensas en base a los antecedentes y argumentaciones que brevemente se expondrán en las reflexiones que siguen;

    2. Que primeramente cabe señalar que la actora fundamenta su petición revocatoria del fallo en estudio en las consideraciones que se expresan:

  5. En la circunstancia explicitada en la cláusula cuarta del contrato de promesa de venta suscrito entre su parte y la demandada, el día 16 de junio de 1972, relativas a la venta del predio que ocupa don Luis E. Salgado y donde se convino que dicho contrato de venta debía efectuarse a más tardar el día 30 de noviembre de 1972, por lo que han acordado un plazo extintivo, ya que la expresión "a más tardar" allí empleada significa -en su opinión- que el último día en que podría celebrarse el contrato era el 30 de noviembre de 1972. Consecuentemente con lo dicho, el plazo referido significa -en su concepto- que al expirar hacía caducar las facultades y derechos de los contratantes, toda vez que una interpretación contraria a ello conllevaría al absurdo de que se, estaría frente a un contrato de carácter permanente o ad eternum;

  6. Fundado en tal premisa el representante de la actora sostiene -tal como se lee en su escrito de expresión de agravios- que las partes al indicar, a continuación del plazo referido, que "Todo ello en el bien entendido, entre las partes, que la autorización de subdivisión del predio por el Servicio Agrícola y Ganadero se hubiere efectuado" no han entendido -como lo indica el juez a quo- sobreponer una condición a un plazo, ya que al fijar un plazo extintivo ha establecido

    Page 333

    que el contrato se celebraría fatalmente al vencer el término ya mencionado. O sea, que los contratantes convinieron el plazo siempre que a esa fecha se hubiere subdividido el predio;

  7. Que -además de lo expresado- el abogado de la apelante agrega -como otro argumento en apoyo de su pretensión procesal- que la ley cuando reglamente en el artículo 1553 del Código Civil el contrato de promesa, en su número tercero, da como alternativa la fijación de un plazo o condición, o sea, que cualquiera de tales modalidades puede convenirse por las partes, pero que no pueden convivir ambas. En la especie el sentenciador ha establecido -en su opinión- una aseveración totalmente contraria a la ley, pues ha resuelto que la condición se ha sobrepuesto al plazo y dicha condición -añade- es una de naturaleza indeterminada y que ha tenido la virtud de suspender el cumplimiento del contrato y que -por exceder del término fijado expresamente- es meramente potestativa, ya que consistiría en la voluntad de las partes de tramitar y obtener la subdivisión del predio. Con ello se llega a que se den dos posibilidades: si va a depender de la voluntad del promitente vendedor en cuanto a tramitar y obtener la subdivisión del predio, se trataría en la especie de una promesa unilateral que no produciría obligación alguna; en caso contrario, si no depende de ninguna de las partes y sólo obedece a la voluntad de un tercero -que vendría a ser el Fisco- sería nula, conforme a lo dispuesto en el artículo 1478 del Código Civil;

  8. Que -a mayor abundamiento, el abogado de la actora sostiene la imposibilidad de dicha subdivisión, al tenor de lo prevenido en el artículo 1931 de la Ley 16.640, precepto que prohibía la subdivisión de los pequeños predios cuyo avalúo es inferior a 10 sueldos vitales anuales como sucede en el presente caso, razones por las cuales la mencionada condición, por ser de aquellas que el artículo 1475 del Código Civil califica de positivas imposibles, es nula por violar las leyes de orden público, cual es la de Reforma Agraria, y su ejecución tiene un carácter ilícito. Manifiesta que también el Decreto Ley 752, de 16 de noviembre de 1974, prohibía dividir predios que no resultaran de una superficie igual o superior a 20 hectáreas, lo que vendría a corroborar sus anteriores conclusiones. Añade -además- que de acuerdo con el artículo Io del referido ordenamiento, las disposiciones anteriores serán aplicables a los casos de parcelas inferiores a 20 hectáreas de riego básicas y en la medida que cada una de estas parcelas sea igual o equivalente a 8 hectáreas de riego de clase I y II de capacidad de uso en la comuna de Buin, en conformidad a la tabla de conversión y equivalencia expresada en el artículo 22 del citado decreto ley. Detalla que, según la tabla ya referida, 8 hectáreas de riego en San Antonio, equivalen a 70 de secano y que todo el predio materia de la promesa tiene únicamente 52 hectáreas. Expresa que el artículo 17 del comentado decreto ley ha sancionado con la nulidad absoluta el acto o contrato que es materia del juicio y por ello solicita -acorde lo establecido en el artículo 1683 del Código Civil- que se declare de oficio la nulidad absoluta del contrato de promesa;

  9. Que también recuerda las particularidades que en la doctrina se han indicado al estudiar la condición establecida en la promesa de venta y para que la

    Page 334

    misma sea válida. El profesor Arturo Alessandri -anadeen su obra clásica intitulada "La Compraventa y la Promesa de Venta" ha señalado que "debe tratarse de una condición determinada, es decir, de una condición que debe cumplirse en cierto tiempo, pues solamente fija la época de la celebración del contrato, ya que "época" significa "espacio de tiempo". Luego, una condición fija la época del contrato si es de tal naturaleza que sólo puede ocurrir dentro de cierto espacio de tiempo, porque lo que quiere ese artículo es que la promesa contenga una condición que determine, más o menos, el tiempo en que se celebrará el contrato prometido, rechazando la idea de una condición indeterminada en cuanto a la época en que puede ocurrir" (página 1238, Nº 2109, tomo II de "La Compraventa y la Promesa de Venta", Editorial Barcelona, Santiago, 1917). Así opinan también los tratadistas don Tomás Ramírez Frías y don Leopoldo Urrutia;

  10. En base a las razones y antecedentes jurídicos ya relacionados, solicita se acoja la demanda de autos en cuanto se pide la declaración de caducidad de los derechos de los contratantes, debido a que ha transcurrido el plazo extintivo en que se pudo exigir el cumplimiento del contrato; en subsidio, declarar que la condición pactada por ser potestativa, imposible, ilegal e indeterminada, hace nulo de nulidad absoluta el contrato de promesa por faltar un requisito esencial. Asimismo -dado que la condición no tiene eficacia jurídica y por haber transcurrido más de 7 años sin haber ejercido las acciones judiciales que de ellos derivan- declarar que se encuentran prescritas y que se mantiene el fallo en la parte que no dio lugar a la acción reivindicatoria y que se rechaza la acción de precario, todo ello con costas;

    1. Que por su parte el abogado de la demandada -para sostener la petición confirmatoria del fallo en alzada- argumenta como fundamento de su defensa las siguientes consideraciones:

      ...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR