Consideraciones sobre la posesión y, especialmente, sobre la de los bienes raíces (II) - Bienes - Doctrinas esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 231605449

Consideraciones sobre la posesión y, especialmente, sobre la de los bienes raíces (II)

AutorMoisés Lagos Lagos
Páginas563-578

Fuente: RDJ Doctrina, Tomo XXIII, Nros. 9 y 10, 135 a 146

Cita Westlaw Chile: DD21912010

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(Conclusión)

El conservador de bienes raíces sus fines en legislaciones extranjeras y en la nuestra
1. Consideraciones generales
  1. En el capítulo anterior hemos hablado de la inscripción en el Registro del Conservador. Debemos estudiar ahora, ligeramente, la organización y fines de esa institución; pero antes conviene hacer un corto examen del Derecho extranjero en lo que se refiere a esta materia que ha sido objeto de preferente atención por parte de los legisladores de los países más civilizados. En efecto, no podía menos de ser así, ya que es indispensable para que en un país se desarrolle la riqueza inmueble y el crédito real que su legislación establezca un buen régimen de constitución de la propiedad, y para que los contratos y transacciones referentes a inmuebles aumenten y el crédito territorial se haga más fácil y frecuente, es de todo punto necesario que las partes contratantes estén ciertas de que hacen una inversión segura de sus capitales, es decir, es necesario que la propiedad raíz esté sólidamente constituida.

2. Sistema alemán

En Alemania existe el sistema llamado de legalidad que tuvo su origen en una ordenanza dictada por Federico II de Prusia en 1783 y que recibió su organización definitiva en 1872, siendo reconocido posteriormente por el Código Civil alemán, promulgado en 1900.

El fin primordial que persigue es conseguir que la inscripción en el Registro de inmuebles radique definitivamente el dominio en la personaPage 564 a cuyo nombre ha sido practicada1: que la inscripción de un bien raíz a nombre de una persona, le dé a ésta su propiedad indisputable. Este fin lo consigue por los siguientes medios:

  1. Por la existencia de un Registro de inmuebles, en el que se anotan todas las transferencias de dominio y de los demás derechos reales; la constitución de éstos, y todos los gravámenes que les afectan. Esa inscripción se hace obligatoria porque es requisito esencial para que se produzca la transferencia y constitución de esos derechos y para que se perfeccionen los gravámenes. Esa anotación es la que da a la persona en cuyo favor se practica la propiedad indiscutible; pero para llegar a ese resultado son indispensables los medios enumerados a continuación.

  2. Por un Registro catastral de la propiedad en el que está indiviualizado gráficamente cada bien raíz. Este Registro está siempre en relación con el Registro de inmuebles; de modo que cualquier cambio producido en éste, se representa en el catastro y, a la inversa, si hay una transformación material de un predio, que conste en el catastro, se comunica inmediatamente al Registro de inmuebles.

  3. Por la verificación previa de los títulos que se presenta, hecha por un funcionario que es un verdadero magistrado judicial, que debe examinarlos y, una vez verificados y cumplidas las formalidades de publicidad, inscribirlos.

  4. Por un régimen de amplia publicidad para todas las transacciones sobre bienes raíces.

  5. Por la absoluta fuerza probatoria que tiene la inscripción para atestiguar el dominio de una persona sobre el inmueble inscripto a su nombre.

Por estos medios no sólo se asegura la constitución de la propiedad, sino que también permite conocer en cualquier momento su estado, es decir, si está o no afectada de gravámenes. De manera que podemos decir que otro de los fines que alcanza el régimen alemán, es la publicidad de la riqueza territorial, no menos importante para el desarrollo del crédito que la consolidación de la propiedad.

En resumen, se puede decir que este sistema llega a un alto grado de perfección, porque garantiza de una manera absoluta la estabilidad de las adquisiciones y da plena confianza a las partes contratantes, eliminando la incertidumbre que afecta, por lo general, a las transaccionesPage 565 sobre inmuebles y así amplía el crédito territorial y activa la libre y fácil circulación de los inmuebles2.

Ha sido adoptado en otros países: Austria y Hungría, Rusia, Suecia, varios cantones suizos, y, con ligeras variaciones, España y Portugal. La diferencia más importante que consigna la ley española se refiere a que la inscripción no es necesaria para la validez, entre las partes, de las transferencias y sólo habilita al adquirente para oponer a los terceros su derecho real de dominio. De modo que su fuerza probatoria absoluta existe sólo respecto de terceros, no entre las partes.

3. Sistema australiano

Este sistema, llamado también del “act Torrens” por el nombre de su autor, es aún más perfecto que el alemán. Persigue los mismos fines primordiales: radicar en forma absoluta el dominio en la persona a favor de quien se practica la inscripción y dar al estado de la propiedad inmueble la más amplia publicidad. Para ello se vale de un sistema verdaderamente original. El propietario inscribe o matricula su inmueble y se le da un certificado que contituye el título inatacable de propiedad; entonces, en lugar del sistema antiguo de títulos, hay en este caso un título único de una autoridad indiscutible y que prueba por sí mismo y en toda época el dominio3. Ese título tiene el carácter de irrevocable, conserva su poder probatorio sin perderlo nunca. Se comprende así que la matrícula de un inmueble esté sometida a formalidades estrictas. Deben presentarse completos los títulos de dominio y además un plano de la propiedad. Los antecedentes son examinados por funcionarios especiales y, en último término, por el “Registrar general”, funcionario de carácter administrativo que tiene la responsabilidad de la inscripción. La admisión de un título se notifica y publica ampliamente antes de efectuarse la matrícula. Cuando se efectúa ésta, quedan anulados todos los títulos antiguos y reemplazados por el certificado, título único e indisputable. El certificado lleva al dorso un plano de la propiedad. Para transferir el inmueble debe llenarse un formulario especial con los datos necesarios que, en seguida son calificados por el “Registrar” y una vez aceptados se anota la transferencia en el certificado que se entrega al adquirente, para el cual produce los mismos efectos que tenía para el enajenante. La anotación es, pues, un verdadero endoso4. En el certificado también se anotan los gravámenes y prohibiciones que afectan al bien raíz territorial. De manera que con sólo verlo se sabe la situación económica exacta e incontrovertible del inmueble.

Este sistema es, sin duda, el más perfecto y el que por su simplicidad y la seguridad de su mecanismo llena todas las necesidades de un buen régimen de constitución de la propiedad.

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Ha sido establecido por Inglaterra en los Establecimientos del Estrecho de Malaca; por Francia en Túnez y también el Brasil lo ha aceptado haciéndolo obligatorio para las tierras del Estado. En Inglaterra no ha sido posible establecerlo sino rudimentariamente, debido a la concepción feudal de la propiedad que ahí se tiene, pero con el tiempo regirá en toda su amplitud.

4. Sistema francés

En el Derecho francés los contratos mismos transfieren el dominio, y así vender es sinónimo de enajenar. La venta no sólo produce obligaciones sino que es traslaticia de dominio. En esa forma, las transacciones de inmuebles se hacían con la falta de publicidad más absoluta, tanto más cuanto que el contrato de compraventa de bienes raíces, no necesita en esa legislación de instrumento público para perfeccionarse. Sucedía entonces que el comprador de un inmueble no podía estar jamás seguro de que el vendedor era propietario, lo que producía la consiguiente desconfianza y el entorpecimiento de la circulación de la riqueza inmueble y también del crédito territorial, porque las hipotecas y gravámenes se encontraban en el mismo estado de falta de publicidad. Estas consideraciones hicieron que en 1855 se dictara una ley que subsanó en parte las dificultades, dando cierta publicidad a esas transacciones, por medio del régimen de la transcripción de la transferencia de los derechos de dominio, usufructo, enfiteusis, servidumbres, anticresis, uso, habitación y los que se derivan del contrato de arrendamiento5. La transcripción consiste en la reproducción íntegra del título en un Registro especial. Ella no es requisito esencial de la transferencia de los derechos. Aunque la venta no esté transcrita, existe entre el vendedor y el comprador y produce todos sus efectos. La transcripción sólo se requiere para que la transferencia sea válida respecto de terceros. De ese modo, queda como un símbolo de la posesión y debe estar unida a la prescripción adquisitiva para dar base estable a la propiedad. Como vemos, este sistema se asemeja hasta cierto punto al nuestro. Tiene el grave defecto de no exigir la transcripción para los bienes hereditarios, por lo que la publicidad de la constitución de la propiedad y la solidez de ésta son más limitadas, ya que con la interposición de una sucesión queda cortada la cadena de los sucesivos dueños de la cosa. También es causa de interrupción en la continuidad de las inscripciones, la falta de obligación o la inexistencia de una sanción adecuada para transcribir los actos de partición de sucesión y comunidad, la sentencia de nulidad o resolución.

En cuanto a la publicidad de los gravámenes, ya el Código Napoleón exigía su inscripción; pero eximía de ella a las hipotecas legales establecidas a favor de la mujer casada, del menor y del interdicto (art. 2135)6. EstaPage 567 situación de clandestinidad de esas hipotecas se remedio en parte en la ley dictada en 1855 y en leyes posteriores.

En conclusión, podemos decir, que el régimen...

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