De la tasación del inmueble para su adjudicación en pago al acreedor hipotecario - Contratos. Tomo II - Doctrinas esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 232665057

De la tasación del inmueble para su adjudicación en pago al acreedor hipotecario

AutorArturo Fernández Pradel
Páginas695-725

Page 695

Fuente: RDJ Doctrina, Tomo XIV, Nro. 7, 155 a 180

Cita Westlaw Chile: DD27712010

Jamás conocerá el Código Civil quien no estudie más que este Código. PORTALIS.

La sentencia dictada por la Excma. Corte Suprema con fecha 16 de diciembre de 1916 1, en el juicio seguido por don César Ovalle y esposa con el Banco Chileno Garantizador de Valores, vuelve á poner de actualidad la debatida cuestión de si pueden aplicarse los preceptos dados por el Código Civil para los contratos de prenda é hipoteca, á las actuaciones de un juicio ejecutivo ya terminado.

Los que sostienen la nulidad de las adjudicaciones en pago hechas al acreedor del inmueble hipotecado, sin previa tasación, afirman que la prohibición contenida en los artículos 2397 y 2424 del Código Civil anula toda estipulación anterior ó posterior al contrato, dentro del juicio ejecutivo ó fuera de él, con ó sin consentimiento del deudor, que tienda á dejar sin efecto la formalidad ó requisito de la tasación pericial.

Con lo cual, según lo dicho por la Corte de Apelaciones al fallar el referido juicio, “habría que llegar al absurdo de que el deudor estaría impedido para transferir á su acreedor el dominio de la finca hipotecada en ninguna forma que no fuera la adjudicación en pago previa la apreciación pericial. Y así habría objeto ilícito en la donación que el deudor hipotecario hiciera de la finca hipotecada á su acreedor durante la vigencia del contrato hipotecario; y habría, asimismo, objeto ilícito en la dación en pago que el mismo deudor hiciera de la misma finca á su acreedor, sin previa tasación pericial, y habría todavía objeto ilícito en la venta de la misma finca entre los mismos deudor y acreedor sin tal requisito de la tasación pericial; y aún habría objeto ilícito en la transferencia de dominio entre los mismos deudor y acreedor por causa de muerte, á virtud de Page 696 disposición testamentaria del propio deudor; toda vez que ninguno de estos medios de adquisición del dominio corresponde al señalado en el recordado artículo 2397”.

Lo anterior ha merecido á la Corte Suprema el calificativo de “conclusión jurídica errónea é inaceptable porque lo dispuesto en los artículos 2397 y 2424 del Código Civil son cosas que corresponden á la naturaleza del contrato real de hipoteca, y se entienden pertenecerle durante toda su vigencia, aún sin necesidad de cláusula especial”, y “porque los contratos deben ejecutarse de buena fe y, por consiguiente, obligan no sólo á lo que en ellos se expresa, sino á todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación ó que por la ley ó la costumbre pertenecen á ella, como textualmente lo prescribe el art. 1546 del Código tantas veces citado”; de manera que “todos los derechos que el contrato de hipoteca confiere al acreedor hipotecario, y todas las obligaciones que á virtud del mismo pacto contrae el deudor, deben ejercerse y cumplirse hasta su solución definitiva, con estricta sujeción á las disposiciones que lo rigen, sin que sea lícito á ninguna de las partes modificarlas ó suspenderlas sino en los casos expresamente determinados por la ley”. No está de más hacer presente que las especiales condiciones en que fué expedido este fallo le han quitado gran parte de su prestigio, puesto que, de los once magistrados que manifestaron su opinión en la causa, sólo seis estuvieron por declarar nula la adjudicación en pago hecha al acreedor; y de ellos tres han cesado en sus funciones. Pueden, en consecuencia, los sostenedores de la validez de dichas adjudicaciones en pago esperar un cambio en la jurisprudencia futura del Tribunal de Casación, más en armonía con el espíritu de la ley, con la historia fidedigna de su establecimiento y con él interés primordial que la sociedad tiene el garantir la estabilidad de la fortuna inmueble.

Las fuentes de los artículos 2397 y 2424 del Código Civil chileno.

En el Mensaje del Ejecutivo al Congreso, proponiendo la aprobación del Código Civil, se lee:

“En materia de contratos y cuasi-contratos, hallaréis muy poco que no tenga su fuente en la legislación actual, que es lo más ó en la autoridad de un Código moderno, en especial el francés, ó en la doctrina de alguno de los más eminentes jurisconsultos”;

Y más adelante:

“Por puntó general, el Código de las Partidas y el Código Civil francés, han sido las dos lumbreras que se han tenido más constantemente á la vista. Donde ellos difieren, se ha elegido lo que más adaptable y conveniente parecía”.

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Apoyándose en estas afirmaciones, que son fuente oficial é indiscutida, es fácil tarea demostrar que el Código de las Partidas el Código Civil francés y la doctrina de los más eminentes jurisconsultos establecen, con pasmosa uniformidad, que la disposición del artículo 2397, y, por ende, la del artículo 2424 de nuestro Código Civil, ha tenido por único y exclusivo fin el de prohibir y anular el pacto comisorio, condenado ya por Constantino; es decir, la estipulación ó cláusula, inserta en el mismo contrato de prenda, por la cual acreedor y deudor convienen, en el momento del préstamo, que, si el deudor no paga dentro de un plazo determinado, la cosa empeñada pasé al dominio del acreedor por el monto de la deuda y sin otra formalidad.

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El Código de la monarquía visigoda no menciona el tema de que me ocupo. Apenas seis leyes del Título VI, Libro V. del Fuero Juzgo tratan “de los pennos e de las debdas” y, en lo tocante á la enajenación de la prenda, la ley III faculta al acreedor para vender la cosa empeñada por lo que tasaren su dueño y tres hombres buenos: “el acreedor ensenne el penno al sennor, é cuanto asmaren él hy tres omne buenos, por tanto lo venda”.

En el Fuero Viejo de Castilla subsiste el silencio sobre el particular.

El Fuero Real de España viene, por fin, á legislar sobre la materia; y lo hace para consagrar en la más amplia manera la validez del pacto comisorio. En efecto, la ley II del Título XX del Libró III, trata de “como vale la postura que el deudor ficiere con su creedor que le pueda tomar sus bienes, si á tiempo cierto no pagare”.

Es, en verdad, la ley XII, del Tituló XIII de la Quinta Partida la que viene á establecer la prohibición del pacto comisorio, dando al efecto las mismas razones que en el Derecho Romano. Dice esa ley:

“Todo pleyto, que non sea contra derecho, nin contra buenas costumbres, puede ser puesto sobre las cosas que dan los omes a peños. Mas los otros non deuen valer. E porende dezimos, que si algún ome empeñasse su cosa á otro, atal pleyto, diziendo assi: Si vos non quitare este peño fasta tal día otorgo que sea vuestro dende adelante, por esto que me prestaes o, que sea vuestro comprado; que atal pleyto como este non deue valer. Ca si atal postura valiesse, no querrían los omes rescebir de otra guisa los peños, é vernia porénde muy gran dañó á la tierra: porque quando algunos estuviessen muy cuytados, empeñarían las cosas, por cuanto quier que les diessen sobre ellas, é perderlas yan, por tal postura cómo esta”.

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No está demás recordar aquí que, en nota á la ley antes citada y especialmente á las palabras “que atal pleyto como este non deue valer”, puso el comentador español:

“Este es el pacto llamado comisorio, qué reprueba esta ley por la razón expresa en la misma(Los Códigos Españoles Concordados y Anotados, 1872, t. III, pág. 744).

Es asimismo dé notar que las demás leyes del Titulo XIII de la Partida 5ª, sólo exigen que la prenda sea vendida “en el almoneda á buena fé, é sin engañó”, mas no prescriben que élla sea estimada previamente por peritos ú “omes buenos”. Y estas disposiciones de las leyes XLI, XLII y XLIII se corroboran con el contexto de la XLIV que claramente deja al juez la estimación de lo que puede valer la cosa empeñada para adjudicarla al acreedor.

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Según don Andrés Bello, la fuente del artículo 2424 de nuestro Código Civil es el “Proyecto de Goyena, 1701”, en el cual, la disposición correspondiente está redactada del siguiente modo:

“Art. 1806. Lo dispuesto en el artículo 1775, es aplicable á la hipoteca”.

Y el 1775 prescribe:

“El acreedor no puede apropiarse la cosa recibida en prenda, ni disponer de ella aunque así se hubiere estipulado; pero cuando haya llegado el tiempo en que deba pagársele, tiene derecho á hacerla vender en subasta pública, ó á que se le adjudique á falta de postura legalmente admisible, por el precio mismo en que un tercero habría podido remataría con arreglo á la ley”.

Como se ve, el artículo repite en otros términos las viejas prescripciones de las leyes de la Partida Quinta.

El comentario del señor García Goyena, dice:

“Es el 2078 francés, salvo que dispone que la adjudicación en pago se haga según la estimación hecha por expertos ó peritos.

No es válido el pacto comisorio, ó de que, no pagada la deuda para cierto día, se haga el acreedor dueño de la prenda.

Aunque así se hubiere estipulado: porque, permitido este pacto, el hombre necesitado sería siempre víctima del prestamista codicioso, y éste encuentra seguridad de ser pagado en la prenda, cuyo valor rara vez deja de exceder con mucho al de la cantidad prestada.

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Ni valdrá el pacto de que el acreedor, no siendo pagado, se quedase con la prenda á título de venta por su justo precio, si no se determinaba la persona que hubiera de hacerla”. (F. García Goyena, Concordancias, Motivos y Comentarios del Código Civil Español; 1852, t. IV, pág. 176).

En el primer Proyecto de Código Civil, el actual artículo 2397 figura como artículo 4° del Título XXXVI, en la siguiente forma:

“El acreedor pignoraticio ó prendero tiene el derecho de retener la prenda hasta la entera satisfacción de su crédito”.

“En consecuencia, puede pedir que la prenda del deudor moroso se venda en pública subasta para que se le pague del precio, ó que...

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