Acumulacion de viviendas por parte de los bancos a traves de los desahucios: geografia de la desposesion de vivienda en Cataluna.
| Autor | Gutierrez, Aaron |
| Cargo | DOSSIER: VIVIENDA Y DESARROLLO INOMBILIARIO |
RESUMEN | La extension de los desahucios desde 2008 es una manifestacion de las consecuencias del modelo inmobiliario y financiero espanol, y tambien el mecanismo necesario para mantener la logica de este modelo de acumulacion por desposesion. Asi, los desahucios por ejecucion hipotecaria estan alimentando un proceso de concentracion de vivienda en manos de la banca. El trabajo aborda el analisis de este proceso a traves del estudio de la concentracion de la propiedad y la emergencia de unos nuevos grandes propietarios de vivienda y de sus logicas territoriales en Cataluna. Concluimos argumentando que las llamadas soluciones a la crisis han supuesto la intensificacion del desarrollo geografico desigual mediante la apropiacion de rentas urbanas a traves de la desposesion de vivienda. Mientras BBVA y Bankia son las entidades que han concentrado mas ayudas publicas, son tambien las que mas vivienda vacia proveniente de desahucios acumulan, concentrandose, ademas, en los barrios mas precarizados.
PALABRAS CLAVE | desigualdades regionales, mercado inmobiliario, vivienda.
ABSTRACT | The extension of evictions since 2008 is a manifestation of the consequences of the Spanish real estate and fina?icial model, as well as a needed mechanism to maintain the logic of the model of accumulation by dispossession. The evictions due to foreclosures are fuelling a process of accumulation of housing in hands of bank entities. Tins paper studies the process of ownership concentration and the emergence of new grand Landlords and, secondly, develops an analysis of the territorial logics of this process in Catalonia. We conclude by arguing that the so-called solutions to the crisis have led to the intensification of uneven geographical development through the appropriation of urban incomes through dispossession housing. In this sense, while BBVA and Bankia are the entities that have concentrated most public funds, they are also the ones that have accumulated most empty housing units acquired by foreclosures. These housing units are concentrated in the most precarious neighborhoods.
KEYWORDS | regional inequalities, real estate market, housing.
Introduccion
A la hipertrofia inmobiliaria, el boom urbanizador, la burbuja de precios de la vivienda, la expansion del credito hipotecario y sobreendeudamiento familiar experimentados en Espana durante la decada 1997-2007 les ha seguido la posterior caida de precios, la crisis hipotecaria, el rescate bancario, las politicas de austeridad y la proliferacion de los desahucios. El mercado inmobiliario espanol ha dibujado el ciclo completo de alza y caida, propio de la logica de la "urbanizacion del capital" y que permite mantener y alimentar los procesos de acumulacion por desposesion (Harvey, 2003). Asi, la financiarizacion del entorno construido, y particularmente de la vivienda, ha intensificado a su vez los procesos especificos de acumulacion de rentas urbanas por desposesion de vivienda (Aalbers, 2008; Gotham, 2009). No obstante, la solucion espacial (spatial fix) espanola (Lopez & Rodriguez, 2011) se ha traducido en el sobreendeudamiento y la precarizacion masiva de las clases menos privilegiadas y la actual oleada de desahucios, tanto por impago de alquiler como por ejecuciones hipotecarias.
Existe ya una abundante literatura que analiza las raices de este fenomeno en Espana desde diferentes disciplinas y perspectivas (Coq-Huelva, 2013; Gutierrez & Delclos, 2016; Mendez, Abad & Plaza, 2014; Vives-Miro, Gonzalez-Perez & Rullan, 2015), coincidiendo en apuntar la proliferacion de los desahucios y desposesion de vivienda como la manifestacion mas evidente de las implicaciones del modelo inmobiliario y financiero espanol. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria se han desbocado las ejecuciones hipotecarias (mas de 600.000 entre 2008 y 2015). Pero aunque los desahucios sean el fenomeno mas visible dentro de la desposesion de vivienda, solo son la punta del iceberg. De hecho, mas alla de dichos desahucios, las politicas implantadas desde la crisis estan intensificando el cercamiento a la vivienda (Hodkinson, 2012) en Espana.
En este contexto, se produce la paradoja de un intenso cercamiento a la vivienda que convive con un gran stock de viviendas vacias y de segunda residencia. Sin embargo, desde el inicio de la crisis no solo se ha ampliado el proceso de desposesion de vivienda, sino tambien el de acumulacion de viviendas vacias. Asi, a traves de los desahucios derivados de ejecuciones hipotecarias, las entidades financieras estan emergiendo como nuevos agentes de acumulacion de viviendas vacias, ampliando asi su rol en el mercado inmobiliario. Todo ello ha sucedido en un contexto en que, ademas, el sector financiero espanol ha recibido grandes cantidades de capital a traves del rescate bancario.
Este texto analiza la acumulacion de vivienda vacia por parte de las entidades financieras a traves de procesos de ejecucion hipotecaria que han derivado en desahucios. Tambien estudia y caracteriza la distribucion espacial de estas viviendas vacias como una evidencia del desigual desarrollo de la desposesion de vivienda en Cataluna. Asi, el articulo pretende dar respuesta a las siguientes preguntas de investigacion, estructuradas en dos bloques:
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?Que cantidad de vivienda vacia acumulan los bancos? ?Que entidades concentran un mayor volumen? ?Como y por que se ha desarrollado este proceso?
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?A que espacialidad responde esta vivienda propiedad de la banca? ?Existen territorios especialmente afectados por este proceso?
Para responder a estas preguntas, en primer lugar, se lleva a cabo un repaso a las raices del fenomeno: la variedad espanola de la finaciarizacion. En segundo lugar, se presenta la fuente de datos del trabajo y sus particularidades, asi como la metodologia utilizada. A continuacion, se detallan los resultados obtenidos, los cuales permiten una caracterizacion inedita del parque de vivienda en manos de la banca, tanto en relacion con la identificacion y dimensionado de los nuevos grandes propietarios de vivienda, como con su espacialidad. Finalmente, se subrayan nuevas especificidades de las formas de financiarizacion de la vivienda.
La variedad espanola de financiarizacion y cercamiento del entorno construido
Que Espana sea uno de los paises mas sacudidos por la actual crisis financiera global no es fruto del azar o una fatalidad no prevista, sino que entra en la logica de su modelo basado en la deuda inmobiliaria (Lopez & Rodriguez, 2010; Naredo, 2010), que tras el pinchazo de la burbuja se debate entre la reestructuracion o su fin. Se trata de un rasgo comun entre los paises del sur de Europa, Irlanda y Estados Unidos (Cano, Etxezarreta, Dol & Hoekstra, 2013), los cuales han afrontado una crisis de mayor calado. Una crisis, por supuesto padecida por las clases bajas y medias, ya que para las elites representa nuevas puertas y oportunidades de negocios. No obstante, pese a tener unos mismos fundamentos, cada uno de estos territorios ha desarrollado un modelo propio. Las variedades de financiarizacion, el papel que ha jugado el Estado en la construccion y el sostenimiento del modelo, y el papel de sus agentes, especialmente los financieros e inmobiliarios, son especificos de cada region.
En el caso del "modelo espanol", las estrategias financieras que promovieron la articulacion de la burbuja han sido la especializacion en la construccion y el turismo a traves del desmantelamiento de gran parte del aparato productivo (Lopez & Rodriguez, 2011). Ello tiene sus origenes en las politicas economicas impulsadas durante el regimen franquista, y se consolido como modelo hegemonico a partir de los anos ochenta mediante la entrada de Espana en la Union Europea. Lo que caracteriza el modelo es la inversion masiva de capitales--sobre todo europeos, aunque tambien espanoles--en el circuito secundario (Harvey, 1982), consolidado como spatial fix (Harvey, 2003), desencadenando lo que se ha llamado tambien tsunami urbanizador (Fernandez Duran, 2009) o hipertrofia inmobiliaria (Gutierrez & Delclos, 2015).
A partir de mediados de los noventa se desplegaron las estrategias de financiarizacion y de creacion de liquidez a traves del entorno construido (Coq-Hueva, 2013; Gotham, 2009). De esta manera, en este ultimo ciclo alcista (1995-2007) no solo se ha acelerado el modelo de urbanismo expansivo (Rullan, 2012), sino que, fundamentalmente, al incrementarse las rentas potenciales (Smith, 2012), es decir, las expectativas de apropiacion de renta, lo que se acaecio fue una revalorizacion del patrimonio inmobiliario (Naredo, 2009). En otras palabras, se "alimento una escalada de precios que termino movilizando la inversion de las clases medias y la afluencia de capital foraneo, tanto para adquisicion directa de paquetes de inmuebles como a traves de fondos de inversion" (Sevilla-Buitrago, 2015, p. 38).
Dicho modelo no hubiera funcionado sin dos de sus piezas clave: el Estado y las entidades financieras. El Estado desempeno un rol fundamental potenciando estas logicas mediante la articulacion de la legislacion necesaria. La liberalizacion del mercado de las hipotecas desde 1992 promovio la expansion del credito hipotecario y promociono la titulizacion. Ademas, una particularidad relevante de la ley hipotecaria espanola es que, a diferencia de lo que ocurre en muchos otros estados, como es el caso de los Estados Unidos, en Espana, pese a que el banco se apropie de su vivienda y ser desahuciados, los titulares del credito hipotecario aun acumulan deudas con este si el valor de mercado en el momento de ser ejecutado el inmueble es inferior a la deuda pendiente de pago (mas los respectivos intereses y tasas judiciales). A continuacion, la liberalizacion del suelo a partir de 1994 redujo la mayor parte de las restricciones que la planificacion urbana tenia en la urbanizacion e implanto una valoracion del suelo a partir de sus expectativas de renta. La politica de vivienda y su fiscalidad ha estado...
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