La excepción de contrato no cumplido frente a la destrucción parcial de la cosa arrendada. Corte Suprema, 3 de marzo de 2020, rol N.° 3.660-2018
| Autor | Javier Rodríguez Diez |
| Cargo | Profesor de Derecho Romano, Pontificia Universidad Católica de Chile |
| Páginas | 303-314 |
Comentarios de jurisprudencia
303
Revista Chilena de Derecho Privado, Nº 34, pp. 303-314 [julio 2020]
contratos EspEcialE s
Javier Rodríguez Diez
Profesor de Derecho Romano
Pontificia Universidad Católica de Chile
la ExcEpción dE co ntrato no cumplido
FrEntE a la dEstr ucción parcial dE la cosa arrE ndada
cortE suprEma, 3 dE marzo dE 2020, rol n.° 3.660-2018
i. introducción
Una de las cuestiones más espinosas que plantea el derecho de los contratos
es la relación entre las disposiciones generales, tales como aquellas estable-
cidas en el título “Del efecto de las obligaciones” (libro 4º, título
xii
del CC),
y aquellas que el legislador dispone para cada contrato en particular. El caso
objeto de este comentario pone de manifiesto este problema en el contexto
del arrendamiento, particularmente en la hipótesis de perecimiento parcial de
la cosa arrendada y la omisión del arrendador de proceder a su reparación, lo
que motivó al arrendatario a suspender el pago de las rentas asilándose en la
llamada excepción de contrato no cumplido del art. 1552. El rechazo de dicha
excepción por parte de la Corte Suprema ofrece una interesante perspectiva de
análisis sobre los límites del art. 1552 y sobre la lógica detrás de la regulación
especial en materia de arrendamiento frente al deterioro de la cosa arrendada.
ii. la cuEstión d Ebatida
La controversia encuentra su origen en un contrato de arrendamiento celebrado
entre la Sra. González (arrendadora) con una sociedad educacional (arrenda-
taria), a fin de que esta última destinase un predio rústico en las cercanías de
Collipulli para operar una escuela, a cambio del pago de una renta de $800 000
mensuales. Al cabo de un tiempo, la escuela sufrió un incendio que destruyó
alrededor del 60% de sus instalaciones. Los peritajes de rigor descartaron que
el fuego tuviese su origen en un defecto del edificio (v. gr. un cortocircuito)
y consignaron que se debió a la acción de terceros. La escuela se hallaba al
momento del incendio a cargo de una pareja de cuidadores.
Al comienzo las partes del contrato mantuvieron una actitud de colabora-
ción, pero las relaciones rápidamente se enfriaron debido a la negativa de la
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