Mercado imobiliario de bens patrimoniais: um modelo interpretativo a partir do centro historico do Recife (Brasil). - Vol. 44 Nbr. 132, May 2018 - EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales - Books and Journals - VLEX 730295769

Mercado imobiliario de bens patrimoniais: um modelo interpretativo a partir do centro historico do Recife (Brasil).

Author:Lacerda, Norma
Position:DOSSIER: VIVIENDA Y DESARROLLO INMOBILIARIO
 
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RESUMO | A partir do decenio de 1990, quando o Brasil se insere no processo de globalizacao da economia, os centros historicos das suas cidades--que, nas duas decadas anteriores, haviam sido abandonados pelas atividades de prestigio dos setores do comercio e dos servicos--passam a assistir a volta de investimentos nessas atividades, em partes dos seus territorios. Decerto, tais investimentos vem tendo implicacoes no desempenho dos respectivos mercados imobiliarios. Dai o objetivo deste ensaio: desenhar--tendo como fundamento as caracteristicas inerentes a esses mercados e a evidente dependencia do seu dinamismo as politicas publicas--um esboco interpretativo do seu funcionamento, investigando-se os condicionantes da oferta e demanda, decorrentes dessas politicas, e as implicacoes dos ajustes nos precos neles praticados.

PALAVRAS-CHAVE | mercado imobiliario, patrimonio, politica urbana.

ABSTRACT | From the 1990s, when Brazil was engaged on the process of globalizing her economy, the historic centers of her cities--which, in the previous two decades, had been abandoned by the prestige activities of the commerce and service sectors--started to witness investments being put back into these activities, in parts of her territories. Of course, there have been implications as a result of such investments for the performance of the respective real estate markets. Hence the purpose of this study is: to sketch out--based upon the characteristics inherent in these markets and the obvious dependence of its dynamism on public policies--an interpretative outline of how this has been working, by investigating what factors condition supply and demand, arising from these policies, and the implications of the adjustments in prices carried out in these markets.

KEYWORDS | real estate market, heritage, urban policy.

Introducao

Na decada de 1990, o cenario economico brasileiro--marcado pela largada do processo de insercao do pais na economia globalizada e pelos baixos indices nacionais de crescimento, aliados ao processo de descentralizacao politico-administrativa--instigou diversos governos locais a aderirem ao chamado modelo de planejamento estrategico de cidades (city marketing), visando a atracao de empresas. E nesse contexto que os centros historicos, embora abandonados, passaram a ser reconhecidos por essas instancias governamentais, como capazes de contribuir para o desenvolvimento local, e se tornaram objeto de fortes investimentos publicos e privados.

Nao surpreende que tais investimentos tenham repercutido no funcionamento do mercado imobiliario desses centros, tema ainda pouco investigado nos meios academicos brasileiros. Os estudos sobre o mercado imobiliario tem privilegiado os investimentos na producao de unidades habitacionais novas e suas implicacoes na estruturacao do espaco urbano. Por isso, estiveram fortemente relacionados as politicas nacionais de habitacao. Nao sem razao, adquiriram grande centralidade, durante a vigencia do Banco Nacional de Habitacao bnh) (1964-1986), que assegurava recursos para a producao e a comercializacao de imoveis residenciais. Perderam vigor entre a decada de 1990 e a primeira metade dos anos 2000, em razao da ausencia de uma politica nacional nos moldes e dimensoes do bnh. Foram retomados recentemente, sob o impulso da vigencia de uma nova politica nacional de habitacao. (2)

Quanto ao mercado imobiliario em centros historicos, so ha bem pouco tempo vem sendo objeto de estudos. Destaque-se o pioneirismo da pesquisa em rede --coordenada pela autora deste texto e iniciada em 2013--, objetivando desvendar funcionamento desse mercado e tomando por objeto empirico de analise os centros historicos do Recife, Olinda, Sao Luis e Belem. No caso do Centro Historico do Recife (chr)--balizador das reflexoes aqui apresentadas--, a analise apontou que e composto de varios submercados, identificaveis pelos diversos niveis de qualidade das edificacoes e do espaco publico, assim como pelas funcionalidades e dinamicas proprias, embora fortemente correlacionadas.

A partir dai surgiram os seguintes questionamentos: (i) quais elementos distinguem o mercado imobiliario em centros historicos no confronto com o mercado imobiliario de unidades novas? quais os condicionantes da oferta e da demanda por imoveis nos centros historicos? Essas indagacoes evidenciaram a necessidade da formulacao de um referencial teorico, propiciador de elementos indispensaveis a analise das informacoes levantadas.

Frente a essa exigencia, e o seguinte o objetivo deste ensaio: desenhar um esboco interpretativo do funcionamento do mercado imobiliario, em centros historicos brasileiros, investigando-se os condicionantes da oferta e demanda, decorrentes das politicas publicas, adotadas a partir dos anos de 1990, e as implicacoes desses condicionantes nos precos neles praticados.

Realizar esse objetivo demanda, em primeiro lugar, caracterizar-se o mercado imobiliario nos centros historicos, no que diz respeito aos tipos de bens transacionados, aos agentes imobiliarios que operam nele, destacando seus respectivos niveis de informacao, e as suas particularidades, notadamente no confronto com o mercado imobiliario de unidades habitacionais novas. Em seguida, mostrar-se --tomando por balizamento o Centro Historico do Recife--que os investimentos privados nos centros historicos sao tributarios de politicas publicas capazes de promover ajustamentos entre a oferta e a demanda por espaco construido e, como desdobramento, proporcionar um novo dinamismo imobiliario (valorizacao), em certas porcoes dos seus respectivos territorios. Esses dois momentos--o de caracterizacao dos bens transacionados e dos agentes desse mercado, e o de analise da dependencia do retorno desses investimentos as politicas publicas--fornecerao os elementos essenciais para (i) o reconhecimento do modelo de mercado, a partir do qual tais agentes tomam suas decisoes, e (ii) o desenho do esboco interpretativo do funcionamento do mercado em questao, considerando-se os ultimos 25 anos.

Particularidades do mercado imobiliario em centros historicos

Para apreender os mecanismos presentes no funcionamento de qualquer mercado, e necessario, de inicio, caracterizar os tipos de bens transacionados e os agentes que operam neles. No caso do mercado imobiliario nos centros historicos, os produtos sao materialmente diversos, quanto a tipo (sobrado, casa, apartamento, sala, loja, garagem), tamanho, material de construcao, estado de conservacao e, por obvio, localizacao dos imoveis. Nesse mercado, comercializam-se imoveis com poucos metros quadrados (como salas, isto e, com tamanho suficiente para a instalacao de um pequeno comercio ou servico), mas tambem com muitos metros quadrados (capazes de abrigar uma loja de departamento, por exemplo). Sao tambem negociados, tanto imoveis em ruina, quanto outros em excelente nivel de conservacao. Transacionam-se espacos para diferentes fins comerciais e de prestacao de servico, bem como para fins habitacionais. Sao comprados imoveis novos (poucos) e imoveis seculares. Sem duvida, trata-se de um mercado de produtos fortemente heterogeneos, bem distinto do mercado de imoveis habitacionais novos, onde, evidentemente, existem diferenciacoes, embora nao tao acentuadas, dado nao se tratar de bens de tao diferentes epocas.

Nos centros historicos, os precos se descolam dos precos originais de producao dos imoveis a venda. Como se sabe, o preco de producao de um imovel novo e formado pelos custos de producao, acrescidos do lucro medio praticado pelo setor imobiliario. Ora, como diz respeito a bens edificados em periodos diversos, o preco de producao encontra-se diluido durante a sua longa vida. Se o preco de mercado nao mantem relacao com o preco de producao, e mais apropriado falar-se em preco, essencialmente dependente das condicoes de circulacao que, no caso em pauta, sao subordinadas ao poder de compra de uma demanda, interessada por localizacoes nao reproduziveis.

Todavia, as diferenciacoes nao sao unicamente relativas aos produtos imobiliarios disponibilizados no mercado, mas tambem concernem as diferenciacoes espaciais, isto e, as diversas localizacoes existentes em um dado centro historico. Essas diferenciacoes revelam-se na qualidade dos espacos publicos, na oferta de infraestruturas e servicos e, tambem, no grau de concentracao de determinadas atividades. Afinal, e a concentracao de compradores de determinados produtos (em certas areas, ruas ou entroncamentos) e a raridade de estabelecimentos disponiveis (para serem transacionados) que conferem, a cada modalidade de produto e de servicos (eletrodomesticos, servicos de tecnologia da informacao e comunicacao, servicos educacionais ...), um preco, decorrente da localizacao. Nao surpreende, pois, que, em cada um dos centros analisados, no ambito da mencionada pesquisa, tenham sido encontradas concentracoes espaciais de determinados estabelecimentos.

Quanto aos agentes, a pesquisa em andamento identificou os mais importantes. Alem dos vendedores e compradores, locadores e inquilinos, atuam as tres esferas de governo: federal, estadual e municipal. A interferencia dessas esferas ocorre, notadamente, por meio de politicas publicas de dotacao e/ou renovacao de infraestruturas, disponibilidade de credito, renuncia fiscal, cessao de espacos construidos e terrenos, tornando-se agentes decisivos, para viabilizar o retorno do capital aos centros historicos (questao a ser abordada mais adiante, com o exemplo do CHR).

No que respeita aos vendedores e locadores, algumas caracteristicas foram identificadas. Eles atuam, a partir de estrategias ora convergentes (quando se considera seu comportamento no interior do centro historico), ora divergentes (vis a vis ao comportamento dos agentes que atuam no mercado imobiliario de unidades habitacionais novas). Tais comportamentos apresentam variacoes, conforme o periodo considerado, e revelam a logica de valorizacao--ou desvalorizacao--de seus respectivos...

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