Desarrollo inmobiliario y gobiernos locales en la periferia de la Ciudad de Mexico. - Vol. 37 Nbr. 111, May 2011 - EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales - Books and Journals - VLEX 277539959

Desarrollo inmobiliario y gobiernos locales en la periferia de la Ciudad de Mexico.

Author:Isunza Vizuet, Georgina
 
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RESUMEN | La nueva modalidad de urbanización caracterizada por la construcción de conjuntos habitacionales de gran escala en la periferia de las ciudades ha provocado un impacto en los gobiernos locales, cuya reducida capacidad de gestión, limitadas competencias y escaso presupuesto se expresa en la incapacidad de proporcionar servicios básicos a su población. Una mirada a seis municípios de la Zona Metropolitana del Valle de México permite examinar cómo el centralismo exacerba este fenómeno.

PALABRAS CLAVE | Gobierno local, mercado inmobiliario, política habitacional

ABSTRACT | The new form of urbanization characterized by the construction of large scale housing developments on the outskirts of cities has caused an impact on local governments, whose reduced management capacity, limited skills and limited budget is expressed ira the inability to provide basic services to population. A look at six municipalities of the Metropolitan Ama of Mexico City, let's examine how the centralization exacerbates this phenomenon.

KEY WORDS | Local government, real state market, housing policy

Introducción

Como en otras regiones del planeta, en México un rasgo distintivo del proceso de urbanización es el acelerado crecimiento en el tamaño y número de las zonas metropolitanas. Un estudio oficial contabilizó 56 en el año 2005, que concentraban 56% de la población del país y 75% del Producto Interno Bruto (SEDESOLCONAPO-INEGI, 2005, pp. 9-10). Entre ellas sobresale la Zona Metropolitana del Valle de México, cabeza del sistema urbano nacional, en donde residían 19 millones 239 mil 910 habitantes en 2005, equivalentes a 18,6% de la población nacional (INEGI, 2005). La Figura 1 ubica a la ZMVM en el territorio nacional.

[FIGURA 1 OMITIR]

A pesar de su importancia económica, demográfica y potencialidad como factor de desarrollo económico, las zonas metropolitanas mexicanas carccen de instrumentos vinculantes para realizar una eficaz gestión urbana (SEDESOLCONAPO-INEGI, 2005, pp. 9-10). Un ejemplo es la periferia de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) (1) donde desde principios del siglo XXI algunos municípios se han convertido en receptores de grandes conjuntos habitacionales, construidos por promotores privados pero financiados conjuntamente por organismos públicos de vivienda y créditos hipotecarios otorgados con elevadas tasas de interés por bancos privados. Ello ha dotado de nuevos rasgos al proceso de urbanización, como la conformación de núcleos de población fragmentados, desintegrados funcional y socialmente con las formas de poblamiento preexistentes. Ahí los gobiernos municipales enfrentan grandes desafíos para proporcionar servicios tanto a la nueva población, que proviene principalmente de las áreas centrales e intermedias de la Ciudad de México, como a los viejos residentes, originando un desfase entre las competencias de gobierno en el nível local, con las nuevas, crecientes y diversificadas necesidades de la población. Adicionalmente, los gobiernos municipales son incapaces de promover arreglos institucionales entre los distintos niveles de gobierno (2) que confluyen en el espacio metropolitano (3), poniendo en evidencia sus escasas posibilidades de enfrentar los efectos más perniciosos de esta modalidad de expansión urbana. Para establecer la zona de estudio, la Figura 2 presenta la ZMVM, indicando cinco etapas de su conurbación.

[FIGURA 2 OMITIR]

Si bien la política de vivienda tiene un carácter federal (nacional), sus repercusiones más notables suceden en los espacios locales, en especial en aquellas zonas metropolitanas que comprenden espacios de gobierno complejos, debido a que el funcionamiento del mercado inmobiliario involucra a tres niveles de gobierno. Como un caso peculiar, en la ZMVM operan cinco gobiernos diferentes: el federal, tres subnacionales (Distrito Federal, Estado de México y Estado de Hidalgo) y el gobierno local, que en los estados de México e Hidalgo es el município, en tanto en el Distrito Federal existen órganos político-administrativos llamados delegaciones con menores competencias que un município (Congreso de la Unión, 1917, art. 115 y Gaceta Oficial del Distrito Federa, 1994, art. 117).

En este escenario, el análisis de la capacidad de gestión de los gobiernos municipales en el Estado de México pasa por definir las competencias que los instrumentos vinculantes les confieren--particularmente en urbanización y finanzas, áreas en donde los gobiernos locales pueden intervenir--y cómo están facultados para ponerlas en práctica, estableciendo así los alcances y los límites de su actuación, para posteriormente examinar en qué medida cumplen con sus funciones y si éstas son las adecuadas.

Al efecto, se adopta en este trabajo la idea de que la gestión pública es el conjunto sistematizado de prácticas de un gobierno, que orientadas a promover los objetivos de desarrollo definidos por su comunidad, articulan el ejercicio de sus atribuciones establecidas en la legislación vigente en ese territorio, promueven la incorporación de otros actores públicos o privados a tareas específicas, organizan los recursos presupuéstales, humanos y tecnológicos asignados a sus agencias, fomentando la innovación, así como impulsando la participación organizada y supervisión de la sociedad civil.

Desarrollo inmobiliario: tendencias globales, impactos locales

El comportamiento actual del mercado inmobiliario en diversas naciones tiene como telón de fondo la crisis financiera-inmobiliaria que estalla a mediados del año 2007 en Estados Unidos. Ella constituye el primer signo del riesgo implicado en el abuso de instrumentos financieros, porque finalmente esta crisis de deuda está precedida por un boom crediticio ocurrido ante expectativas de crecimiento económico y de ingreso que no se cumplieron en la magnitud suficiente para asegurar el reembolso de la deuda. Sin embargo, las actuales crisis bancarias presentan características distintas de las crisis del pasado. Desde la Segunda Guerra Mundial y hasta la década de los ochenta, los organismos financieros internacionales, en particular el Fondo Monetario Internacional (FMI), enfrentaron fundamentalmente crisis de pagos externos, pero a partir de la crisis bancaria de México, y de manera más clara después de la crisis asiática, han presentado rasgos totalmente nuevos, pues han estallado en mercados de capitales abiertos como resultado de varios factores disfuncionales y, por lo general, no son de naturaleza exclusivamente macroeconómica, ya que asumen con gran rapidez proporciones sistémicas, de ahí que la única forma de contenerlas es mediante la movilización inmediata de grandes volúmenes de financiamiento (López, 2008, p. 121).

Así, la crisis financiera-inmobiliaria es resultado de la expansión de créditos otorgados a familias con escasa solvencia económica (créditos subprime o de baja calificación crediticia) en el marco de procesos de desregulación del sistema financiero y alteración especulativa de los mercados inmobiliarios, traducidos en un incremento especulativo del precio de la propiedad inmobiliaria en numerosas naciones del mundo.

El aumento inusitado de los productos financieros, resultado de la innovación financiera, contribuyó a inflar la burbuja inmobiliaria, por la fuerte especulación desatada para garantizar las ganancias a través de los títulos que financiaron la inversión en ese sector. "En pocas palabras, la valorización del capital vía este tipo de instrumentos, al llegar a cierto nível, ocasionó la baja en su valor y posteriormente, la contracción del crédito. Así pues, la causa de la actual fragilidad financiera se encuentra en la crisis de las finanzas estructuradas" (Girón y Chapoy, 2009, p. 50).

¿Cuál es el efecto de estos procesos en las ciudades metropolitanas? Carlos De Mattos sostiene que la fase actual de desarrollo metropolitano se caracteriza por "[...] la aplicación de las políticas de desregulación, el abandono de la concepción de la planificación urbana racionalista y su reemplazo por un enfoque en el que priman los criterios de neutralidad y subsidiariedad del Estado en la gestión pública, lo que ha contribuído a consolidar un escenario más favorable para las decisiones privadas en la vida urbana; en segundo lugar, el desencadenamiento, desde mediados de la década de los años setenta, de una incontenible financierización de la economía mundial, la que se produjo al amparo de las políticas de desregulación, privatización y liberalización [...] que ha redundado en un significativo aumento de la oferta de capital inmobiliario; y tercero, la generalización de las estrategias de competitividad urbana y city marketing, impulsadas en un número creciente de ciudades con el deliberado propósito de atraer inversión externa, que han ocasionado un aumento significativo de la importancia de la inversión inmobiliaria privada" (De Mattos, 2006, pp. 55-56).

En México, siguiendo esa caracterización, desde hace veinte años los programas de vivienda han fortalecido el protagonismo de los agentes privados en la construcción en ciudades, mediante una nueva regulación que favorece la mercantilización y la expansión del crédito hipotecario. Esa política inició con la reestructuración de los organismos públicos y sus esquemas financieros, destacando la creación de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)--catalogada como banca de desarrollo--, principales herramientas para facilitar el acceso al sistema financiero y canalizar recursos adicionales, provenientes del sector privado, al mercado hipotecario a través de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) (4) y la banca, en el marco de un "proceso de reingeniería" cuyo objetivo es ampliar la disponibilidad financiera y la cobertura de atención. Otro rasgo es la incursión en el mercado de capitales y la emisión de valores respaldados por hipotecas, promoviendo la bursatilización de las carteras hipotecarias, en las que...

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