Inversiones e intermediaciones financieras en el mercado del suelo urbano. Principales hallazgos a partir del estudio de transacciones de terrenos en Santiago de Chile, 2010-2015. - Vol. 44 Nbr. 133, September 2018 - EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales - Books and Journals - VLEX 741208165

Inversiones e intermediaciones financieras en el mercado del suelo urbano. Principales hallazgos a partir del estudio de transacciones de terrenos en Santiago de Chile, 2010-2015.

Author:Gasic, Ivo
Position::MERCADO DEL SUELO EN LA CONFIGURACION URBANA
 
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RESUMEN | Se caracterizan los capitales que convergen en el mercado del suelo del Area Metropolitana de Santiago, planteando que bajo procesos de financiarizacion de la economia capitalista mundial y su penetracion a nivel nacional, es previsible una mayor colocacion de capitales de origen financiero en la adquisicion de terrenos para desarrollo inmobiliario. Para estudiar dicho proceso se emplea un metodo de investigacion empirica de analisis de transacciones de terrenos. Se utiliza una base de datos de transacciones registradas en los conservadores de bienes raices del Area Metropolitana de Santiago para el periodo 2010-2015. El principal resultado obtenido es que, en dicho periodo, los mayores compradores de terrenos corresponden a entidades financieras representadas por sociedades de inversion, bancos y companias de seguros de vida. Las adquisiciones de entidades financieras superan incluso la participacion del conjunto de sociedades del rubro inmobiliario, lo que revela la importancia que adquieren las logicas de valorizacion del capital financiero en el mercado del suelo urbano.

PALABRAS CLAVE | economia urbana, mercado del suelo, mercado inmobiliario.

ABSTRACT | The capitals that converge in the Santiagos urban land market have been characterized in this work. It is considered that under financialization processes of the world capitalist economy and its penetration at the national level, it is foreseeable a greater placement of capital of financial origin that are available to the landpositioning to expand the metropolitan real estate activity. An empirical method of land transaction analysis is used to study this process, with a database of transactions registered in the Metropolitan Santiago's Area for the period 2010-2015. The main result obtained is that, during this period, the largest buyers of land correspond to financial entities represented by investment companies, banks and insurance companies. The acquisitions of financial institutions exceed even the participation of all companies in the real estate sector, which reveals the importance of the logic of valorization of financial capital in the urban land market.

KEYWORDS | urban economy, land market, real estate market.

Introduccion

El Area Metropolitana de Santiago es un laboratorio envidiable para los investigadores interesados en observar los multiples canales por los que circula el capital financiero dentro del sector inmobiliario y de desarrollo urbano. Por una parte, se percibe un incremento notable de la produccion inmobiliaria, estimulada por la articulacion de promotores de vivienda con entidades financieras, desde bancos hasta companias de seguros y fondos de inversion. Por otra, existen altos niveles de endeudamiento de los hogares por adquisicion de vivienda en propiedad via credito, sea para uso propio o para renta, donde destaca el protagonismo coyuntural del segmento de pequenos inversionistas. Tanto por el lado de la oferta como de la demanda se han ido diversificando los agentes e instrumentos financieros, lo que ha determinado el ritmo de crecimiento del sector inmobiliario y, a su vez, ha contribuido a transformaciones radicales del medio urbano construido de Santiago (Cattaneo, 2011; Daher, 2013; De Mattos, 2013, 2016).

En Chile, en general, los estudios sobre esta materia se han enfocado en la diversificacion de las formas de financiamiento a la demanda y a los desarrolladores inmobiliarios, asi como en la creacion de fondos y sociedades ad hoc a la formacion de conglomerados financiero-inmobiliarios (Alarcon, Demaestri & Piedrabuena, 2014; Cattaneo, 2011; Daher, 2013; De Mattos, 2013). Sin embargo, se ha prestado poca atencion a las formas de financiarizacion del suelo urbano. Los pocos estudios del mercado del suelo en Santiago han tenido su foco en la formacion de precios hedonicos y en el modelamiento geoestadistico del mercado, concentrando la discusion siempre en las variables de precio, disponibilidad y oferta. Pero poco se ha avanzado en el conocimiento de las instituciones y agentes financieros que han ido estructurando el mercado del suelo, lo que podria ser una veta de exploracion sobre las dinamicas de financiarizacion del desarrollo inmobiliario y urbano.

Frente a la ausencia de investigacion empirica sobre este asunto en Chile, el presente trabajo intenta aportar algunos elementos de caracter descriptivo, que han sido ordenados a partir de una pregunta de investigacion general. A saber, en una economia financiarizada donde los capitales--financieros--han ingresado a las distintas fases del sector inmobiliario en Chile, ?que nivel y forma de participacion adquieren las entidades financieras en la incorporacion de terrenos para desarrollo inmobiliario? ?Es posible identificar una logica financiera en la adquisicion directa de terrenos para desarrollo inmobiliario, o las entidades financieras siguen operando a la manera tradicional, con prestamo a los desarrolladores, y, por ende, incidiendo solo indirectamente sobre el mercado del suelo?

Planteada esta pregunta, se ha disenado una investigacion exploratoria de identificacion y caracterizacion de agentes que compran terrenos en Santiago, aportando con una base empirica (no-analitica) que permite enmarcar las posibles explicaciones sobre como las entidades financieras valorizan sus capitales en el mercado del suelo. Este articulo expone los principales hallazgos de la investigacion, organizando su contenido en cuatro secciones: (i) interpretacion general de la liberalizacion del suelo urbano y la financiarizacion inmobiliaria en Santiago; (ii) diseno de la investigacion; (iii) resultados principales; y (iv) conclusiones y reflexion final.

La liberalizacion del suelo urbano y la incorporacion capitalista de terrenos para desarrollo inmobiliario en Santiago

La Politica Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU) de 1979 ha sido sindicada insistentemente como una politica de liberalizacion del mercado del suelo urbano, donde se definio que el suelo no era un bien escaso y que debian concurrir a el libremente los agentes del mercado, eliminando las restricciones publicas a la oferta. (1) Sin embargo, la PNDU seria a penas el corolario de un proceso mas amplio, no solo de liberalizacion, sino de fomento a la incorporacion de terrenos al circuito de produccion inmobiliaria capitalista. De hecho, entre 1974 y 1979, antes de la PNDU, se implementaron diversos cambios regulatorios y de politica urbana orientados a facilitar el ingreso de capital de empresas inmobiliarias y de la construccion al mercado del suelo. Destacan en este sentido las medidas tomadas para reducir los impuestos a la tenencia y transaccion de tierras, a traves de: (i) disminucion en la tasa de impuesto de transferencia de bienes raices desde un 8% a un 0,5% (1976-1980); (ii) eliminacion de los impuestos a los sitios vacantes (1976); y (iii) ampliacion de la exencion tributaria a predios residenciales que sean edificados en una superficie de hasta 162 [m.sup.2] (DFL-2).

De esta forma, a lo largo de 1974-1980 se promovio un proceso de integracion del mercado de tierras al desarrollo inmobiliario que tuvo como corolario la promulgacion de la PNDU-1979 y la extension drastica del limite urbano en el mismo ano. Es decir, mas que el restablecimiento de un libre mercado del suelo, se fomento la constitucion de un sector inmobiliario capitalizado de terrenos, que permitiria el despliegue del conjunto de los capitales del sector de la construccion acumulados en decadas previas. Notese que Chile atraveso en los anos sesenta una fase de explosion del sector de la construccion, en coherencia con un periodo de pretensiones desarrollistas con fomento a la produccion, en este caso de infraestructura y edificaciones, basicamente vivienda, para solventar las fuertes migraciones intranacionales de las decadas cincuenta y sesenta, con enfasis sobre el Area Metropolitana de Santiago. (2)

De esta manera, las politicas de inicios de los anos sesenta de fomento a la construccion --no necesariamente a la privatizacion del suelo--permitieron incubar un sector productivo con capacidad de acumulacion de capital y representacion a nivel nacional, a traves de la Camara Chilena de la Construccion, creada en 1951, orientada a defender los intereses gremiales y con fuerte participacion en el diseno de politicas publicas urbanas y economicas (Cheetham, 1971). Esta fase de acumulacion en un sector propiamente productivo (1960-1973), propulsado por el Estado y su gestion inmobiliaria publica, sento la base para un posterior proceso de apertura a un mercado inmobiliario posibilitado por las reformas urbanas y de liberalizacion del suelo aplicadas entre 1974 y 1980.

Interpretando asi los hechos, es posible construir un marco historico general que ponga en el centro la relacion vertical entre el capital de la construccion y la propiedad de la tierra antes que la relacion horizontal de agentes en el mercado. Tomando como base las proposiciones de Sabatini y Donoso (1979, 1980), planteadas mas bien como hipotesis o conjeturas precisamente en el periodo de reforma que se comenta, se pueden plantear las siguientes fases por las que atraviesa la gestion inmobiliaria del suelo en el Area Metropolitana de Santiago del siglo XX: (i) dominancia de propietarios-rentistas en la retencion y loteo de predios, hasta la decada de 1940; (ii) dominancia de empresas loteadoras especializadas, en periodo 1940-1960; (iii) dominancia de gestion publica del suelo con politicas de fomento a la actividad privada de construccion, pero no rentista (barreras a las operaciones de loteo, subdivision y costos de transferencia de propiedades), entre 1960 y 1973; (iv) dominancia de la gestion privada del suelo por parte de los promotores inmobiliarios desde 1973 en adelante, (3) mostrando alto nivel de integracion al sistema bancario y financiero desde la segunda mitad de la decada de los ochenta.

Precisamente sobre este ultimo momento lo que se observa es...

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