El sector inmobiliario y las crisis economicas.
| Autor | Daher, Antonio |
RESUMEN | La creciente urbanización de la economía y la doble concentración económica y territorial--de los sectores inmobiliario y financiero en las metrópolis, fundamentan la relación entre los ciclos inmobiliarios y las crisis económicas detonadas por sus burbujas, la alta incidencia macroeconómica del sector inmobiliario y su rol articulador entre el sector financiero y la economía real. Antes de la última crisis (2008), las instituciones financieras y fondos de inversión inmobiliaria transnacionales encontraron en la financiarización y titulización una vía eficaz para su diversificación geográfica y distribución del riesgo hipotecario. Fue también la vía expedita del contagio de una crisis con ubicuidad financiera, aunque no social ni territorial. Las hipotecas subprime fueron para las minorías marginadas en los barrios con más hispanos, negros, inmigrantes y pobres: la vivienda social estadounidense, financiarizada, "inmobiliarizó" al sector financiero y desfinanciarizó la banca internacional, en una crisis global con dramáticas consecuencias sociales y políticas.
PALABRAS CLAVE | crisis económica, sector inmobiliario.
ABSTRACT | The growing urbanization of the economy and the double concentration (economic and territorial) of the real estate and financial sectors within major metropolises provide the basis of the relation between real estate cycles, the economic crises brought on by bubbles on the real estate sector, the high degree of macroeconomic influence by the real estate sector, and the role of this sector as the mediator between the financial sector and the real economy. Before the latest financial crisis in 2008, financial institutions and transnational real estate investment funds found an efficient road to geographic diversification and mortgage risk distribution through financialization and securitizacion. Coincidentally, this was also the dearest pathway for the contagion of a crisis that was financially ubiquitous, although not socially or territorialy so. The subprime mortgages were granted to marginalized minorities in neighborboods made up for the most part by Hispanics, African Americans, immigrants and lower-class populations : American social housing, having been financialized, infected the financial sector with real estate mortgagebacked securities, which ended up definancializing the international banking sector in a global crisis with dramatic social and political consequences.
KEY WORDS | economic crisis, real estate market.
Introducción
La relación entre el sector inmobiliario y las crisis económicas constituye el centro de esta investigación. Su objetivo principal es analizar, más que el conocido efecto de los períodos de contracción económica en la actividad de la construcción y en los mercados de la vivienda, de suelos y de bienes raíces en general, la incidencia del sector inmobiliario como una causa clave y recurrente de las crisis económicas locales y globales.
Consecuentemente, la hipótesis central que busca verificar esta investigación sostiene que la economía inmobiliaria, por su habitualmente alta participación en el producto y en el empleo, y por su rol estratégico de articulación entre el sector financiero y la economía real, es un factor determinante y detonante de los ciclos de auge y recesión y de las crisis económicas.
Las imperfecciones inherentes a los mercados inmobiliarios, la especulación asociada a las externalidades y plusvalías urbanas y los factores de riesgo propios del crédito y de los valores hipotecarios incrementan los efectos distorsionadores que dichos mercados tienen, no pocas veces, en los procesos de crecimiento y contracción. Se trata de una distorsión que se manifiesta en la emergencia reiterada de burbujas inmobiliarias y en sus consecuencias multisectoriales, debido a encadenamientos productivos, de insumos y de servicios, y sus apalancamientos y derivados financieros.
Por su parte, el sector inmobiliario suele ser uno de los más expuestos y sensibles a las políticas monetarias, a los flujos privados y estatales de inversión externa, a las colocaciones de los fondos de inversión--incluidos los previsionales y de seguros--, a la oferta crediticia hipotecaria, a los mercados de valores e, incluso, al lavado de dinero y blanqueo de capitales.
En síntesis, el sector inmobiliario resulta ser macroeconómicamente clave, cuantitativa y cualitativamente, por sus complejas relaciones intersectoriales y por su muy significativa ponderación en las variables e indicadores productivos y financieros. No casualmente los gobiernos recurren a él como instrumento para incentivar la economía e incrementar el empleo.
Metodológicamente, esta investigación se desarrolla y fundamenta entres ámbitos complementarios: histórico, teórico y cuantitativo.
El primero, explorado a partir de la literatura especializada, cubre las principales crisis globales desde el siglo XIX hasta las secuelas aún presentes de la conocida como subprime. Esta perspectiva histórica, que geográficamente incluye crisis europeas, americanas y asiáticas, confirmará el rol decisivo de la economía inmobiliaria en la mayoría de ellas.
El segundo ámbito de análisis, de índole más teórico, revisa las aproximaciones conceptuales de reconocidos economistas--entre ellos varios "nobeles"--y de otros expertos al estudio de las diversas crisis y sus causales inmobiliarias. Esta investigación hará una síntesis de tales aportes y fundamentará así sus hipótesis.
En el tercer ámbito metodológico, de carácter cuantitativo, se revisará una amplia y elocuente variedad de indicadores estadísticos--información secundaria de fuentes oficiales y de especialistas--que, verificando la alta relevancia macroeconómica y financiera del sector inmobiliario, complementará la evidencia histórica y el análisis teórico de la investigación.
Los resultados y conclusiones, además de contrastarse con las hipótesis iniciales, referirán a las dramáticas y gravísimas consecuencias sociales--recesión con desempleo masivo, incremento de la pobreza, caída de la demanda y del consumo, desalojos por ejecución hipotecaria, migraciones ...--y, por cierto, también a sus no menos graves efectos políticos: movimientos sociales, paros y protestas; impopulares ajustes en las políticas públicas y presupuestos fiscales; cuestionamiento y puesta en jaque a las instituciones monetarias supranacionales; e, incluso, caídas de algunos gobiernos.
La estrecha relación entre los ciclos inmobiliarios y las coyunturas de crisis remite a una relación más estructural: la creciente urbanización no solo de la población, también de la economía y, más aún, la concentrada metropolización de las economías inmobiliarias y financieras y de su maridaje. "La capital: el capital" es una expresión inequívoca de la concentración territorial de una economía cada vez más terciarizada e hiperurbanizada y de la "metromonopolización" financiero-inmobiliaria.
El mercado inmobiliario y en especial las grandes empresas del sector, el sistema financiero y los fondos inmobiliarios transnacionales se constituyen en la gerencia y la manufactura de la "infraestructura" de las ciudades capitales y globales. Tales empresas y fondos, intentando diversificar geográficamente sus inversiones, encontraron en la financiarización--y particularmente en la titulización--un vehículo eficaz de distribución y dispersión del riesgo de sus portafolios. Sin embargo, la financiarización y sus instrumentos derivados se convirtieron, paradójicamente, en el canal más expedito de contagio territorial de la crisis. La financiarización, haciendo más líquido, transable y móvil lo inmobiliario, permitió la ubicuidad--¡financiera, no territorial!--de las hipotecas de alto riesgo.
El "dónde" de las subprime refiere ni más ni menos que a la localización urbana y metropolitana de las minorías más pobres y marginadas de los Estados Unidos --comunidades étnicas, inmigrantes, homeless--: "hipotecas basura", en el léxico especializado. De los barrios y guetos preferentes para los préstamos subprime--con más hispanos, negros y pobres--la crisis se contagió, vía titulización inmobiliaria, al litoral andaluz de hipotecas prime e incluso superprime ... y la crisis se hizo multisectorial, multinacional e hiperglobal: la vivienda social para las minorías de los Estados Unidos, financiarizada, terminó desfinanciarizando la banca internacional y la economía global. Crisis generalizada, pero territorial y socialmente desigual: más aguda en los países "periféricos" de la eurozona; más dolorosa para el 16% de pobres de la mayor economía del mundo--cerca de 50 millones en Estados Unidos--, más injusta para el 24% de españoles sin trabajo ...
La economía inmobiliaria, causa concurrente y detonante de muchas de las crisis--en especial de las más graves y de la de 2008, la más global de todas y aún persistente--se perfila así en toda su complejidad e incidencia macroeconómica, social y política, y en su marcado efecto territorial y gran impacto urbano y metropolitano.
Ciclos inmobiliarios y crisis económicas: aproximación histórica
En un exhaustivo estudio que abarca más de ochocientos años de historia de crisis económicas--desde el default inglés del siglo XIV a la crisis subprime en Estados Unidos, incluyendo sesenta y seis países de cinco continentes--, Reinhart y Rogoff (2011) elaboran una tipología de aquellas y constatan importantes regularidades empíricas. Entre sus descubrimientos principales destacan que ciclos significativos de incremento en la movilidad internacional de capitales producen crisis bancarias; que el sobreendeudamiento interno o doméstico incide decididamente, junto a la deuda gubernamental, como factor de crisis en muchos países; y que estas con frecuencia emanan de los centros financieros y se transmiten mediante shocks en las tasas de interés y colapsos en los precios de los commodities, produciendo así, a partir de los países centrales, crisis de deuda soberana en otros. Con todo, uno de...
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