La incidencia de la dotacion de infraestructuras para los servicios publicos en red en el precio del suelo: evidencia del Gran Buenos Aires. - Vol. 44 Nbr. 133, September 2018 - EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales - Books and Journals - VLEX 741207901

La incidencia de la dotacion de infraestructuras para los servicios publicos en red en el precio del suelo: evidencia del Gran Buenos Aires.

Author:Ronconi, Lucas
Position:MERCADO DEL SUELO EN LA CONFIGURACION URBANA
 
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RESUMEN | Utilizando una muestra de CERCA de 600 lotes localizados en municipios del Gran Buenos Aires (gba), se estima la incidencia que tiene la dotacion de infraestructuras para los servicios publicos en red, como cloacas, gas en red, pavimento y electricidad, sobre el precio de los lotes. Los estimadores sugieren que la provision de infraestructura tiene un efecto positivo sobre el valor de la propiedad que supera el costo de construccion, particularmente entre los lotes geograficamente mejor ubicados. Se analiza, asimismo, la sensibilidad de los estimadores a problemas de variable omitida. Estos resultados sugieren que la contribucion por mejora basada en la valorizacion del inmueble, una herramienta que no se utiliza en el GBA, puede constituirse en un instrumento eficaz de financiamiento.

PALABRAS CLAVE | mercado de suelo, redes, economia urbana.

ABSTRACT | In this article, the authors estimate the effect of investment on infrastructure (i.e., sewerage, gas provision, paved streets and electricity) on the price of land using a sample of almost 600 lots located in Greater Buenos Aires (gba). The estimates suggest that effects are positive and larger than the cost of construction, particularly among the lots with the best locations. We also explore the robustness of the results to omitted variable bias. These results suggest that betterment levies, which are seldom used in gba, could become an effective financial tool in some cases.

KEYWORDS | Land market, networks, urban economy.

Introduccion

Los procesos de desarrollo urbano de las ciudades latinoamericanas en general, y de las argentinas en particular, se han distinguido por la incapacidad estructural que presentaron historicamente en materia de produccion universal de infraestructuras, de equipamientos y de viviendas asequibles a todos los sectores sociales. Esta caracteristica ha sido particularmente notable en los momentos de rapido crecimiento fisico y demografico, que ensancharon las brechas entre oferta y demanda de servicios basicos e incrementaron las carencias, especialmente de la poblacion de menores recursos.

Lo anterior tiene una fuerte interrelacion con tres cuestiones reiteradamente senaladas en la bibliografia: primero, los altos precios del suelo urbanizado y equipado, que se verifican en relacion con los ingresos medios de la poblacion; segundo, las amplias disparidades que muestran los precios del suelo entre distintos sectores urbanos que cuentan con diferentes niveles de cobertura de redes de servicios; tercero, las fuertes desigualdades que caracterizan la configuracion socioterritorial de los centros urbanos, explicables, en parte, por los dos factores anteriores.

Al mismo tiempo, existe relativo consenso en la literatura respecto a la conveniencia de financiar los procesos de desarrollo urbano a traves de instrumentos que capturen, por lo menos en parte, los incrementos en el precio de las propiedades que generan las redes de servicios publicos. La provision de servicios en red de agua, gas, cloacas, desagues pluviales, alumbrado y pavimentacion, por citar algunos ejemplos, beneficia indirectamente a la poblacion en su conjunto, producto de sus externalidades positivas; y, al mismo tiempo, produce beneficios directos que son apropiados por los duenos de los terrenos que reciben el servicio. Estos beneficios se traducen en incrementos en el valor de la propiedad.

En el marco general descripto, el objetivo del presente estudio consiste en cuantificar el impacto que tiene la provision de diferentes redes de servicios publicos sobre el precio de los terrenos en areas de expansion urbana. Para ello, los analisis se focalizaron en dos municipios del segundo cordon de expansion del Gran Buenos Aires: Berazategui y Florencio Varela. Adicionalmente, este estudio tiene como finalidades complementarias analizar la heterogeneidad de las valorizaciones producidas por la provision de infraestructuras en funcion de la localizacion de los predios; estimar la relacion existente entre las valorizaciones producidas y los costos de construccion de las distintas redes; y servir de insumo para los encargados de politica publica interesados en implementar instrumentos de captura de las valorizaciones destinadas al financiamiento equitativo de la gestion urbana.

El uso de instrumentos de captura de valorizacion inmobiliaria en Argentina, si bien presenta diferencias segun jurisdiccion, es en general de alcance muy limitado, especialmente desde los anos ochenta del siglo pasado. En particular, en los municipios del Gran Buenos Aires se cobra al propietario del terreno solo un porcentaje del costo de la obra o no se cobra nada, mientras que la evidencia que se presenta en este estudio indica que los terrenos se valorizan por un monto sustancialmente superior al costo de la obra. Es decir, hay un amplio margen para mejorar la politica publica a traves de la implementacion de instrumentos que recuperen la valorizacion inmobiliaria generada por la inversion en obra publica.

Contribucion de mejoras como instrumento de financiacion de la obra publica

La contribucion de mejoras (en adelante cm), tambien conocida como contribucion por valorizacion, constituyo historicamente un instrumento relevante para la financiacion de la infraestructura urbana en una parte apreciable de las ciudades latinoamericanas, aun cuando su aplicacion fuera parcial y discontinua debido a los frecuentes cambios de politicas ocurridos. Segun Smolka y Amborski (2003), "las contribuciones impuestas a los propietarios de la tierra que se benefician de alguna forma de inversion publica son la forma mas reconocida de recuperacion de plusvalias. En America Latina, la aplicacion de este tipo de instrumento puede rastrearse hasta tiempos coloniales ..." (pp. 58-59).

En el texto clasico de Jorge Macon (1972) se define la contribucion de mejoras como aquella que "grava el aumento de valor que se opera en la propiedad inmueble como consecuencia de las obras que construye el sector publico" (p. 3). En igual sentido, para Marienhoff (1975), la contribucion por mejoras es "el tributo que se le paga al Estado en retribucion de la plusvalia o aumento de valor que, a raiz de la construccion de una obra publica, experimenten las propiedades privadas aledanas, fronteras o inmediatas a dicha obra" (Tomo n, pp. 53-54).

Asi, y basado en el principio general de que los beneficios deben ser distribuidos en forma proporcional al esfuerzo de cada propietario, la CM tiene la funcion de recuperar para el sector publico por lo menos una parte del incremento del precio del inmueble que se deriva de la construccion de una obra publica y que se destina a financiar la propia obra que le da origen. Por otro lado, la justificacion de la CM puede asimismo encontrarse en la teoria del enriquecimiento sin causa.

Caracterizacion del Area Metropolitana de Buenos Aires

El Area Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) es el aglomerado mas importante del sistema urbano argentino y, con mas de 13 millones de habitantes (segun el censo del ano 2010), concentra alrededor del 35% de la poblacion total del pais (lo que corresponde al 38% de la poblacion urbana). La conurbacion esta conformada por la Ciudad Autonoma de Buenos Aires (caba) y 24 municipios de la Provincia de Buenos Aires que constituyen el gba y ocupan una superficie aproximada de 2.700 [km.sup.2], de los cuales CERCA de 2.100 [km.sup.2] se encuentran urbanizados.

Algunos de los elementos estructurales que caracterizan el Area Metropolitana son:

* Primero, la conformacion de un area central a partir de la cual se expandio y que historicamente ha sido sede de las mas importantes actividades. La caba cuenta con una cobertura completa de los servicios urbanos, y a su vez articula un amplio espectro de actividades terciarias que determina intensos flujos diarios pendulares entre los lugares de residencia y empleo.

* Segundo, el caracter radial del sistema de circulacion y transporte, hacia y desde el area central, que oriento tradicionalmente el proceso de urbanizacion metropolitano y promovio la concentracion de importantes alineamientos comerciales y de servicios en sus principales corredores.

* Tercero, la matriz de urbanizacion, un damero expandido que sirve de soporte al uso residencial y que contiene, a partir de la articulacion con el sistema de transporte publico, diferentes subcentros. Las condiciones de centralidad de estos son de fuerte relevancia en terminos de la organizacion general metropolitana y cumplen importantes funciones como areas de servicio del tejido residencial circundante. En ese marco, cada subcentralidad es la cabecera de un municipio metropolitano, como en los casos de Berazategui y Florencio Varela.

* Cuarto, la trama urbanizada, que presenta una gran variabilidad interna de densidades, coexistiendo espacios de elevada concentracion de actividades urbanas con otros de caracter semirrural. Asimismo la urbanizacion metropolitana condensa muy altos niveles de contrastes sociales, coexistiendo numerosos y sobrepoblados "bolsones" de pobreza con areas residenciales y de consumo de los sectores con mayor nivel de ingreso del pais. A su vez, la cobertura de redes de servicios urbanos en general sigue un gradiente decreciente (tambien tradicional de nuestras ciudades) del centro hacia la periferia, donde se ubican Berazategui y Florencio Varela.

El crecimiento amanzanado expansivo respondio casi exclusivamente a los mecanismos del mercado y al predominio de intereses en gran medida especulativos. El modelo de crecimiento historico estuvo basado en el loteo popular a bajo precio con escasos niveles de cobertura de infraestructura y, en determinados periodos historicos, en bajas tarifas de transporte para los usuarios (basadas en politicas de subsidios a empresas publicas de servicios). (1) El loteo popular se constituyo asi en el mecanismo principal con el cual se expandieron en forma extensiva las tramas urbanas.

El mercado del suelo en...

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