Sobre el arrendamiento
| Autor | José Antonio Lira |
| Páginas | 1-14 |
Page 1
Fuente: RDJ Doctrina, Tomo II, Nro. 9, 234 a 245
Cita Westlaw Chile: DD28352010
“El arrendamiento es (art. 1915 del Código Civil) un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una á conceder el goce de una cosa, ó á ejecutar una obra, ó á prestar un servicio; y la otra á pagar por este goce, obra ó servicio un precio determinado.”
Concretando la obligación de conceder el goce, el artículo 1924 declara que el arrendador debe entregar la cosa, mantenerla servible para el uso contratado y en el libre y tranquilo goce del arrendatario; y las obligaciones de éste las expresan varios artículos, á saber: (1438 y 1439) de usar de la cosa según los términos, y más aún según el espíritu del contrato, como un buen padre de familia; (1440) de hacerle las reparaciones locativas; (1942) de pagar la renta; y (1947) de restituir la cosa al fin del arriendo. Contiene el título XXVI del libro 4° disposiciones especiales relativas á algunas clases de cosas arrendadas; pero ninguna liberta de aquellas obligaciones á las partes.
Bilateral, este contrato está sujeto á la disposición del artículo 1552; y así el arrendador no caerá en mora, aún en el caso de no cumplir sus obligaciones, toda vez que el arrendatario falte á las suyas; ni el arrendatario, cuando no se desempeñe el arrendador. Como bilateral, hállase también regido el arriendo por el artículo 1489, que para el caso en que una parte deje de cumplir lo que debe, impone la condición resolutoria en favor de la otra: pero uno y otro con ciertas modificaciones prescriptas en dicho título.
De lo cual fluye que, si el arrendador no entrega la cosa, aunque se haya pactado que la renta se pague anticipada, el arrendatario no es moroso si no paga esperando al momento en que se le entregue la cosa; que no cae en mora no pagando la renta, sea cual fuere la estipulación, cada y cuando el arrendador no mantenga la cosa en estado de servir para el Page 2 uso contratado, v. gr. si, por causa no imputable al arrendatario, se ha destruido parte del techo de la casa, se ha roto la represa que surtía á la heredad, y no los ha restablecido el dueño; que no está obligado el arrendatario á pagar mientras el arrendador no lo liberte del embarazo que al goce de la cosa le oponga un tercero. Todo lo cual nos parece inconcuso, como consecuencia rigorosa de los principios de justicia, de las prescripciones generales dictadas por la ley y de las especiales relativas al goce de cosa ajena, concedido por una estipulación.
Síguese igualmente que el arrendatario á quien el dueño no le entrega la cosa, ó no se la mantiene servible y exenta de todo embarazo, tiene derecho á la resolución del arrendamiento; y asimismo el arrendador cuando el arrendatario falta á las obligaciones que pesan sobre él; pero en este particular han de tenerse presentes varias prescripciones del Código Civil que restringen tales derechos.
Las consecuencias indicadas las consignan las varias legislaciones en disposiciones expresas y las explican los tratadistas en toda su extensión. Bástenos citar á Marcadé, tan apreciado por la exactitud de su doctrina y por la precisión de sus frases.
“El arrendador, dice en la página 460, tomo 6°, comentando los artículos 1719 y 1720 del Código Napoleón, debe, ante todo, entregar la cosa; y ésta es una obligación, no de la naturaleza como podría creerse por la letra del artículo 1719, sino de la esencia de este contrato; pues evidentemente no hay arriendo posible sin la entrega de una cosa arrendada. No sólo debe entregar la cosa sino entregarla con todos sus accesorios y entregarlo todo en buen estado; puntos estos dos últimos que son de la naturaleza y no de la esencia del contrato, como que las partes pueden estipular que el arrendatario no gozará de estos ó aquellos accesorios que antes tenía la cosa ó que la tomará en el estado en que se encuentre, aunque no sea bueno; pero para ello se necesitaría una estipulación especial, pues en el silencio de las partes se entendería que al arrendatario le asistía derecho á los accesorios y podría exigir que todo estuviese en buen estado al momento en que hubiera de principiar su goce.”
En la página 463 continúa: “La segunda obligación del dueño es conservar la cosa durante el arriendo en estado de servir para el uso convenido. Esta obligación no es análoga á la primera, no es de tan vasto alcance; y el artículo 1720 indica con claridad la diferencia que va entre ellas en cuanto á su extensión. Al principiar el goce del arrendatario, el dueño debe entregarle la cosa en buen estado á todo respecto y por tanto en condiciones satisfactorias, practicadas las reparaciones de toda especie; pero durante el arriendo, en cuanto mira á la conservación, al arrendador no le obligan sino las reparaciones que no sean locativas; las Page 3 locativas, lejos de serle exigibles, son de cargo del arrendatario, quien deberá restituir la cosa en buen estado, haciendo de su cuenta tales reparaciones, á menos que pruebe haber recibido la cosa en mal estado.”
Cuanto á la tercera obligación, la expresa así: “El arrendador está obligado á procurar al arrendatario, durante todo el tiempo del arriendo, el goce tranquilo de la cosa, ó hacerlo gozar de ella; á diferencia del nudo propietario respecto del usufructuario, á quien aquel sólo debe dejarlo gozar. Debe hacerlo gozar, esto es, debe ejecutar todos los actos y hechos necesarios que le procuren el goce permanente, completo y tranquilo; y con mayor razón, debe abstenerse de realizar cosa alguna que le estorbe, le disminuya ó perturbe en lo más mínimo tal goce.”
Deduce así, página 465, las consecuencias: “Obligado á hacer gozar al arrendatario, á proporcionarle el goce libre y completo de la cosa, el arrendador lo garantiza contra todos los vicios ó defectos que le impidieran el uso á que se la destinó, sea que los haya conocido ó no al momento del contrato, sea que existieran en ese momento ó que después hayan sobrevenido. Tales defectos autorizan en todo caso al arrendatario para exigir la resolución del arriendo y para excusarse del pago de la renta. No bastaría, sin duda, que los vicios hicieran solo menos agradable ó menos cómodo el goce de la cosa; se necesita que sean graves, pero no tanto que hagan imposible el goce total de ella.”
Podríamos citar muchas sentencias de nuestros tribunales para mostrar que nuestra jurisprudencia está de acuerdo con las opiniones que preceden; pero, sobre esta materia, en que la ley es tan clara y en que los hechos se repiten con frecuencia, á la vista de todos, bastará con una que otra á nuestro propósito.
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La Corte de Apelaciones de Santiago declaró nula la sentencia que ordenó seguir adelante la ejecución promovida por el dueño de unos almacenes contra la persona á quien los había dado en arriendo, por estas consideraciones:
“Si bien en la escritura pública... que sirve de base á la ejecución se estipula que D... arrienda á los señores... los departamentos que se determinan... por el precio de... y por el término de seis anos á contar desde el 15 de junio de 1896 ó desde la fecha de la entrega si ésta se efectuase antes, siempre que se hallasen terminadas todas las obras á que se obligó el arrendador; en la misma escritura, se compromete R. á entregar la propiedad antes del 15 de junio indicado y á ejecutar, también con anterioridad á esa fecha, los trabajos que se detallan en el mismo instrumenPage 4to; 2° que, como se vé, la ejecución del contrato y la exigibilidad de las obligaciones en él contraídas por el arrendatario quedaron subordinadas al cumplimiento que, á su vez, diera el arrendador á lo pactado por su parte; 3° que, á virtud de lo expuesto, la escritura de arrendamiento mencionada... no constituye por sí sola un título bastante para ejecutar, puesto que de ella no aparece que el arrendatario haya contraído una obligación actualmente exigible ó que estuviere cumplida la condición contemplada en el mismo contrato para que principie á devengarse la renta estipulada”. (Pág. 349 del tomo 2° año 1897, sentencia núm. 2685).
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La sentencia que se registra en la página 1,381 de la Gaceta de los Tribunales de 1879, con el número 1992, pronunciada por la Corte de Concepción, refiere que se contrató por escritura pública el arriendo de...
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