La lesión en las promesas unilaterales de venta - Contratos. Tomo I - Doctrinas esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 232242009

La lesión en las promesas unilaterales de venta

AutorAlberto Wahl
Cargo del AutorProfesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de París
Páginas663-677

La lesión en las promesas unilaterales de venta 1

Alberto Wahl 2

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I

  1. Aunque el primer fallo dictado por la Corte de casación respecto de la acción rescisoria por causa de lesión en las ventas de inmuebles realizadas a virtud de una promesa unilateral de venta, es decir por la aceptación de la promesa, se refiera a un caso que tuvo lugar antes de la guerra, ha sido ésta la que ha dado gran importancia a la cuestión de saber si, para apreciar el valor del inmueble, es necesario tomar en cuenta el día de la promesa o el de la realización de la venta, por la manifestación de la voluntad del vendedor. La baja de la moneda que se produjo entre el día de la promesa de venta y de la ejecución de ésta, ha contribuido de una manera general al aumento del valor de los inmuebles, y esto ha despertado un interés constante y considerable en defender el segundo sistema. Jurídicamente, la ley de curso forzoso no impide esta baja, que, en derecho, se traduce en un aumento de valor. Los vendedores invocan para obtener la rescisión este mayor valor, y para obtener éxito en el juicio es necesario que obtengan del juez que haga la avaluación correspondiente al día de la venta.

    No se puede descartar completamente, como se ha sostenido ante nuestros Tribunales, la acción rescisoria so pretexto de que la promesa unilateral de venta no es una venta. Si efectivamente no es una venta, existe, por lo menos, una operación de venta inmobiliaria desde que se acepta la opción. Además, todas las ventas de inmuebles son, salvo las excepciones establecidas por la ley, susceptibles de rescisión por causa de lesión, sea que se haya efectuado en dos o en una etapa; basta que la operación tenga por efecto la trasmisión de la propiedad de un inmueble mediante un precio, para que constituya una venta y, por consiguiente, para que pueda rescindirse, en caso de lesión en más de los siete déci-

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    mos. Se concibe, además, fácilmente, que el sistema contrario daría a las partes un medio expedito de vender y comprar, privando al comprador de toda posibilidad de hacer rescindir el contrato. Bastaría comenzar por una promesa unilateral y proceder inmediatamente a la realización de la venta. El espíritu de la ley, que se ha preocupado en proteger al comprador aun contra su voluntad, declarando nula toda renuncia de la acción rescisoria contenida en el contrato, no se conformaría con esta solución 3.

  2. Antes de la guerra de 1914 la cuestión tenía un interés limitado. Evidentemente, el valor de un inmueble podía aumentar sensiblemente en el intervalo, a menudo prolongado, que transcurría entre la promesa de venta y la aceptación de ésta, pero no aumentaba sino accidentalmente, sea por la vecindad de un ferrocarril u otros acontecimientos poco frecuentes. Por eso las decisiones fueron raras. En un fallo de 26 de agosto de 1847 4, la Corte de París ha decidido que la avaluación debe hacerse con relación al día de la venta. Pocos años antes la Corte de Amiens había, al contrario, juzgado que debía tomarse en cuenta para ello el día de la promesa 5. Era también el sistema adoptado por una Corte de Apelaciones antes que la Corte de casación hubiera fijado, después de la guerra, su jurisprudencia 6, e implícitamente había sido adoptado, en época más remota, por el Tribunal del Sena 7.

    La Corte de casación sólo se ha pronunciado recientemente 8. Antes la "chambre de requêtes"9, había resuelto que la acción no podía formularse antes de la aceptación de la option y que no comenzaba a prescribir sino a partir de esta fecha. Además, como lo indicaremos más adelante, estas dos soluciones son exactas en todos los sistemas. "La chambre de requêtes", sin embargo, las había fundado en la idea que, "el acto, al principio unilateral, llegó a ser sinalagmático, el 3 de octubre de 1845, fecha del requerimiento hecho por el demandante, que constituye su aceptación, y antes de la cual el contrato aun no se había formado".

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    Otras razones justifican el fallo. La que en él se invoca parece implicar que la promesa de venta no debe ser tomada en cuenta; como lo hace notar el fallo, es "una simple policitación". La "chambre de requêtes" pudo, quizás, haber pensado, como lo había dicho la Corte de París en el fallo de 26 de agosto de 1847, contra el cual se formuló el recurso, que, para todas las cuestiones relativas a la acción rescisoria por lesión, sólo debe tomarse en consideración la venta.

    Pero en todo caso, ha adoptado, en seguida, muy nítidamente el sistema de la Corte de París, tanto en los casos en que la promesa y la venta habían tenido lugar antes de la guerra, como en los otros en que la promesa era anterior a la guerra y la venta posterior 10.

    Los tribunales, como era de esperarse, la han seguido en su mayor parte 11.

    Los autores han seguido tanto el sistema de la Corte de casación 12, como el sistema contrario 13.

  3. Es cierto que en el sistema de la Corte de casación, la avaluación debe hacerse no con respecto al día en que las partes firman el contrato de venta, sino con relación a aquel en que el estipulante acepta la oferta. Como lo ha decidido a menudo la Corte de casación, en este momento se efectúa la transferencia de la propiedad; un contrato ulterior es inútil; las partes recurren a él con el objeto de reunir, en un texto único, todas las cláusulas de sus acuerdos y sobre todo para que el vendedor justifique sus derechos de propiedad; pero este contrato es superfluo. Así, la Corte de casación decide que los peritos deben tomar en cuenta el día en que se acepta la oferta y no el de la redacción del contrato de venta 14.

    II

  4. El argumento de la jurisprudencia, para rehusar atender al día de la promesa, ha sido sacado de la naturaleza jurídica que ella misma atri-

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    buye, con la mayor parte de los autores, a la promesa unilateral de venta, en que el promitente tiene un simple compromiso personal, y el estipulante es sólo un acreedor; y esto es tan verdadero que si, mientras éste no ha aceptado la oferta, y no ha transcrito esta aceptación, el promitente vende el inmueble o lo grava con hipoteca, el adquirente o el acreedor hipotecario puede legalmente oponer su derecho al estipulante. Sólo la aceptación de la promesa de venta (o, para emplear el lenguaje de la Corte de casación, la aceptación del estipulante) perfecciona la venta. Además, conforme al art. 1675 del Código Civil, "para saber si hay lesión de más de las siete décimas partes, es necesario avaluar el inmueble según su estado y valor al día de la venta".

  5. Ha ejercido también influencia en la opinión de la jurisprudencia, la solidaridad que ella ha estimado que existe entre la cuestión de la avaluación y el punto de partida de la prescripción. Ha pensado que si la avaluación debiera hacerse con relación al día de la promesa, esta misma fecha debería considerarse como punto de partida para contar la prescripción de la acción rescisoria 15. Siendo así, esta solución sería inaceptable 16. Pero en realidad, de ninguna manera es la consecuencia del sistema que la Corte de casación ha rechazado; como demostraremos, es falsa a juicio de todos.

    III

  6. La lesión es un vicio del consentimiento 17. Bajo el epígrafe "del consentimiento" y en seguida del error, del dolo y de la violencia, el art. 1118 contiene el principio relativo a la lesión, decidiendo que no vicia el consentimiento sino en ciertos contratos o respecto de ciertas personas. Pothier, para justificar la rescisión por causa de lesión enorme, decía: "Hay imperfección en el consentimiento de la parte lesionada, pues ella no ha querido dar lo que ha dado por el contrato, sino en la falsa suposición de que lo que recibía en su lugar valía tanto como lo que daba; no hubiera estado dispuesta a darlo, si hubiera sabido que lo que recibía valía menos"18. Agregaba: "Cada uno de los contratantes tiene la intención de recibir tanto como él da y no ceder nada de lo que le pertenece; su consentimiento no es, pues, enteramente perfecto, si es lesionado, pues en este caso, parte del error de que él recibe tanto cuanto da; y, fundado en este defecto del consentimiento se le admite que obtenga la restitución contra lo pactado"19.

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  7. La ley parte de la idea que el vendedor se ha visto obligado por las circunstancias a vender su inmueble por un precio muy inferior a su valor, y esta es la razón por qué tiene derecho a ejercitar la acción aunque haya tenido conocimiento del verdadero valor y haya renunciado la acción (art. 1674). Y Pothier, a quien todavía debemos recurrir, explicaba bien, que la razón que existe para dudar en este caso es que el vendedor no se ha equivocado; pero agregaba "Cuando una persona ha vendido su heredad en menos de la mitad de su justo valor que ella conocía, debe presumirse que lo ha hecho más bien para procurarse dinero en una necesidad apremiante, urgente rei familiaris necessitate, que con el fin de hacer una liberalidad a su comprador. Ahora bien, es una injusticia de parte del comprador, aprovecharse de la apremiante necesidad del vendedor para comprarle a vil precio, y esta injusticia debe dar lugar a la rescisión del contrato. La máxima volenti non fit injuria no tiene, en este caso, aplicación, pues se presume que el vendedor ha sido forzado, por la necesidad urgente de dinero, a vender la heredad en menos de la mitad del justo precio y no puede decirse que haya obrado con plena voluntad al proceder de esta manera. El error en el cual ha incurrido el vendedor respecto del precio de la heredad o la apremiante necesidad que lo ha impulsado a vender a vil precio lo llevan, igualmente, a celebrar esta venta"20.

    Como se ha dicho, el art. 1674 "tiene por objeto proteger al vendedor de las consecuencias del apremio moral que hace presumir la lesión y que lo ha inducido a ceder su inmueble a vil precio a causa de la necesidad en que se encontraba de procurarse fondos"21.

    En caso de promesa de venta, sólo al momento de la promesa el vendedor puede tener una necesidad que no le permita...

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