De la promesa de venta en especial
| Autor | Arturo Alessandri Rodríguez |
| Páginas | 843-913 |
DE LA PROMESA DE VENTA
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para otros con más preparación que el que esto escribe, el estudio de la
promesa en general y de los diferentes contratos que pueden ser su objeto.
B) DE LA PROMESA DE VENTA EN ESPECIAL
2077. El contrato de promesa de venta es aquél por el cual dos o más
personas se obligan a celebrar un contrato de venta en tales y cuales con-
diciones dentro de cierto plazo o en el evento de cierta condición.
Para que este contrato se perfeccione es menester, como se compren-
de, el acuerdo de dos voluntades, una que ofrece la promesa y otra que la
acepta. El objeto sobre que recae ese mutuo consentimiento es la celebra-
ción futura de un contrato de venta. De modo que el primer requisito que
debe concurrir en el contrato de promesa de venta es el acuerdo de volun-
tades sobre la celebración futura de una compraventa. Su consentimiento,
por lo tanto, no se une para celebrar desde luego la venta, sino para pro-
meter su celebración. Las partes, además, deben ser legalmente capaces y
si están sujetas a potestad marital, a patria potestad, a interdicción, a cura-
tela, etc., no pueden celebrar la promesa sino por intermedio o con auto-
rización de su marido, padre, curador, etc., según el caso. Es la aplicación
de las reglas generales.
Aparte de estos requisitos inherentes a todo contrato, deben concurrir
los del artículo 1554, que son: una solemnidad especial que el contrato de
promesa recaiga sobre un objeto lícito, es decir, que no se refiera a un
contrato ilícito, el señalamiento de un plazo o condición para la celebra-
ción del contrato prometido y la especificación clara y exacta del mismo.
Así lo dispone el artículo 1554 que dice: “La promesa de celebrar un con-
trato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1º Que la promesa conste por escrito;
2º Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3º Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebra-
ción del contrato;
4º Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente”.
Todas estas circunstancias se refieren al contrato de promesa; es decir,
es el contrato de promesa de venta el que debe constar por escrito, el que
debe tener por objeto la celebración de una venta lícita, el que debe con-
tener un plazo o condición y el que debe especificar el contrato de venta.
2078. Estos requisitos deben coexistir simultáneamente en el contrato de
promesa para que sea válido, esto es, todos deben concurrir en un mismo
acto y momento. Su concurrencia está exigida en forma expresa por el
artículo 1554 cuando dice: “Salvo que concurran las circunstancias siguientes”,
que enumera. De modo que sólo concurriendo ellas tiene cabida la excep-
DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA
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ción, esto es, la promesa es válida.1 Corrobora esta idea la modificación
que a este respecto se introdujo en el artículo pertinente del Proyecto de
Código que no exigía ningún requisito ni sentaba como regla general la
nulidad de este contrato y que consistió precisamente en exigir esos cua-
tro elementos para la validez de la promesa.
Por consiguiente, la omisión de uno solo de ellos acarrea su nulidad
absoluta, de acuerdo con la regla general del artículo 1554 de que la prome-
sa no vale sino cuando concurren esas cuatro circunstancias y con el precep-
to del artículo 1682 del Código Civil, por tratarse aquí de requisitos que se
exigen para el valor del contrato de promesa en consideración a su natura-
leza y no al estado o calidad de las personas que lo celebran.2 Luego, puede
y debe ser declarada de oficio por el juez cuando aparezca de manifiesto. Y
más que nulidad absoluta, hay inexistencia jurídica, porque una promesa de
venta a la cual falta uno de esos elementos no ha podido existir jurídica-
mente. Así, un contrato de promesa verbal es más que nulo absolutamente,
es inexistente; una promesa de venta que recaiga sobre una venta ilícita, que
carezca de plazo o condición o que no especifique el contrato prometido en
la forma que exige el número 4º del artículo 1554 es igualmente nula. Y lo
es aunque concurran todos los demás elementos, ya que su validez no nace
sino de la concurrencia de todos ellos. La Corte de Apelaciones de Concep-
ción establece los mismos principios en el siguiente considerando:
“2º Que la omisión de esos requisitos, exigidos por la ley en consideración a su
naturaleza, produce, según el artículo 1682, la nulidad absoluta de la referida
promesa de venta, y esa nulidad, conforme a lo ordenado en el artículo 1683,
debe ser declarada de oficio cuando, como en el caso actual, aparece de manifies-
to en el contrato”.3
En la promesa objeto del juicio faltaba un plazo o condición que fijara
la época de la celebración del contrato de venta.
Esta nulidad, por lo tanto, no desaparece por el hecho de que se subsa-
ne más tarde el vicio que la origina, no sólo porque siendo absoluta no
puede sanearse por la ratificación posterior o por la circunstancia de agre-
garle el requisito omitido, sino principalmente porque lo que quiere el
artículo 1554, para que la promesa sea válida, es que contenga simultánea-
mente, al tiempo de celebrarse, todos esos elementos. En el mismo senti-
do se ha pronunciado la Corte de Apelaciones de Santiago.4
2079. PRIMER REQUISITO. QUE LA PROMESA CONSTE POR ESCRITO. El primer
requisito que, según el artículo 1554 debe llenar la promesa de venta es
1 Sentencia 2.465 (considerando 3º), pág. 1478, Gaceta 1885; sentencia 1.671 (conside-
rando 3º), pág. 1304, Gaceta 1888, tomo II; Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo VIII, sec.
1ª, pág. 33 (considerando 1º).
2 Véase el considerando 7º del voto disidente de la sentencia 994, pág. 626, Gaceta 1884.
3 Sentencia 3.491, pág. 2392, Gaceta 1887, tomo II. Véase el considerando 7º del voto
disidente de la sentencia 994, pág. 626, Gaceta 1884.
4 Sentencia de 12 de agosto de 1912 (considerando 7º) copiada en las págs. 887 y 888
de este vol. 2, tomo II.
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que conste por escrito y es el que le da el carácter de contrato solemne.
Según el artículo 1443 del Código Civil, un contrato es solemne cuando
está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales de manera
que sin ellas no produce ningún efecto civil. El contrato es solemne, en
buenas cuentas, cuando va acompañado de formalidades que son esencia-
les para su existencia. El requisito que ahora estudiamos participa de esos
caracteres, porque es una formalidad sin la cual el contrato de promesa es
inexistente y no produce ninguna obligación.
La escritura no es aquí un medio de prueba; no se exige para acreditar
la existencia de la promesa, sino para dar vida al contrato mismo, de tal
modo que si se omite, éste es inexistente, aunque se refiera a una obliga-
ción que no exceda de doscientos pesos. Y en conformidad a los artículos
1443 y 1682 del Código Civil, si falta la escritura no habrá promesa ni
podrá acreditarse su existencia por ningún otro medio probatorio.
2080. Por consiguiente, si la promesa de venta no consta por escrito, es
inexistente o, como dice nuestro Código nula absolutamente. De aquí se
infiere que este contrato entre nosotros no puede ser jamás verbal o, me-
jor dicho, consensual. De acuerdo con esas disposiciones, la Corte de Ape-
laciones de Tacna declaró que no podía valer como promesa de venta la
cesión verbal de unas minas.1 La misma doctrina aparece en estos conside-
randos de una sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que de-
claró sin valor una promesa de venta verbal:
“1º Que atendidos el objeto y términos del convenio que se invoca en la demanda
y lo expuesto por el mismo demandante en las preguntas sexta y octava del inte-
rrogatorio de fs. 32, dicho convenio es la promesa de celebrar un contrato; 2º Que
para que esa promesa surta los efectos legales se exige entre otros requisitos indis-
pensables que conste por escrito; 3º Que el demandante reconoce que el conve-
nio que invoca fue pactado verbalmente; 4º Que aun dando a la prueba testimo-
nial toda la importancia que se quiera, con ella no pueden suplirse los requisitos
La Corte de Apelaciones de Concepción ha establecido también que la
promesa de venta verbal es nula de nulidad absoluta.3
2081. El punto que más ha dividido en esta materia a nuestros Tribunales
y jurisconsultos es el referente a si la promesa de venta de bienes raíces
debe constar por escritura pública o si basta simplemente que conste en
un documento privado. La duda se ha suscitado a propósito de los inmue-
bles únicamente, porque según el artículo 1801 del Código Civil la venta
de estos bienes debe otorgarse por escritura pública. Respecto de los bie-
nes muebles no hay discusión. Como su venta no requiere escritura públi-
ca todos están de acuerdo en que la promesa de venta de estos bienes
puede hacerse válidamente por escritura privada.
1 Sentencia 1.175, pág. 929, Gaceta 1907, tomo II.
2 Sentencia 1.272, pág. 880, Gaceta 1880.
3 Sentencia 695 (considerandos 1º y 2º), pág. 1134, Gaceta 1912, tomo I.
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