Obligaciones y responsabilidad civil
| Autor | Patricia López Díaz |
| Páginas | 127-145 |
Comentarios de jurisprudencia
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Revista Chilena de Derecho Privado, Nº 32, pp. 127-145 [julio 2019]
OBLIGACION ES Y RESPONSABI LIDAD CIVIL
Patricia López Díaz
Profesora de Derecho Civil
Universidad de Valparaíso
TERMINACIÓN DE L CONTRATO DE ARRENDAMIE NTO POR NO PAGO DE RENTAS. IN
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CUMPLI MIENTO DE LA OBLI GACIÓN DE HABILITAR EL INM UEBLE ARRE NDADO COMO
LOCAL COMERCIAL. RECURSO A LOS ARTS. 1563, 1564 Y 1566 DEL CÓDIGO CIVIL
.
PROCEDENCIA DE UN EVENTUAL CONCURS O DE TUTELAS Y DE LA OPCIÓN DEL ACREE
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DOR. CORTE SUPREMA, 20 DE FEBRERO DE 2019, ROL 31.512-2018. CITA EN LÍNEA
LEGALPUBLIS HING
CL/JUR/907/2019.
Con fecha 20 de febrero de 2019, la Corte Suprema desestimó el recurso de
casación en el fondo interpuesto por A.G. Sociedad Anónima en contra de la
sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso que, confirmando la de
primera y segunda instancia, rechazó la demanda principal de terminación de
contrato de arrendamiento y cobro de rentas insolutas y acogió la reconven-
cional de terminación de contrato por incumplimiento de la obligación del
arrendador de entregar un local comercial con indemnización de daños, conde-
nándola a pagar la suma de $7 000 000 a título de mejoras y a devolver a Lidia
Stephanie Olavarría Salazar $3 600 000 por concepto de mes de garantía y
pago de la renta del primer mes de arriendo.
Se trata, como se advierte, de un supuesto en que cada una de las partes
considera que ha sido la otra la que ha incumplido la obligación que le impo-
ne el contrato y que tal inejecución las habilita para solicitar su terminación,
esto es, ejercer la facultad resolutoria, toda vez que estiman, aunque no lo
expresan de ese modo, que ha existido un incumplimiento resolutorio que ha
frustrado el interés que perseguían al momento de la celebración del contrato1. El
problema radica en que a partir del clausulado contractual ambas entendieron
algo distinto, lo que reconducirá a los sentenciadores a recurrir a la noción
de “habilitar” acuñada en el Diccionario de la lengua española de la RAE y a las
normas de interpretación de los contratos contenidas en el Código Civil para
resolver la controversia jurídica sometida a su conocimiento.
La sentencia, objeto de este comentario es interesante, al menos, por tres
razones. En primer lugar, porque alude a un caso de común ocurrencia en que
coexiste un incumplimiento de la obligación del arrendador y del arrendatario.
1
MEJÍAS
(2011), pp. 242-264.
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Por otro lado, ilustra el razonamiento de los tribunales de instancia sobre el
alcance de la obligación de “habilitar un local comercial”, disquisición poco
frecuente en sede dogmática y jurisprudencial. Finalmente, porque los hechos
de la causa abren la posibilidad de que se configure un concurso vertical de tu-
telas2 o una concurrencia entre la tutela precontractual y contractual del acreedor3,
examinada por nuestra doctrina a propósito de Glide Inversiones Ltda. con
Compañías de Inversiones y Desarrollo Sur S.A.4, Consorcio Transportes Tran-
cura con Tocale5 y Sociedad Agrícola Santa Anita con Faenadora El Milagro
S.A.6, pudiendo, en consecuencia, añadirse a ellos.
Su análisis, por consiguiente, nos reconducirá a explorar no solo el alcance
de la obligación del arrendador de entregar una cosa apta para el fin para el que
fue arrendada prevista en el art. 1924 n.° 1 del Código Civil, sino que permitirá
avanzar un poco más en el examen de esta cuestión e indagar las alternativas
de tutela que, para estos casos, tiene el acreedor en sede precontractual y con-
tractual, así como la conveniencia de inclinarse por una u otra.
I. LOS HECHOS:
EL INCUM PLIMIE NTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR LAS RENTAS
Y LA INEJE CUCIÓN DE LA OBLIGACIÓN D E HABILITAR EL INMU EBLE ARREN DADO
COMO LOCAL COME RCIAL
El 9 de diciembre de 2016 A.G. Sociedad Anónima y Lidia Stephanie Ola-
varría Salazar celebraron un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto
la entrega del local comercial n.° 39 ubicado en calle Arlegui n.° 414 en Viña
del Mar para que dicha sociedad lo destinara al funcionamiento de una sala
de ventas de artículos electrónicos. De conformidad a la cláusula cuarta, el
contrato tendría una vigencia de cinco años, concediéndose a las partes la
facultad de prorrogarlo antes del vencimiento de dicho plazo.
En lo que aquí interesa, la cláusula tercera establecía que la renta de arren-
damiento se pagaría de la siguiente forma: la suma de $1 600 000 –o el equi -
valente a sesenta unidades de fomento– durante el primer año y, a partir del
segundo año $1 800 000 –o el equivalente a 68 UF–, indicándose que el pago
debía realizarse dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante
depósito en la cuenta corriente del arrendador, y que la arrendataria tenía un
“período de gracia o plazo libre de pago” desde la fecha de entrega material
del inmueble hasta que procediera a habilitarlo para el fin o uso convenido
en la cláusula segunda del contrato, esto es, como “sala de ventas de artículos
2
DE LA MAZA
(2014), p. 118 y ss. y
DE LA MAZA-VIDAL
(2018), pp. 112-116.
3
LÓPEZ
(2019b).
4 Glide Inversiones Ltda. con Compañías de Inversiones y Desarrollo Sur S.A. (2008).
5 Consorcio Transportes Trancura con Tocale (2010).
6 Sociedad Agrícola Santa Anita con Faenadora El Milagro S.A. (2015).
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