Efectos que produce la resolución respecto de terceros
| Autor | Arturo Alessandri Rodríguez |
| Páginas | 569-630 |
DE LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
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ha resuelto la Corte de Apelaciones de Santiago que acogió una terce-
ría de dominio interpuesta por el vendedor en una ejecución seguida
contra el comprador en que se embargó la cosa vendida con posteriori-
dad a la fecha en que aquél la recuperó a consecuencia de la resolución
del contrato.1
La cuestión ofrece mayor dificultad si la sentencia que ordena restituir
la cosa es posterior al embargo. Creemos a pesar de todo, que reputándo-
se el vendedor como su único dueño durante todo el tiempo de la venta y
considerándose que el comprador jamás la ha tenido, el embargo no pue-
de subsistir desde que aquélla no pertenece a éste. Luego, el vendedor
puede interponer una tercería de dominio fundada en que el contrato se
resolvió, que la cosa volvió a su poder, por lo que es suya y no del compra-
dor, hechos que arrancan todos de una sentencia judicial. En la restitu-
ción al vendedor de la cosa vendida y embargada no hay objeto ilícito,
porque no hay enajenación de ella sino la destrucción de un contrato y la
vuelta de su dominio a manos del vendedor en virtud de una convención
anterior al embargo. La Corte de Apelaciones de Talca ha sancionado esta
doctrina, diciendo que la resolución de la venta y la restitución de la cosa
vendida al vendedor puede ordenarse no obstante haber un embargo pen-
diente sobre la cosa materia de la venta, porque ese embargo no obsta a
que se pronuncien una y otra desde que dicha sentencia en nada afecta a
los derechos que el depositario pueda hacer valer; de donde se desprende
que si puede dictarse tal sentencia en esa situación es porque ésta puede
hacerse valer después de hacer cesar el embargo.2
1766. Pero si la cosa es embargada antes de resolverse el contrato de ven-
ta, el vendedor no puede interponer tercería de dominio, puesto que aquél
no se ha resuelto ni ha recuperado el dominio de la cosa. En tal caso
puede o esperar la sentencia que declare la resolución y hacerla valer en
una tercería de domino, o interponer, desde luego, una tercería de prela-
ción para ser pagado el precio preferentemente, si su crédito es hipoteca-
rio, o una tercería de pago si no lo es, pues entonces no goza de ninguna
preferencia. Así lo ha resuelto la Corte de Apelaciones de Santiago que
desechó una tercería de prelación interpuesta por el vendedor para ser
pagado preferentemente del precio de venta, fundada en que ese crédito
no goza de ninguna preferencia.3
B) EFECTOS QUE PRODUCE LA RESOLUCIÓN RESPECTO DE TERCEROS
1767. Resuelto el contrato de venta y extinguido el derecho que el compra-
dor tenía sobre la cosa, deben extinguirse también los derechos que consti-
1 Sentencia 197, pág. 131, Gaceta 1897, tomo I.
2 Sentencia 1.059 (considerando 10), pág. 620, Gaceta 1909, tomo II.
3 Sentencia 2.018, pág. 1412, Gaceta 1879.
DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA
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1 FUZIER-HERMAN, tomo 13, Condition, núm. 784, pág. 175; tomo 36, Vente, núm. 2157,
pág. 919; BAUDRY-LACANTINERIE, Des obligations, II, núm. 941, pág. 125; De la vente, núm. 561,
pág. 593; HUC, VII, núm. 279, pág. 375; LAURENT, 17, núm. 147, pág.161; tomo 24, núm.
358, pág. 346; GUILLOUARD, II, núm. 621, pág. 168.
tuyó con relación a ella, emanados de su título. Siendo resoluble su dere-
cho, no ha podido transferirlo sino con esa limitación, de suerte que los
terceros a quienes se transfirió la cosa, adquirieron sobre ella un derecho
resoluble y, como tal, expuesto a extinguirse. No siendo el comprador pro-
pietario de la cosa, ya que por la resolución se supone que el vendedor no
ha perdido su dominio, no ha podido constituir derechos sobre ella en cali-
dad de dueño y los que existan, tienen necesariamente que desaparecer. De
ahí que los romanos dijeran: Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Esta
es la regla teórica reconocida por la unanimidad de los tratadistas.1
Pero las conveniencias sociales y la necesidad de mantener los contratos
y los derechos constituidos válidamente a fin de estabilizar la propiedad, ha
hecho modificar el rigorismo de ese principio. Como la acción resolutoria
nace y se ejercita respecto de contratos válidos y eficaces, todo derecho cons-
tituido por el comprador es válido, puesto que lo fue por persona que tenía
capacidad para ello. De ahí que la ley se haya visto en el deber de conciliar
el principio ya mencionado con este otro que acabamos de enunciar y con
la conveniencia general, para cuyo efecto ha debido crear una situación
que, al mismo tiempo que protege al vendedor perjudicado por la mala fe
del comprador, resguarda los derechos de los terceros. A consecuencia de
esto, el principio antes expuesto ha sufrido enormes restricciones hasta el
extremo de convertirse, en nuestro Código, en la excepción.
El resultado de esa conciliación son los artículos 1490 y 1491 del Códi-
go Civil de los cuales se desprende que, entre nosotros, la regla general es
que la resolución no da derecho contra los terceros y que sólo por excep-
ción hay acción en su contra. En efecto, esos artículos conceden acción
contra los terceros poseedores cuando están de mala fe y según el artículo
707 del Código Civil, la buena fe se presume y la mala fe debe probarse,
de donde resulta que lo común y lo frecuente es la buena fe. De aquí que
en la generalidad de los casos los terceros estarán de buena fe y no habrá,
por lo tanto, acción en su contra.
Explicando Ricci, el fundamento de esta modificación a la regla gene-
ral de la resolución dice: “En efecto, si la condición resolutoria cumplida
vuelve las cosas al estado que tenían antes del contrato, el comprador no
debe considerarse nunca propietario de la cosa vendida, cuyo derecho de
dominio se supone siempre que ha estado en manos del vendedor, de
donde resulta que los terceros causa-habientes del comprador no han po-
dido adquirir de éste los derechos que él no tenía sobre la cosa vendida y
no habiéndolos adquirido, no pueden oponerlos al vendedor que, al pedir
la resolución del contrato, pide al mismo tiempo la restitución de la cosa
vendida. Si este es el principio de derecho, el interés social exige que las
contrataciones estén aseguradas y puesto que esta seguridad no se tendría
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si el adquirente de un inmueble estuviese expuesto a perderlo por conse-
cuencia de la acción resolutoria interpuesta por el primer vendedor, mien-
tras que él no tenía ningún medio seguro para averiguar la existencia de
este derecho de resolución en el instante en que se contrataba, de aquí
que se haya dispuesto con el objeto de obtenerla, que la demanda de reso-
lución no inscrita en el momento en que el tercero adquiere del compra-
dor, no puede tener efecto contra el causa-habiente de este último”.1
Esas razones son las que han inducido al legislador a constituir como
excepción lo que, en rigor, es la regla general. Si nos fijamos en la redac-
ción de los artículos 1490 y 1491 veremos ampliamente confirmado lo que
venimos sosteniendo, pues ambos emplean la forma negativa y establecen
que no hay acción contra terceros, salvo en tales o cuales casos. Confirma
esta aseveración el artículo 1876 que comienza por negar la acción contra
terceros y que sólo la concede por excepción en los casos y con arreglo a
los artículos 1490 y 1491, pues dice: “La resolución por no haberse pagado el
precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a
los artículos 1490 y 1491”.
El redactor de nuestro Código se adelantó en esta materia a su época,
creando un sistema desconocido hasta entonces y que ni aun hoy existen
mejores, como vamos a verlo. El señor Bello, con ese talento que le carac-
terizaba, comprendió los defectos que encerraba a este respecto el Código
francés y para evitarlos, ideó esos artículos que constituyen una genial crea-
ción, superior a la de todos los demás Códigos actualmente vigentes.
Se adelantó, sobre todo, al Código francés en el cual el principio de
la resolución de los derechos de los terceros sin ninguna limitación esta-
ba en completo vigor. Allí se daba acción resolutoria contra todo tercer
poseedor, estuviera o no de mala fe, lo que constituía un gran peligro
para la seriedad y estabilidad de las transacciones. La necesidad de po-
ner coto al mal hizo dictar la ley de 23 de marzo de 1855 en que se
estableció que para que el vendedor pudiera ejercitar la acción resoluto-
ria contra los terceros, en materia de inmuebles, era menester que tuvie-
ra inscrito en el Registro Conservatorio de Hipotecas su privilegio para
ser pagado. Así los terceros pueden conocer esta acción y al comprar
saben el peligro a que se exponen. Si el vendedor no inscribe ese privile-
gio no puede ir en contra de ellos y sólo conserva su acción contra el
comprador. Como se ve, es un sistema semejante al nuestro. Esta ley, sin
embargo, no ha remediado todos los inconvenientes que presentaba el
sistema del Código, según dicen los autores; pero de todos modos es
preferible al de aquél.2
1 Tomo 16, núm. 35, pág. 83.
2 LAURENT, 24, núm. 361, pág. 348; GUILLOUARD, II, núms. 624 a 626, págs. 170 a 172;
RAMBAUD, III, pág. 157; BAUDRY-LACANTINERIE, Des obligations, II, núms. 941 a 950, págs. 125
a 134; De la vente, núms. 579 a 590, págs. 618 a 627; HUC, VII, núm. 279, pág. 375; X, núm.
171, pág. 236; PLANIOL, II, núms. 1569 y 1570, págs. 520 y 521; AUBRY ET RAU, V, págs. 156
a 159; FUZIER-HERMAN, tomo 36, Vente, núms. 2005 a 2016, págs. 911 y 912.
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