Algunas consideraciones sobre la interpretación del contrato
| Autor | Hugo Rosende Álvarez |
| Cargo del Autor | Profesor de Derecho Civil, Facultad de Derecho Universidad de Chile |
| Páginas | 409-447 |
Algunas consideraciones sobre la interpretación del contrato 1
Hugo Rosende Álvarez 2
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Se me ha solicitado una opinión en derecho acerca de si a partir desde el 1°de marzo de 1982 se mantuvieron vigentes los contratos de arrendamiento celebrados entre Sociedad Mess G.m.b.H. y Sociedad Mies G.m.b.H., como arrendadoras, y el Banco Comercial S.A. en formación (B.A.N.C.O.) 3, este último como arrendatario.
Se ha hecho presente que las sociedades arrendadoras vendieron el inmueble arrendado a Compañía de Inversiones S.A., la que se comprometió a respetar los arrendamientos pese a que éstos sólo constaban por escrituras privadas, sucediendo así a aquéllas como arrendadora en las citadas convenciones 4.
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El arrendatario sostiene que los contratantes no arribaron a un acuerdo sobre la renta que regiría desde el 1° de marzo de 1982, en adelante, y tampoco consintieron en la designación de un tercero que la fijara.
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El Banco Comercial S.A. manifiesta que los dos contratos de arrendamiento celebrados con Sociedad Mess G.m.b.H. y Sociedad Mies G.m.b.H. se extinguieron desde el 1o de marzo de 1982 -por la falta de un elemento esencial del contrato como es el de la renta-, y sólo estuvo obligado a pagar la última renta vigente por todo el período que duró la ocupación del inmueble con posterioridad a esa fecha, por mandato de
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la obligación legal contemplada en el artículo 16 del D.L. 964. Este precepto dispone: "El arrendatario cuyo contrato termine por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, continuará obligado a pagar a quien corresponda la renta de arrendamiento y los gastos a que se refiere el inciso primero del artículo anterior hasta que la restitución se efectúe".
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Compañía de Inversiones S.A, sucesora -como se ha dicho-en esos contratos en calidad de arrendadora, expresa que los arrendamientos de que se trata continúan vigentes, porque no ha vencido el plazo de duración de los mismos. Agrega que ninguna de las partes ha desahuciado los mencionados contratos mediante notificación judicial a la otra, con una anticipación mínima de un año, a objeto de evitar la prórroga automática de estas convenciones 5. Expresa, además, que no está agotado el proceso de revisión de la renta, lo cual pende del conocimiento de la justicia.
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El 22 de enero de 1979 la Sociedad Mess G.m.b.H. y la Sociedad Mies G.m.b.H. celebraron por separado sendos contratos de arrendamiento con el Banco Comercial S.A., en formación.
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Las Sociedades indicadas dieron en arrendamiento al B.A.N.C.O. mencionado, a partir desde el 1° de marzo de 1979, todo el entrepiso y 165 metros cuadrados del costado norte del subsuelo, y todo el primer piso, respectivamente, del edificio de calle Agustinas N° 0034 6 de esta ciudad.
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En ambos contratos se estipuló un plazo de arrendamiento de cinco años, renovable automáticamente por períodos sucesivos de dos años, salvo que mediara desahucio de alguna de las partes a través de una notificación judicial a la contraría, efectuada con una anticipación mínima de un año al vencimiento del plazo original o de la expiración de alguna de las renovaciones posteriores.
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En las convenciones señaladas se pactó una renta inicial reajustable según la variación trimestral que experimentara el índice de precios al consumidor, en la forma que determine el Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que lo reemplace.
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Se convino, asimismo, que la renta acordada sería revisada por una comisión integrada por un representante de cada parte, la que efectuaría su labor durante los meses de enero y febrero de 1982, tomando en consideración un promedio de las rentas de arrendamiento vigentes para inmuebles de características y ubicación similares. En desacuerdo de la comisión, la revisión de la renta correspondería a un tercero designado por sus mismos miembros, quien debería considerar los mismos antecedentes requeridos para el trabajo de la mencionada comisión paritaria.
Completado el proceso de revisión de la renta de arrendamiento, la comisión o el tercero, en su caso, debían fijar la renta a regir desde el 1o de marzo de 1982.
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Por escrituras públicas de 27 y 28 de enero de 1981, otorgadas ante el Notario Público don José Valdivieso, Compañía de Inversiones S.A. compró los inmuebles arrendados. La tradición de los mismos se hizo mediante las correspondientes inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
En las referidas escrituras públicas la Compañía adquirente se comprometió a respetar los arrendamientos vigentes a esa época, sucediendo a las sociedades vendedoras en su calidad de arrendadoras.
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La comisión no llegó a un acuerdo respecto a la revisión de la renta así como tampoco para designar al tercero aludido. En tales circunstancias, Compañía de Inversiones S.A. solicitó en la causa N° 2651-82, seguida ante el 19°Juzgado Civil de Santiago, se citara a un comparendo para designar un arbitro que resolviera el punto en discordia.
En escrito presentado el 31 de mayo de 1982, el Banco Comercial S.A. pidió reposición, apelando en subsidio de la resolución que citó a las partes a comparendo para designar arbitro.
La Corte de Apelaciones de Santiago, en fallo de 14 de abril de 1983, revocó la mencionada resolución y falló que no era procedente la designación de un juez arbitro para revisar la renta fijada en los contratos de arrendamiento señalados, porque en la cláusula sexta se dispuso que en el caso de que la comisión no llegara a acuerdo para la revisión de la renta, correspondería determinar la nueva renta al tercero en discordia designado por la misma comisión, y la naturaleza del cometido de dicho tercero es distinta a la calidad de jueces que tienen los árbitros.
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El 5 de mayo de 1983, en la causa N° 1127-83 tramitada ante el 25° Juzgado Civil de Santiago, Compañía de Inversiones S.A. demandó al B.A.N.C.O. en juicio sumario, para que el tribunal fijara la renta a partir del 1° de marzo de 1982, fundado en la vigencia de los contratos de arrendamiento así como en los plazos de su duración.
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El B.A.N.C.O. se excepcionó alegando la terminación de dichos contratos por no existir consentimiento sobre la renta que regiría desde el 1° de marzo de 1982.
No se ha dictado todavía sentencia definitiva firme en este juicio.
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En los Autos N° 1105-83 del 25° Juzgado Civil de Santiago, el B.A.N.C.O. Comercial S.A. solicitó, el 3 de mayo de 1983, que previo nombramiento y aceptación de un depositario que recibiera el inmueble, se decretara la notificación judicial a la Compañía de Inversiones S.A. del pago por consignación, por haber sido rechazada la oferta de pago, según consta del Acta de 2 del mismo mes y año con intervención de un receptor judicial.
El detalle del pago ofrecido fue el siguiente:
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La entrega material del inmueble objeto del contrato, desocupado e incluyendo las mejoras incorporadas que no pudieran separarse sin detrimento del inmueble;
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Los gastos de los consumos de agua, luz, gas y gastos comunes hasta la fecha de la consignación; y
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$ 201.241,15 por concepto de cinco días de ocupación del inmueble por el mes de mayo de 1983, hasta la fecha de la consignación.
La notificación a la Compañía, con intimación de recibir el pago ofrecido, se realizó el día 6 de mayo de 1983.
En los mismos Autos 1105-83, Compañía de Inversiones S.A. solicitó, el 12 de mayo de 1983, la nulidad absoluta de la oferta de pago y de la consignación. Subsidiariamente, pidió la declaración de insuficiencia del pago. A pesar de admitirse a tramitación dicha solicitud, a petición del B.A.N.C.O. el tribunal dejó sin efecto esa resolución el 26 del mismo mes y año, ordenando que tal solicitud fuera formulada en el procedimiento correspondiente. El 31 de mayo de 1983 la Compañía apeló de lo resuelto por el juez y la Corte de Apelaciones confirmó, por sentencia ejecutoriada, lo obrado en primera instancia.
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El 6 de junio de 1983 Compañía de Inversiones S.A. inició el juicio sumario N° 1452-83, ante el mismo 25° Juzgado Civil de Santiago, demandando la nulidad absoluta y la carencia de toda eficacia jurídica de la oferta, de la notificación del pago por consignación y de todos los demás actos consecuenciales de ellos, que constan en el proceso N° 1105-83. En subsidio, pidió se declarara la insuficiencia del pago por consignación efectuado por el B.A.N.C.O. por ser improcedente al tenor de lo pactado y carente de toda eficacia jurídica para extinguir las obligaciones provenientes de los contratos de arrendamiento. Justificó la Compañía sus
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peticiones en la vigencia de dichas convenciones y de los plazos de duración de las mismas.
El B.A.N.C.O. contestó la demanda y alegó la excepción de litispendencia con relación a los juicios 1105-83 y 1127-83, ambos del mismo 25° Juzgado Civil de Santiago. Se excepcionó también señalando que no se controvirtió por la Compañía demandante la suficiencia del pago por consignación sino que su validez. Finalmente, sostuvo que los contratos de arrendamiento, según lo estipulado en la cláusula 6 de los mismos, terminaron porque falló la...
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