Los fondos de inversión inmobiliaria y la producción privada de vivienda en Santiago de Chile: ¿Un nuevo paso hacia la financiarización de la ciudad?
| Autor | Cattaneo Pineda, Rodrigo Andrés |
RESUMEN | A pesar de la influencia en el debate académico de la hipótesis de la relación entre la globalización económica y la emergencia de un nuevo modelo de metrópolis, pocas publicaciones han abordado el análisis de los mecanismos concretos de articulación de estas dos esferas. El objetivo de este artículo es el estudio del papel jugado por una categoría de actores del mercado de capitales--los fondos de inversión inmobiliaria chilenos--en la producción de los espacios residenciales de Santiago. Por medio del examen de su portafolio de colocaciones habitacionales, se subraya su importancia en el financiamiento de la edificación privada de vivienda. Para definir estos programas, los fondos han privilegiado las tipologías y las localizaciones que se adecuan mejor a sus temporalidades y a sus lógicas de funcionamiento. De este modo, han tenido influencia directa sobre la verticalización de la ciudad, y en los procesos de renovación de los barrios céntricos. Vemos en la difusión de las exigencias del mercado de capitales, así como de sus técnicas de gestión de activos, una nueva faceta del fenómeno de "fananciarización" de las grandes metrópolis en el sector habitacional.
PALABRAS CLAVE | Servicios financieros, economía urbana, vivienda.
ABSTRACT | Despite the influence in the scientific debate of the hypothesis of an interaction between economic globalization and the development of a new metropolitan model, few studies have handled the analysis of the concrete forms of articulation between these two spheres. The main purpose of this paper is to appraise the contribution of one form of capital market operators--Chilean real estate investment trusts--in the making of housing spaces in Santiago. Based on the examination of their residential assets, this article shows their growing role in the funding of private housing. They seem to favor housing models and localizations that suitably match up the timings and policies of their internal functioning. Consequently, it appears they have direct responsibility on the verticalization of the skyline and on the renovation of central neighborhoods. In the diffusion of the requirements the capital markets in the housing sector and in its asset management tools me see a new facet of the progressive "finantiarization" of big metropolis.
KEY WORDS | Financial services, urban economy, housing.
1 Introducción
La tesis de un vínculo estrecho entre la globalización de las cadenas productivas y la reconfiguración espacial de las metrópolis mundiales es una de las ideas que ha estructurado el debate académico sobre la ciudad en los últimos tres decenios. Ahondando las conclusiones de Peter Geoffrey Hall (1966) sobre las funciones de comando de las "world cities", John Friedmann y Goetz Wolff (1982) renovaron la agenda científica con un artículo cardinal sobre la internacionalización del capital y la reorganización de las grandes metrópolis. La evolución de los procesos de urbanización y de la morfología urbana se veía explicada por el rol protagónico de las ciudades como espacios de regulación de la globalización (Veltz, 1996). Pero la primacía acordada a los factores estructurales y a la temática de la mundialización en el estudio del cambio urbano dio un énfasis quizás excesivo a la definición y a la descripción de la "ciudad global", en detrimento de un estudio de los procesos, actores y mecanismos que permiten la transición a un nuevo régimen urbano. Pocas publicaciones se han interesado en los vínculos concretos entre la transformación de los paradigmas económicos y la fabricación de los espacios urbanos (Grant y Nijman, 2004). A pesar de los numerosos indicios que respaldan este postulado, el carácter privado de las informaciones sobre la gestión interna de las empresas ha generalmente impedido circunscribir la acción de los agentes económicos, así como reconstituir sus estrategias de inversión a escala metropolitana. Para suplir esta carencia, este artículo se ha dado como objetivo el análisis de los lazos crecientes entre los mercados financieros y el sector inmobiliario, y de su impacto sobre el financiamiento de la inversión y sobre la morfología y los paisajes metropolitanos de la ciudad de Santiago.
La puesta en práctica precoz de las "reformas estructurales" hizo de Chile un campo de observación privilegiado para el seguimiento de los efectos de la liberalización económica (Velut, 2007). No es de extrañar, por ende, que Santiago haya ocupado una posición central en el debate sobre el modelo de la ciudad latinoamericana en el contexto del ciclo neoliberal (Meyer y Bahr, 2001; De Mattos, 2003; Borsdorf, Hidalgo y Sánchez, 2007). Su ejemplo parecía confirmar la hipótesis de una relación estrecha entre economía y formas urbanas. En efecto, la liberalización del mercado de suelo urbano durante el periodo 1978-1985 fue un factor clave en la explicación de los cambios en el proceso de fabricación de la ciudad y de las consiguientes transformaciones del tejido urbano. Nuevos actores--empresas constructoras, promotores inmobiliarios, corredores de bienes raíces--emergieron al alero de la reforma, substituyéndose progresivamente al sector público como principal referente en el campo de la vivienda (Sabatini, 2000).
A nuestro entender, el sistema de producción de la ciudad conoce un nuevo ciclo de transformaciones a contar de mediados de los años noventa, y sobre todo a partir de la primera reforma del mercado de capitales (2001). Nuevos mecanismos y dispositivos legales buscaron favorecer su liquidez y su profundidad, y simplificar el acceso a nuevos canales de financiamiento para las empresas emergentes (Cifuentes, Desormeaux y González, 2002). Se intensifica, entonces, un movimiento multiforme de acoplamiento entre el campo de la finanza y la promoción inmobiliaria: participación creciente de los inversionistas institucionales, apertura del capital de los principales desarrolladores (Salfacorp S.A. en 2004, seguida por Pazcorp S.A. y Socovesa S.A.), creación o adquisición de firmas inmobiliarias por holdings financieros (compra de la Constructora Moller y Pérez-Cotapos por el fondo de inversión Citigroup Venture Capital International en 2007; creación de filiales especializadas por los grupos Security--1996--, Penta--2000--y Banmerchant--2002--). La diversificación de las fuentes de financiamiento de la industria de la vivienda ha sido así un formidable acelerador de las dinámicas metropolitanas. En este artículo hemos privilegiado el examen del rol inédito, pero medular, de los fondos inmobiliarios mixtos y de desarrollo (1) en la producción habitacional. En un sector caracterizado por su heterogeneidad y su alto grado de atomización, estos fondos brillan por su participación creciente en el financiamiento de la construcción privada. Los recursos administrados por estos vehículos, especialmente después de la creación de los primeros fondos dedicados al desarrollo de proyectos en 2004, les han permitido asociarse a programas habitacionales equivalentes a por lo menos el 12,8% de la oferta metropolitana de vivienda (2).
Si la influencia de estos fondos y de otros operadores financieros se ha hecho también sentir con fuerza en otros rubros, como en equipamientos relacionados con el consumo (shopping malls, supermercados, strip centers, etc.) o en la oferta de oficinas corporativas, hemos privilegiado la cuestión de la vivienda por su peso económico (3) y por su importancia en la configuración física de la ciudad. La revisión de sus memorias anuales y cartolas trimestrales, asociada a entrevistas con sus corredores y administradores, nos ha permitido establecer la geografía de los principales desarrollos impulsados por estos instrumentos durante estos últimos seis años (4). Nuestras primeras conclusiones confirman el alto grado de selectividad geográfica en sus colocaciones, así como su marcado sesgo metropolitano (Le Fur, 2006). El 95,13% de las unidades financiadas se concentra en el área metropolitana del Gran Santiago (prácticamente 32.000 viviendas). No obstante, sus efectos se hacen sentir de manera desigual en el territorio metropolitano. Si su rol en la suburbanización residencial y en la gama de vivienda más onerosa parece modesto, su influencia en el fenómeno de la verticalización y en la renovación de los barrios céntricos es preponderante. Como veremos, estos arbitrajes sobre la localización de la inversión dependen de estrategias de atenuación del riesgo basadas en la teoría moderna de la selección de cartera (Markowitz, 1952) y de las características estructurales de cada fondo (plazo de duración, tipo de aportantes). Para Ingrid Nappi-Choulet (1999), esta propagación de las lógicas e imperativos financieros al conjunto de las actividades urbanas conlleva la fabricación de nuevos paisajes urbanos y de un nuevo modelo de ciudad "financiarizada". La metrópolis no es tan solo un centro de articulación de las redes del capitalismo global. Materialmente, la fabricación de sus espacios es uno de los mecanismos esenciales de la valorización del capital.
2 La transformación del mercado de capitales y la evolución de las modalidades de financiamiento de la actividad inmobiliaria
La primera generación de reformas adoptadas por el régimen militar (1974-1981) tuvo como objetivo la transformación del marco regulatorio y de la estructuración del sistema bancario, por medio de la liberalización de las tasas bancarias y de la privatización de sus principales instituciones. Después de las consecuencias desastrosas de la crisis de 1981, una segunda salva de reformas prefirió perfeccionar los dispositivos de supervisión, y promover un mercado de capitales divirsificado, animado por instituciones no bancarias (Arrau, 1997). En el mes de octubre de 1981, dos textos fundamentales fueron aprobados, la Ley no 18.045 de mercado de valores, que normaba la emisión de valores de oferta pública, y la Ley no 18.046 sobre sociedades anónimas, que redefinía las reglas de...
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