El Sistema Registral Chileno - Lecciones de Derecho Civil Chileno. Tomo IV. De los Bienes - Libros y Revistas - VLEX 318858783

El Sistema Registral Chileno

AutorRodrigo Barcia Lehmann
Cargo del AutorDoctor en Derecho Privado. Profesor de Derecho Civil, Universidad de Talca
Páginas137-158
137
§ 1. Sistemas reg istra les y función
de la inscripción conser vatoria166
El régimen de inscripción conservatoria.
1. La inscripción y los derechos reales. El
régimen de inscripción conservatoria de los
derechos reales sobre cosa inmueble varía
en el Derecho comparado, dependiendo
del sistema registral que se adopte. Antes
de entrar a analizar el régimen chileno se
analizarán los más importantes sistemas
registrales puros (ellos son el alemán y el
francés) y mixtos.
Sin perjuicio de ello, no se puede dejar
de señalar una diferencia fundamental entre
los sistemas registrales, que se analizan a
continuación, y el chileno. En el Derecho
comparado, la inscripción da lugar a la opo-
nibilidad erga omnes (sistema francés) o al
nacimiento de un derecho real (sistema
alemán), pero en el nuestro sólo da lugar
a la adquisición de la posesión.
2. Sistema registral francés. En virtud del
sistema registral francés es posible hacer la
transferencia de un derecho real a través
de la suscripción de un simple contrato
traslaticio. Así, a través de la suscripción
de una simple compraventa el comprador
se hace dueño de la cosa.
Sin embargo, este derecho real, bastante
curioso por cierto, opera sólo respecto de
166 BARCIA L., Rodrigo, “La influencia del Code
Civil y del Derecho alemán en el sistema patrimonial
chileno. Sistema de derechos reales y personales”,
en Estudio de Derecho Civil, Jornadas Nacionales de
Derecho Civil, LexisNexis, Valdivia, Chile, 2005, pp. 71
a 103. Gran parte de lo abordado en este párrafo
está tratado en el artículo precedente.
las partes. El derecho real sería oponible
sólo al vendedor.
Este sistema lo que hace en definitiva es
separar la constitución del derecho real de su
efecto propio. En otras palabras, el derecho
real nace del contrato, pero sus efectos se
producen sólo desde el momento en que
se procede a levantar la correspondiente
inscripción.
El sistema registral francés consagra una
publicidad denominada como negativa o
preclusiva, que conduce a que se prefiera al
que primero inscribe. Sin embargo, dicha
inscripción no asegura la supervivencia del
derecho real a todo evento. Por otra parte,
el sistema de inscripciones no está sujeto al
control del registrador. Ello es consistente
con que no se asegure mediante la inscripción
la existencia de un derecho real erga omnes,
sino sólo bajo ciertas circunstancias.
El sistema registral francés fue desarro-
llado por la Ley Registral de 23 de marzo
de 1855. Dicha ley se tuvo como un avance
en la construcción de un Derecho Civil más
científico. Sin embargo, al poco tiempo
fue objeto de fuertes críticas, tanto dentro
como fuera de Francia.167 En virtud de este
167
Como destaca G
ORDILLO
C. dicha ley desarrolla
un sistema de transferencia de la propiedad por el
solo consenso, de fuertes raíces racionalistas, propio
de los civilistas franceses e inspirado en el principio
romano de nemo dat quod habet. El referido autor señala
que el régimen de inscripción adoptado en Francia
fue el resultado de una forma de publicidad que
provenía del Derecho romano y que estaba inspirado
en la protección de los familiares y de los acreedores
del donante y no en la seguridad del tráfico. G
ORDI
-
LLO CAÑAS, Antonio, “Bases del Derecho de cosas y
principios inmobiliarios-registrales. Sistema español”,
en Estudios Monográficos, tomo XLVIII, fascículo II,
abril-junio, 1995, pp. 47 y 48.
C a pí tu lo V
EL SISTEMA REGISTRAL CHILENO
138
Tomo Cuarto - De los Bienes
sistema, de los contratos nacía un supuesto
derecho real inoponible a tercero. Este siste-
ma fue inoperante en Francia y llevó a que
el Fiscal de la Corte de Casación francesa
declarara que “en Francia no había nadie
seguro de su derecho”.168 Ello produjo su-
cesivas reformas parciales del sistema regis-
tral a través de las leyes de 1 de marzo de
1918, 24 de julio de 1921 y 30 de octubre de
1935. La referida ley de 1921 simplificó el
rígido sistema de transcripción textual del
título. Pero además estas leyes ampliaron
la exigencia de transcripción de derechos
sobre inmuebles.
169
Sin embargo, la mo-
dificación substancial del sistema francés
se produce sólo con la ley de 4 de enero
de 1955, que fue complementada por una
serie de decretos posteriores. La ley de 1955
adopta un sistema registral de doble folio:
personal y real. De esta forma, se mantuvo
el sistema personal, pero agregándose un
registro real. Todas estas modificaciones,
junto a otras de los años sesenta y setenta,
terminaron acercando el sistema francés
al germánico.
3. Sistema registral alemán. El modelo
alemán tiene su origen en el Código pru-
siano de 1794, en la Ley bábara de junio de
1822 y en el Código austriaco de 1811. El
BGB desarrolla este sistema que fue califi-
cado por los civilistas como el más perfecto
de su tiempo.170 Este régimen registral es
168 ALESSANDRI RODRÍGUEZ, A., y SOMARRIVA UN-
DURRAGA, M., Curso de Derecho Civil. Los bienes y los
derechos reales, redacción de V
ODANOVIC
, Nascimento,
3ª edición, Santiago de Chile, 1974, p. 359. H
ERNÁNDEZ
E
MPARANZA
, Domingo, Estudios sobre reforma al Código
Civil y Código de Comercio, Cuarta Parte, Editorial Jurí-
dica de Chile, Fundación Fernando Fueyo, Santiago
de Chile, 2003, p. 109.
169 HERNÁNDEZ EMPARANZA, Domingo, Estudios
sobre reforma al Código Civil y Código de Comercio, Cuarta
Parte, Editorial Jurídica de Chile, Fundación Fernando
Fueyo, Santiago de Chile, 2003, p. 109.
170
Se ocupa de este sistema la Ordenanza Inmo-
biliaria del Registro [GBO], de 1897 y reformada en
1935. Pero, además, fueron introducidas a este sistema
innumerables modificaciones, como las llevadas a
cabo por las Leyes de Ejecución y Administración
de Justicia de 1897; sobre Normas Registrales de
1963 y Modificación de los Registros Inmobiliarios
de 1977. M
ENGER
destaca que el BGB, siguiendo con
una consecuencia del encomiable esfuerzo
del Derecho alemán por crear un Dere-
cho patrimonial de los contratos objetivo
y científico. El modelo germánico busca
además mantener un alto nivel de certeza
en el tráfico, por lo cual sólo es posible
adquirir derechos reales sobre inmuebles
a través del sistema registral.171
Conforme a la posición de la dogmática
alemana se debe distinguir entre consen-
timiento material o sustantivo y formal o
registral. El consentimiento material es el
consentimiento que se requiere para la
transferencia del derecho real (Einigung
o acuerdo abstracto traslaticio); en cam-
bio, la voluntad formal es la que proviene
del titular inscrito, dirigido únicamente a
permitir la modificación de los asientos
del Registro.172
El sistema registral alemán se sustenta en
la fe pública registral y deja definitivamente
la tendencia preponderante dentro de la dogmática
alemana, terminó con la distinción entre título y
modo de adquirir. De esta manera el referido autor
señala que “a principios de este siglo [se refiere al siglo
pasado], la idea de que para adquirir por contrato una
propiedad es necesario el título, ha sido cada vez menos
admitida en la ciencia del Derecho alemán”. (Lo señala-
do entre corchetes es mío). MENGER, A., El Derecho
Civil y los pobres, Atalaya, Buenos Aires, Argentina,
1947, p. 151.
171
Este sistema, como destaca DÍEZ-PICAZO, fue la
culminación del pensamiento jurídico del siglo XIX
y se asienta en “el principio del consentimiento”.
DÍEZ-PICAZO, Luis, Fundamentos del Derecho Civil pa-
trimonial, volumen tercero, Editorial Civitas, cuarta
edición, Madrid, España, 1995, p. 367.
172
Sin perjuicio de lo anterior, como destaca
HERNÁNDEZ EMPARANZA, el sistema alemán tiene dos
formas en las cuales la verdad posesoria prevalece sobre
el registro. La primera ya fue analizada y se refiere a
la mala fe del adquirente. La segunda está establecida
en el § 927 del BGB y se refiere a los requisitos para
que opere esta privación o cancelación del registro.
Dichas condiciones son las siguientes:
a) Que el propietario inscrito haya muerto o
desaparecido. Ello sólo se puede probar por cer-
tificado de defunción o sentencia que declare la
muerte presunta.
b) Inactividad registral del titular inscrito por
treinta años.
c) Posesión material no interrumpida por el que
alega el derecho.

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