Claves para la comprensión de la nueva legislación de arrendamientos de vivienda en Venezuela.
| Autor | Irma Isabel Lovera De Sola |
| Cargo | Abogada y Mediadora Familiar del Centro de Arbitraje de la cámara de Caracas |
| Páginas | 167-196 |
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El objetivo central de este trabajo es la presentación de la nueva legislación de alquileres de vivienda en Venezuela, promulgada el 12 de noviembre de 2011, que vino a modificar la normativa que estuvo vigente durante once años y a transformar radicalmente la institución del arrendamiento de viviendas, en un país con un déficit de viviendas que supera los dos millones de unidades y en que el 90% de la población vive en ciudades con población superior a los 100.000 habitantes2, y de ellos el 60% vive en asentamientos informales segregados de las redes de servicios y vialidad, con carencias de equipamiento y grave vulnerabilidad por ocupar, con frecuencia, terrenos inestables o inundables (Negrón, 2013)3.
Aunque hay una tendencia tanto de las familias como de las políticas estatales a privilegiar la vivienda en propiedad, la vivienda en alquiler es una opción y una necesidad para muchos individuos y núcleos familiares. Hay que estimular que esta alternativa exista, lo que supone que se le haga un espacio que una legislación adecuada pueda satisfacer a quienes la prefieren o requieren para atender sus requerimientos habitacionales (Lovera, 2012).4Las leyes en general se promulgan para normar una realidad existente, descontrolada, injusta, abusiva, en fin, inequitativa, para resolver un problema o para que sirvan de motor a alguna transformación deseable en una sociedad concreta. Las sucesivas legislaciones sobre arrendamientos que han existido en Venezuela han respondido a todas estas opciones con mayor o menor éxito.
El Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas promulgado en 1947, fue el primero de este tipo de normativas sobre arrendamientos de viviendas, un texto legal destinado a impedir los desalojos arbitrarios mediante el establecimiento de causales de desocupación, consignación de los alquileres en tribunales para evitar la insolvencia en caso que el arrendador no quisiera recibirlos, creación del derecho de preferencia a continuar en el inmueble una vez vencido el plazo fijo del contrato y otras previsiones para la protección de los arrendatarios.
La Ley de Regulación de Alquileres publicada en la Gaceta Oficial del 1° de
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agosto de 1960, ha sido la ley arrendaticia que ha estado vigente durante más tiempo en Venezuela, hasta el 31 de Diciembre de 1999, durante casi cuarenta años, la mas conocida y aún hoy día se sigue hablando de ella, ya que logró modificar sustancialmente las relaciones entre arrendadores y arrendatarios y creó una verdadera cultura de la protección al inquilino.
Debido a la necesidad de modernizar una legislación ya anticuada y fundirla en un solo texto, durante el primer año de gobierno del Presidente Hugo Chávez Frías, dentro del marco de la primera ley habilitante que le confirió el Congreso Nacional5, fue dictado el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) que estuvo vigente desde el 1° de Enero de 2000 hasta el 12 de Noviembre de 2011 para las viviendas y sigue vigente hasta ahora para los locales comerciales, oficinas y otros usos.
El 12 de noviembre de 2011, fue publicada en Gaceta Oficial N° 6.053 extraordinario6, la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LAV)7, para regir únicamente a las viviendas, pero para todas las viviendas, desde las casas de lujo hasta las habitaciones en viviendas compartidas y las residencias estudiantiles.
Hemos pasado de un texto legal único para regir todo tipo de arrendamientos urbanos y suburbanos para todos los usos que fue la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), a tres textos legales y uno reglamentario: una ley y su reglamento para las viviendas, otra ley para el resto de los usos inmobiliarios, además del Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda.8Todas las normativas contenidas en las leyes vigentes hasta el año 1999 estuvieron diseñadas para proteger a los arrendatarios de la especulación en los precios de los alquileres y de los abusos para obtener los desalojos. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), puesta en vigencia el 1° de Enero de 2000, intentó, y logró en gran medida, amparar a los arrendatarios sin sobreprotegerlos y sin violentar el derecho de propiedad, dejando algunos aspectos del contrato a la convención libre entre las partes y otros a las limitaciones que fijaba la ley.
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La nueva y vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LAV) «...parte de una óptica punitiva del arrendamiento de inmuebles, convirtiéndolo en un sistema de regularización y control estatal y reduciendo la libertad de contratación, entre particulares, a su mínima expresión.»9Trataremos de dar una visión panorámica de esta nueva legislación que tanto infiuye en la vida diaria de propietarios, arrendadores, administradoras de alquileres y arrendatarios, y las familias de todos ellos, unos porque ven peligrar la propiedad de sus inmuebles y su rentabilidad, otros porque observan como desde la congelación de los alquileres de viviendas vigente desde Diciembre de 2002 hasta el 18 de octubre de 2012, ha mermado dramáticamente el número de viviendas ofrecidas en alquiler, los montos de las rentas pagadas a los propietarios no les alcanzan para pagar las cuotas de condominio y a las empresas administradoras no les es rentable cobrar esos exiguos alquileres y por lo tanto financieramente están en peligro porque pueden convertirse en empresas inviables, y los otros, los inquilinos, porque consideran haber conseguido una legislación que los brinda contra la infiación y los desalojos, además de conferirles beneficios y privilegios.
Los aspectos más resaltantes de esta nueva legislación sobre arrendamientos de vivienda son:
Las viviendas, solo las viviendas, pero todas las viviendas. Es decir, las casas, apartamentos, habitaciones, viviendas y residencias estudiantiles, pensiones y hospedajes, anexos de casas, todos los lugares que puedan ser utilizados para que una persona o una familia la habiten en forma permanente, todos están obligatoriamente regidos por la nueva Ley de Arrendamientos de Vivienda10.
Por tanto, para la nueva LAV no hay excepciones, todas las viviendas están so-
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metidas a regulación del precio del alquiler y también al resto de la normativa que ella contiene.
La Ley de Arrendamientos de Viviendas obliga, por primera vez en la historia del arrendamiento en Venezuela, a que propietarios y arrendatarios se registren en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI); este registro tiene carácter permanente y debe actualizarse constantemente. Para los propietarios y arrendadores registrase es una obligación legal some-tida su omisión a una sanción, a diferencia de los arrendatarios, para quienes registrarse es un derecho y no se contempla sanción por no hacerlo.
Se establece el control previo del contenido de los contratos de arrendamiento por parte de la misma SUNAVI. Este control funciona de la forma siguiente: quienes tengan la intención de firmar un contrato de arrendamiento sobre una vivienda deben acudir a la SUNAVI y presentar el texto del contrato a fin de que se verifique si ese texto cumple con los parámetros obligatorios de la ley, especialmente con el monto del alquiler mensual que debe ser el fijado por la Superintendencia y una duración mínima de un año. Una vez aprobado el contrato por SUNAVI, se conceden a las partes cinco días hábiles para firmarlo ante Notaría, y deben suscribir tres ejemplares, uno para cada una de las partes y el tercero para llevarlo a la SUNAVI dentro de los quince días siguientes a su firma.
La ley no señala en que situación quedan los contratos que ya estaban vigentes para la fecha de su promulgación el 12 de Noviembre de 2011, pero si aplicamos el principio de la irretroactividad de las leyes, contenido en el artículo 24 de la Constitución vigente12, esos contratos no tienen que pasar por
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la revisión de la SUNAVI, pero sí está obligado el propietario o arrendador a registrarse.
Las obligaciones básicas que contempla la celebración de un contrato de arrendamiento, según el Código Civil, y todas las leyes posteriores que han regido el arrendamiento, y ahora la nueva Ley de Arrendamientos de Vivienda son:
· Del arrendador: entregar el inmueble en buenas condiciones y respetar la permanencia del arrendatario dentro del mismo.
· Del arrendatario: pagar el alquiler y mantener en buen estado el inmueble arrendado.
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