La división horizontal del dominio - Bienes - Doctrinas esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 231604337
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La división horizontal del dominio

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Vincent
AutorJuan Andueza L.
Páginas337-345

Fuente: RDJ Doctrina, Tomo XXXI, Nros. 1 y 2, 25 a 32

Cita Westlaw Chile: DD21972010

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Es bien sabido que nuestro Código Civil siguió, en materia de propiedad inmueble, el principio romano, en cuya virtud el dominio del suelo comprende la propiedad tanto del subsuelo como de la columna atmosférica que lo cubre, ambas dentro de los planos perpendiculares a las líneas de demarcación del predio superficial correspondiente. Es la norma clásica que hace llegar los derechos del dueño “usque ad infera” y “usque ad coelum” y que el Código argentino resume concretamente en la fórmula siguiente (art. 2.518): “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares”.

No consagra nuestra ley tal principio de manera igualmente explícita, pero él se infiere del sistema general del Código y lo confirman los preceptos que autorizan al dueño de una heredad para pedir, por ejemplo, la destrucción de las obras voladizas del vecino que atraviesen la línea vertical de separación con aquélla; para cortar el excedente de las ramas o raíces de los árboles del predio contiguo que sobresalgan de la misma línea y para ejercitar otros derechos y acciones por el estilo.

Pero así como, tratándose del subsuelo, el principio antedicho ha encontrado una limitación en el dominio eminente que el Estado se reserva de las sustancias metálicas y fósiles, también en la que atañe al espacio aéreo que cubre un inmueble, ha hecho necesario el progreso temperar el rigor de la doctrina clásica, en beneficio, desde luego, de la navegación aérea, que de otro modo sería imposible.

Algunas legislaciones han limitado expresamente el dominio en altura, al espacio susceptible de ser ocupado o utilizado, esto es, en cuanto sea indispensable al propietario para el ejercicio de su derecho de dominio: así, verbigracia, la portuguesa, la alemana, la suiza, la brasilera1.

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Otras han contemplado la posibilidad de limitar horizontalmente el dominio de casas o construcciones, en forma de hacer posible la concurrencia de distintos propietarios a diversa altura de un mismo edificio. Los pisos o departamentos de éste pueden, así, pertenecer a diferentes dueños. En cambio, algunos países han cuidado de prohibir de un modo expreso esta división en capas de la propiedad: tal hacen el Código Civil alemán en su artículo 1.014 y el argentino en el artículo 2.617, así como, indirectamente, el suizo y el brasilero.

Ya el Código de Napoleón dio por sentada la posibilidad de la división antedicha al reglamentar, en su artículo 664, las servidumbres y al establecer la forma cómo han de regularse las reparaciones y reconstrucciones en caso que los distintos pisos de una casa pertenezcan a diversos propietarios.

Parece que esta división horizontal del dominio de los predios fue muy frecuente en algunas ciudades amuralladas (Grenoble, Rennes, etc.), de superficie forzadamente limitada y rígida. Se conserva aun en otras como Lyon y Chambéry, sin suscitar, por lo demás, dificultades mayores2.

El encarecimiento del terreno en las grandes ciudades, el costo cada día mayor de la edificación y la dificultad para hacerse propietario de casas que van quedando más y más fuera del alcance de la mayoría, han hecho pensar en muchos países, incluso el nuestro, en la conveniencia de adoptar el sistema francés y de permitir la adquisición de departamentos aislados de un edificio colectivo, dotado de comodidades que sería imposible exigir, a costo razonable, a cada una de las casas separadas, como calefacción, ascensor, etc.

En la actualidad, se puede entre nosotros abordar la edificación de tales construcciones colectivas mediante la formación de sociedades inmobiliarias. Puédese, incluso, pactar el derecho de cada socio no sólo a una parte del activo social sino al uso privativo de una determinada parte del edificio; pero este uso tendría que ser remunerado o sea, estipulado en forma de arrendamiento, ya que el dominio seguiría siendo colectivo y no sería posible establecer un goce gratuito en favor de determinados socios o accionistas y en perjuicio de la sociedad y de los demás partícipes.

En todo caso, una vez llegado el momento de la liquidación de la sociedad, no podría dividirse el predio en forma de adjudicar individualmente sus partes o departamentos entre los socios ocupantes, en pro-Page 339porción a su haber, por no permitirse aquí la división horizontal de un inmueble.

Tampoco sería posible llegar a ese resultado por medio de cooperativas. Aunque la ley prevé las sociedades de tal clase para la construcción de casas, éstas últimas tienen por fin ser vendidas o arrendadas a los asociados, se entiende que en un solo cuerpo, ya que media en este caso la misma imposibilidad legal a que nos venimos...

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