Plazo en el contrato de promesa. Promesa de compraventa de bienes raíces. Cargo del reajuste. Cláusula penal. Incumplimiento. Indemnización de perjuicios. Daño emergente. Lucro cesante.
| Autor | Raúl Tavolari Oliveros |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 235-242 |
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Corte de Apelaciones de Santiago 13 de julio de 1978
Vistos:
Se reproduce la parte expositiva y tres primeros fundamentos de la sentencia recurrida de la cual se eliminan los restantes.
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En el considerando primero se intercala entre la palabra "Santiago" y el artículo "el", la expresión "celebrado"; y en el segundo se sustituye la cifra "Eº
Teniendo presente:
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Que lo expuesto por las partes en los principales escritos de la controversia y a lo cual se refieren los motivos que se mantienen del fallo en recurso, se resume en la forma que sigue:
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La demandante solicita la resolución del contrato de promesa de venta, porque dentro del término establecido por los otorgantes para que se suscribiera el contrato prometido, plazo de sesenta días que expiraba según la actora a las 24 horas del día 28 de mayo de 1974, ese contrato no fue firmado por vendedor y compradora, porque el primero se desistió de la venta, incumpliendo la promesa, no obstante que ya había recibido Eº 3.000.000 como primera cuota del precio según la promesa; que había pagado dineros que adeudaba el demandado a "CORFO" y a "Ahorromet", para que dichas entidades alzaran hipotecas que afectaban a la propiedad prometida vender y otros pagos que también correspondían al demandado; y que, por último, realizó múltiples gestiones ante la Asociación de Ahorro y Préstamos Bernardo O’Higgins, para que dicha Asociación le autorizara un préstamo, con el cual se cancelaría gran parte del precio, préstamo que fue otorgado, y remitido el borrador de la escritura definitiva por la misma entidad, el 14 de mayo, a la Notaría Contreras.
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El demandado junto con pedir, en primer término, que el tribunal declare de oficio la nulidad de la promesa por falta de plazo; y por no haberse extendido en escritura pública, sostiene, a continuación, que fue la actora la que se constituyó en mora, que incumplió la promesa, ya que en la escritura matriz del contrato prometido figuraba un precio diverso del acordado en la promesa; y que la mora de la actora hace desaparecer aquella en que pudo haber incurrido en virtud del principio de que la mora purga la mora;
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El demandado que reconviene, haciendo valer perjuicios causados por viajes desde Antofagasta, haber perdido la oportunidad de vender la propiedad a otra persona y por perjuicios de orden moral, no obstante, no reconviene para que se declare en su favor el pago de Eº 3.000.000, que fue establecido en el contrato de promesa como cláusula penal.
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Que en el contrato de promesa de venta acompañado por la actora a su demanda, extendido en instrumento privado con fecha 28 de marzo de 1974 y que no ha sido objetado por la demandada, se estipuló lo siguiente:
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El demandado señor Medina promete vender, por la suma de Eº 20.000.000, la propiedad ubicada en calle Las Hualtatas Nº 6490, comuna de Las Condes, a la actora Sra. Martin Cubillos.
El precio de la venta se paga en la siguiente forma: con Eº 3.000.000, que se entregan en el acto en dinero efectivo; con Eº 13.200.000, provenientes de un préstamo que se obtendrá en la Asociación Bernardo O’Higgins; con E°
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3.300.000, que se pagarán al momento de firmarse la escritura definitiva, y con Eº 500.000 en un cheque al día 28 de junio de 1974;
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Se establece en la cláusula quinta: "La propiedad reconoce en la actualidad "una deuda a la Asociación de Ahorros y "Préstamos Ahorromet", cuyo saldo al 31 "de marzo de 1974, según liquidación, asciende a Eº 1.414.354. El reajuste que "experimente esta deuda en los meses de " abril y mayo será cubierto por iguales partes entre compradora y vendedor. Si por "el contrario la escritura no se pudiere "firmar dentro del plazo de 60 días contados desde esta fecha, por causas impugnables a cualquiera de las partes, el reajuste que experimente la deuda en los "meses de junio adelante será en su totalidad de cargo de la parte que no haya "podido cumplir dentro del plazo estipulado";
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En la cláusula novena, se dice que aquella de las partes que no firme la escritura definitiva en el lapso de 10 días desde que ésta se encuentre redactada en poder del notario, pagará a la otra por vía de avaluación anticipada de los perjuicios la suma de Eº 3.000.000, sin perjuicio de los demás derechos legales de la contraparte.
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Que también se encuentran establecidos como hechos de la causa, por no existir controversia al respecto y haber sido aceptados por las partes, amén de la documental que dice relación con ellos, los siguientes:
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Al suscribirse el contrato de promesa el demandado Sr. Medina dejó en poder del corredor de propiedades Sr. Augusto Baquedano un cheque de su cuenta corriente por la suma de Eº 6.000.000, cantidad que se desglosa en relación con los Eº 3.000.000 que recibía al contado, y los E° 3.000.000 de la cláusula penal, para el caso de que incumpliera el contrato;
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Los E° 3.000.000 como parte del precio al contado, según se estipuló en la promesa, le fueron girados al Sr. Medina en 2 cheques, que éste hizo efectivos, adquiriendo con parte de ese...
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