Posesión de bienes raíces en el derecho civil chileno
| Autor | Patricio Aliste Santi |
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INTRODUCCIÓN
Respecto de Orden Público, tema de la presente convocatoria, considero particularmente clara la enunciación que hizo en 1989 la Corte de Apelaciones de Santiago:
“Son de orden público sólo aquellas leyes en que el legislador señala directa e imperiosamente como la manera única de lograr el orden público o social. Se trata de materias de excepcional gravedad, como las relativas a la organización de los poderes públicos, a la constitución de la familia y a los derechos que de ella emanan, a la organización de la propiedad raíz, a los requisitos de existencia y validez de los actos o contratos, etc., que abandonados al libre arbitrio de los particulares llevarían a la anarquía social”[1].
Dentro de la propiedad raíz, grande parte de la regulación dice relación con la posesión. Por ello es que el artículo 700 inciso 2° dice que “el poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifica serlo”. Es respecto a la posesión de bienes raíces que este trabajo se desarrolla.
Tradicionalmente nuestra doctrina ha distinguido irreconciliablemente, dentro de la posesión de bienes raíces, la regulación aplicable tanto a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión como respecto de las acciones que tiene el poseedor, según si el predio se encuentra o no inscrito dentro del Registro Conservatorio. Pese a cuán afianzada se encuentra esta interpretación, creo necesario demostrar sus graves inconsistencias, las cuales dividen forzadamente la normativa posesoria, causando numerosos inconvenientes; demostraré que dicha normativa corresponde a una unidad con divergencias sólo ocasionales.
Para dar una visión terminada al respecto, dividiré el tratamiento de esta materia en tres títulos, tratando primero acerca de la interpretación actual de la normativa relativa a la posesión de bienes raíces; luego, de sus problemas, y, finalmente, sobre la interpretación que propongo para los preceptos a ellos aplicables.
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INTERPRETACIÓN ACTUAL
La innovación más importante en materia de bienes que se introdujo con motivo del Código fue, sin dudas, la inscripción de posesión de bienes raíces. Dice el mensaje:
“Son patentes los beneficios que se deberían a este orden de cosas; la posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad sean términos idénticos; la propiedad territorial de toda la República a la vista de todos, en un cuadro que representaría, por decirlo así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas; la hipoteca cimentada sobre base sólida; el crédito territorial vigorizado y susceptible de movilizarse”.
Esta importancia atribuida por el legislador fue sucesivamente correspondida por los jurisconsultos.
Don José Clemente Fabres consideraba que “la ley ha querido dar a la tradición ficta de la inscripción en el registro del Conservador, no sólo más privilegios y ventajas que a la entrega u ocupación material, sino que la ha dotado de tan fuertes garantías que la hacen indestructible”, puesto que ella terminaría sólo ante una nueva inscripción o por su cancelación, y “como consecuencia de la anterior, no se da prescripción ni aún la extraordinaria, contra título inscrito, sin la cancelación o nueva inscripción; o en otros términos, sólo se da prescripción contra derechos reales no inscritos” (Fabres, 1893, pp.420-421).
La posición de Fabres es tan absoluta que considera que el artículo 724 “sólo puede referirse a la posesión regular, porque sólo en ella se requiere esencialmente la tradición: la posesión irregular, la violenta y la clandestina no necesitan de la tradición” (Fabres, 1893, p.419), por lo que “si el vendedor no era poseedor inscrito, el comprador adquiere la posesión irregular, pero no el dominio, porque no ha habido tradición y el vendedor pierde la posesión” (Fabres, 1893, p.420); es decir, para Fabres la inscripción es la única forma de tradición de los bienes raíces, estén inscritos con anterioridad o no, por lo que la entrega material de un inmueble no inscrito no constituye tradición y sólo da origen a una posesión irregular.
Este último pasaje de la obra de Fabres contradice al espíritu del legislador. En efecto, el mensaje espera que, mediante la obligatoriedad de inscripción para el caso de tradiciones y sucesiones “al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos y al abrigo de todo ataque” los inmuebles, es decir, habrán entrado al sistema, y evidentemente ello no se lograría con la excepción que enuncia. A esto se refiere Trucco cuando considera que la interpretación de Fabres tiene un alcance limitado, restringido y antojadizo[2].
Don Humberto Trucco considera que “la inscripción desempeña, en sus relaciones con la propiedad, un triple rol jurídico, a saber: a) sirve de símbolo de la tradición (…); b) sirve de requisito, garantía y prueba de la posesión de bienes raíces; y c) es un medio para dar publicidad a las cargas y gravámenes que afectan a la propiedad inmueble” (Trucco, 1910, p.131).
Aquello que llama requisito no es sino la función de la inscripción en la adquisición de la posesión, y aunque en el acápite destinado a su elucidación se refiere, en realidad, al carácter de ficción de ésta, puede entenderse del relativo al estudio del artículo 724 que, para él, la inscripción es siempre necesaria para adquirir la posesión cuando se trate de un inmueble inscrito, o no siéndolo, que se invoque un título traslaticio, a diferencia de lo planteado por Fabres[3].
Por otra parte, lo que identifica como garantía corresponde a aquel carácter de “indestructible” que mencionaba Fabres, y tiene relación con la pérdida de la posesión. Para Trucco, la principal garantía para el poseedor inscrito “es la de acordarle el privilegio de ponerlo a cubierto de toda prescripción, y la de asegurarlo en forma tal, que no pueda perder su posesión ni aún por el apoderamiento de la cosa que haga otro, con ánimo de señor” (Trucco, 1910, p.138), lo cual corresponde a lo mismo que consideraba Fabres.
Al contrario, para el poseedor no inscrito existe la posibilidad de perder la posesión no sólo por el apoderamiento material del artículo 729, sino también por la inscripción de un tercero, dado que implicaría una superlativa negligencia de éste no querer las garantías que el Código asegura con la inscripción, ni reclamar ya contra la publicación de avisos, ya durante el tiempo conducente a prescripción adquisitiva extraordinaria[4].
En este último punto discrepa don Tomás Ramírez, cuya carta va aneja al trabajo de Trucco. Para Ramírez “de los artículos 683 y 730 se deduce que, tratándose de inmuebles no inscritos, para que la tradición (inscripción) dé al adquirente la posesión es necesario que el tradente que la enajena como suya tenga la posesión material o a lo menos la mera tenencia, o bien, que el adquirente haga esa aprehensión por sí mismo”, a lo cual añade, siendo más categórico, que en tal caso el adquirente “no tiene la posesión, ni tiene la posibilidad de prescribir, ni tiene nada sino una simple inscripción vacía, hueca, que nada simboliza, que nada envuelve” (Trucco, 1910, p.148). Estos pasajes tienen una gran importancia, puesto que Ramírez, a diferencia de sus antecesores, coloca al sistema del Código en un caso límite y lo resuelve directamente. El trabajo de Trucco, más allá de extender la necesidad de tradición a un caso residual, no innova en absoluto respecto de la doctrina existente, mientras que el comentario de Ramírez es lo que explica las interpretaciones subsecuentes al respecto. Para Trucco, “toda la doctrina de la posesión inscrita descansa en la ficción legal de que el poseedor inscrito, con título anotado por más de un año, tiene en su favor, por el hecho de la inscripción, los dos elementos constitutivos de la posesión: la tenencia y el ánimo de señor” (Trucco, 1910, p.133), en cambio, para Ramírez “la inscripción no crea por sí sola derecho, no constituye por sí sola derecho inscrito” (Trucco, 1910, p.149).
Es aquella problemática la que reside en el enfoque del presente trabajo: buscar determinar la naturaleza de la inscripción. Para Trucco, la inscripción se basta a sí misma, mientras que para Ramírez la inscripción requiere de algo más. Sólo aquí se comienza a cuestionar dicha naturaleza; para el análisis exegético de Fabres, que no busca obtener un sistema, no reviste importancia alguna buscar contradicciones y solucionarlas armónicamente. Es necesario tener principalmente presente esta búsqueda de la naturaleza de la inscripción, puesto que es la esencia de la discusión que abordaré a lo largo de la exposición de mi proposición.
Don Alfredo Barros pareciera estar por lo propuesto por Trucco, al menos en cuanto a la adquisición y pérdida de la posesión, pues, aunque no lo cita, los casos que reconoce son semejantes[5].
Don Humberto Álvarez expone, en su memoria, una teoría tanto inexacta cuanto irrelevante resultó para la doctrina posterior. El autor se basa en ciertas premisas carentes de base, como “sabemos que el artículo 708 permite poseer irregularmente un bien raíz sin inscripción”, o en que la inscripción es una forma de tradición para sostener que “el artículo 728 [y también el 730] debe aplicarse, en consecuencia, sólo a la posesión regular cuando el título es traslaticio de dominio”, es decir, que puede poseerse irregularmente, y prescribirse, un inmueble inscrito[6].
Don Juan Williams, también en su memoria, sostiene una teoría que sigue lo mencionado por Ramírez, concluyendo, pese a que considera en cierto pasaje “que en el régimen inscrito todas las soluciones están a favor del que tiene la inscripción, prescindiendo de toda otra consideración” (Williams, 1930, p.92), que tanto ante el apoderamiento material acompañado de una inscripción que no cancele la anterior como ante la inscripción de un inmueble no inscrito por parte de un tercero “el poseedor no pierde la posesión ni el adquirente la adquiere” (Williams, 1930, pp.98-99).
Don...
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