Efectos que produce la promesa de venta
| Autor | Arturo Alessandri Rodríguez |
| Páginas | 913-936 |
DE LA PROMESA DE VENTA
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fijar esa línea y las indemnizaciones en dinero que pudieran adeudarse con
ocasión de la permuta de terrenos que se acordaba como consecuencia de
los deslindes que se fijaban, no puede considerarse como una promesa de
celebrar un contrato de permuta, pues el contrato convenido sólo tiene por
objeto modificar o practicar una nueva fijación de deslindes y aparece clara-
mente establecido que la permuta a que se refiere quedó pactada en forma
definitiva, como una consecuencia de la variación de deslindes acordada. La
estipulación relativa a dejar constancia de la nueva línea divisoria en otra
escritura posterior sólo importa convenir la manera de hacer constar el cum-
plimiento de lo ya estipulado en forma de que pudieran realizarse en el
Registro del Conservador las inscripciones correspondientes; y no constitu-
ye, por lo tanto, una promesa de celebrar un contrato. No existiendo en las
estipulaciones de las partes una promesa de contrato, no ha podido aplicar-
se en la decisión del pleito las reglas establecidas en el artículo 1554 del
Código Civil y su falta de aplicación no puede, por consiguiente, servir de
fundamento a una causal de casación que se hace consistir en la infracción
de los preceptos legales contenidos en dicho artículo.1
2143. El contrato por el cual el propietario de una cosa encarga su venta a
un tercero no constituye ni una compraventa ni una promesa de venta,
sino una comisión para vender que no produce entre los contratantes los
derechos y obligaciones nacidos de aquellos contratos sino los inherentes
a todo mandato.
Según esto, si el propietario de una prensa para pasto encarga su venta
a una casa de comercio y ésta acepta el encargo, en tal acto hay una comi-
sión para vender y no una venta o promesa de venta; sin que esta califica-
ción del contrato pueda desvirtuarse por el hecho de que el comisionista
hable “de tomarla por su precio de factura”, advirtiendo al mandante que
conviene decidirse a la venta porque hay una tendencia de mejora en el
cambio, ya que de las palabras del mandante aparecía de un modo mani-
fiesto que al decir aquello el comisionista, entendían las partes que la ven-
ta se haría a un tercero, intención que se corroboraba con la alusión que
hizo el comisionista a las fluctuaciones del cambio, la que habría sido in-
necesaria si se hubiera tratado de una especulación que podía llevarse a
cabo rápidamente, como habría sucedido si los únicos interesados en ella
hubieran sido el mandante y el mandatario. Tal es la doctrina sustentada
en un fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago.2
C) EFECTOS QUE PRODUCE LA PROMESA DE VENTA
2144. Celebrada válidamente una promesa de venta produce los efectos
señalados por la ley. Decimos válidamente, porque sólo los produce la pro-
mesa de venta válida, es decir, aquélla en que concurren todas las circuns-
1 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo IX, sec. 1ª, pág. 90.
2 Sentencia 1.294, pág. 878, Gaceta 1886.
DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA
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tancias exigidas por la ley. Así lo dispone el inciso final del artículo 1554
que dice: “Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el
artículo precedente”. Es lógico que así suceda porque si la promesa de cele-
brar un contrato no produce efecto alguno sino cuando concurren ciertas
y determinadas circunstancias, es indudable que si no concurren no pro-
ducirá ninguno. En tal caso, no hay contrato; la promesa es inexistente.
Un contrato que no existe no es susceptible de producir efectos jurídicos y
no da tampoco derecho para exigir su cumplimiento ni para pedir indem-
nización de perjuicios. La jurisprudencia es unánime en el sentido de re-
conocer que sólo la promesa válida produce las acciones y derechos que
señala el artículo 1553,1 careciendo, en consecuencia, de toda acción la
que adolece de nulidad por omisión de algún requisito.2
2145. Por la misma razón, si la promesa es nula, el vendedor o comprador
pueden retractarse libremente de su oferta o negarse a cumplir aquélla sin
que esta retractación o negativa les imponga responsabilidad de ningún
género, porque no habiendo vínculo jurídico, cualquiera de las partes pue-
de retirar su consentimiento con entera libertad y los perjuicios a que da
derecho su incumplimiento son para el caso en que la promesa sea válida,
1 Sentencia 964, pág. 397, Gaceta 1865; sentencia 1.616, pág. 833, Gaceta 1876; senten-
cia 2.405, pág. 1237, Gaceta 1876; sentencia 2.607, pág. 1347, Gaceta 1877; sentencia 936,
pág. 641, Gaceta 1879; sentencia 2.536, pág. 1408, Gaceta 1881; sentencia 1.746, pág. 976,
Gaceta 1882; sentencia 994, pág. 626, Gaceta 1884; sentencia 2.714, pág. 1863, Gaceta 1884;
sentencia 2.388, pág. 1433, Gaceta 1885; sentencia 3.421, pág. 2038, Gaceta 1885; sentencia
1.029, pág. 844, Gaceta 1888, tomo I; sentencia 523, pág. 339, Gaceta 1889, tomo I; senten-
cia 4.200, pág. 1036, Gaceta 1890, tomo II; sentencia 4.288, pág.461, Gaceta 1893, tomo
III; sentencia 1.968, pág. 294, Gaceta 1894, tomo II; sentencia 921, pág. 694, Gaceta 1895,
tomo I; sentencia 2.459 (considerandos 3º y 4º), pág. 442, Gaceta 1895, tomo II; sentencia
949, pág. 759, Gaceta 1899, tomo II; sentencia 1.643, pág. 1485, Gaceta 1901, tomo II; sen-
tencia 785, pág. 143, Gaceta 1906, tomo I; sentencia 533, pág.876, Gaceta 1909, tomo I;
sentencia 1.300, pág. 1149, Gaceta 1910, tomo II; sentencia 1.219, pág. 898, Gaceta 1912,
tomo II; sentencia 639, pág. 2053, Gaceta 1913; sentencia 677, pág. 2155, Gaceta 1913; sen-
tencia 823, pág. 2440, Gaceta 1913; sentencia 1.076, pág. 3114, Gaceta 1913; Revista de Dere-
cho y Jurisprudencia, tomo IV, sec. 1ª, pág. 4; tomo V, sec. 2ª, pág. 140; tomo X, sec. 1ª, pág. 600.
2 Sentencia 1.555, pág. 688, Gaceta 1873; sentencia 1.518 (considerando 2º), pág.734,
Gaceta 1874; sentencia 756, pág. 373, Gaceta 1876; sentencia 812, pág. 477, Gaceta 1877; sen-
tencia 1.299, pág. 524, Gaceta 1878; sentencia 2.276, pág. 939, Gaceta 1878; sentencia 1.272,
pág. 880, Gaceta 1880; sentencia 2.465, pág. 1478, Gaceta 1885; sentencia 427 (considerando
4º), pág. 249, Gaceta 1886; sentencia 3.491 (considerando 3º), pág. 2392, Gaceta 1887, tomo
II; sentencia 751, pág. 620, Gaceta 1888, tomo I; sentencia 1.671, pág. 1304, Gaceta 1888, tomo
I; sentencia 4.021, pág. 1082, Gaceta 1889, tomo II; sentencia 3.186, pág. 459, Gaceta 1890,
tomo II; sentencia 3.212, pág. 475, Gaceta 1890, tomo II; sentencia 1.719, pág. 1294, Gaceta
1895, tomo I; sentencia 4.214, pág. 683, Gaceta 1895, tomo III; sentencia 4.994, pág. 908, Ga-
ceta 1895, tomo III; sentencia 974, pág. 561, Gaceta 1906, tomo II; sentencia 581, pág. 981,
Gaceta 1907, tomo I; sentencia 132, pág. 232, Gaceta 1908, tomo II; sentencia 350, pág. 613,
Gaceta 1908, tomo II; sentencia 695, pág. 1134, Gaceta 1912, tomo I; sentencia 1.064, pág. 585,
Gaceta 1912, tomo II; sentencia citada en la nota 1 de la pág. 888 de este vol. 2, tomo II; Re-
vista de Derecho y Jurisprudencia, tomo IV, sec. 2ª; pág.97, tomo VIII, sec. 1ª, pág. 33.
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