Promesas unilaterales de venta o de compra (I). Estudio crítico de una sentencia de casación en el fondo - Contratos. Tomo I - Doctrinas esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 232464777

Promesas unilaterales de venta o de compra (I). Estudio crítico de una sentencia de casación en el fondo

AutorLeopoldo Urrutia
Cargo del AutorProfesor de Derecho Civil
Páginas607-630

Leopoldo Urrutia1

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I

La Corte Suprema ha pronunciado un fallo2 que merece estudiarse, no sólo por los abogados y hombres de negocios, sino también por el Gobierno, que en sus contratos ha procedido siempre, al parecer, en contravención a lo que estima correcto y legal el expresado tribunal.

Según la sentencia, son nulos absolutamente y no producen obligación alguna los pactos de promesas en que sólo se obliga a perfeccionar el contrato de compraventa una parte respecto de la otra que no contrae la misma obligación, sino que adquiere el derecho potestativo de exigir la confección del contrato prometido. El tribunal, por tanto, estima que son nulas y contra derecho las estipulaciones denominadas pactos ad referendum unilaterales.

Tanto en los contratos del Ejecutivo a nombre del Estado, como en los múltiples suscritos por particulares, especialmente en los mineros, ha sido práctica tradicional acudir a contratos parecidos al que copiamos a continuación. Hemos elegido este ejemplo, en razón de que en su otorgamiento han debido intervenir, sin duda, los abogados del Consejo de Defensa Fiscal y los competentes funcionarios del Arzobispado, personas todas que por su dedicación saben lo que hacen en materia de convenciones que afectan a su ministerio.

Dice así el contrato:

"3 de diciembre de 1912.

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"1º El Monasterio de Santa Clara promete vender al Fisco la propiedad ubicada en la Avenida de las Delicias de esta ciudad, que deslinda al Norte con la calle de la Moneda; al Sur con la Avenida de las Delicias; al Oriente con la calle de Santa Lucía; y al Poniente con la calle de Miraflores, y que ocupa una superficie de once mil novecientos metros.

"2º El precio de venta será la cantidad de $ 3.300.000 moneda corriente, que se pagará con la cantidad con que pueda cancelarse una deuda hipotecaria de 1.500,000 pesos iniciales en letras del 7% que el predio reconoce a favor de la Caja de Crédito Hipotecario y el resto al contado.

"3º La propiedad se vende ad corpus y libre de todo otro gravamen que el expresado en la cláusula anterior y el Monasterio se compromete a la evicción y saneamiento en conformidad a la ley.

4º Si el representante del Fisco debidamente autorizado no suscribe la escritura pública definitiva de venta ante el Notario de Hacienda en el término de noventa días, contados desde la fecha, la presente promesa quedará sin efecto ni valor legal alguno, pudiendo sin más trámite exigir el Monasterio la cancelación en el Conservador de Bienes Raíces de la inscripción que haya podido hacerse de este contrato, la cual es sólo valedera por el plazo de noventa días.

Copiamos asimismo otra clase de contrato celebrado por el Gobierno.

Se refiere a concesiones de uso de bienes fiscales.

"Ministerio de Marina N° 1710.

ART. 6º El Gobierno se reserva el derecho de adquirir estos diques, si así lo estima por conveniente, en cualquier tiempo (de la duración de la concesión) pagando su costo comprobado con sus libros, más un diez por ciento del saldo que arrojara. SANFUENTES. L. Boonen Rivera.

Como según la sentencia aludida esta clase de promesas obligatorias sólo para el deudor que las hace, y meramente potestativas para el acreedor, son nulas absolutamente, es útil analizar si el tribunal ha aplicado bien la ley, o ha incurrido en equivocaciones de interpretación, que, a ser ciertas, le impondrían el deber moral de enmendarlas en fallos futuros.

Y si insistiera en la teoría que considera legal, parece natural que el legislador ha de apresurarse a restablecer por medio de una ley interpretativa, la práctica adoptada en todo el mundo y que tradicionalmente se ha considerado buena en Chile en millares de contratos en vigor, cuya existencia se halla amenazada con el fallo en referencia.

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II

El contrato que motivó el fallo, en lo pertinente dice:

8º La señora Z. se obliga a vender el fundo al arrendatario N., siempre que éste le comunique el deseo de comprarlo antes de los dos últimos años para la expiración de este contrato. En tal caso la venta se hará por la suma de $ 120.000, pagadera en esta forma: reconociendo y haciendo suyo el comprador el saldo en esa fecha de una deuda que grava el fundo por valor de $ 50.000 nominales; $ 25.000 al contado, y el resto por mitad a uno y dos años plazo, con más el interés del ocho por ciento anual, quedando hipotecada la propiedad para responder por el precio insoluto.

Esta promesa de venta fué inscrita como sigue:

"A fojas 1 vuelta y bajo el Nº 2 del Registro de Hipotecas y Gravámenes correspondiente al año de 1907, se halla la siguiente inscripción: Santiago, 11 de enero de 1907. La anotación número 7 del repertorio corresponde a la copia en forma de escritura pública otorgada en Santiago ante el notario don Mariano Melo Egaña, el 23 de febrero de 1903, por la cual consta: (se extracta la escritura pública en referencia). El título de dominio del fundo, agrega la inscripción, se registra inscrito en el Registro del Conservador de Curicó a fojas 200, Nº 290 y otro del Registro de Propiedades correspondiente al año de 1902".

La hipoteca del fundo, causante del contrato de promesa, se halla también inscrita en la siguiente forma:

"A fojas 20, Nº 46, del Registro de Hipotecas y Gravámenes correspondiente al año 1908, se encuentra la inscripción siguiente: Santa Cruz, 8 de junio de 1909 don N. de este domicilio, ha requerido se inscriba en el presente Registro, la articulación 8ª de la escritura extendida ante el notario de Santiago don Mariano Melo Egaña, en 23 de febrero de 1903, entre el recurrente y doña Z. la cual dice así: (se copia íntegramente la cláusula antedicha)".

Y al pie de la escritura pública respectiva se lee la siguiente anotación:

Anotada la hipoteca de que trata la cláusula 8ª de la copia de la escritura del centro en el Repertorio de fojas 77 al número 200 e inscrita acto continuo en el Registro respectivo a fojas 20, Nº 46, en esta fecha. Santa Cruz, 8 de junio de 1908. (Firmado). V. L. Olmedo.

Con estos antecedentes la Corte de Apelaciones dijo lo que sigue:

"2º Que el artículo 1554 del Código Civil, tratando en general de la promesa de celebrar un contrato, estatuye imperativamente que no pro-

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duce obligación alguna, si no reúne los cuatro requisitos que dicho artículo consigna, entre los cuales figura el siguiente: "que se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban;

"3º Que, interpretando en su sentido natural y obvio la disposición transcrita, es indudable que el propósito de la ley no es otro que el contrato prometido se identifique de tal modo con la promesa misma, que solamente reserva para la época del cumplimiento de ésta las formalidades externas, peculiares de los contratos solemnes, o el acto de la tradición o entrega de la cosa; reconociendo así la necesidad de que se cumplan en la convención que es objeto de la promesa, los requisitos que son sustanciales del contrato mismo, que lo caracterizan y son de su esencia, según la expresión del artículo 1444 del Código Civil; de tal suerte que el cumplimiento de ellos se traduzca en la inexistencia del contrato mismo o en que degenere en otro diferente;

"4º Que es de la esencia del contrato de venta la estipulación por la cual vendedor y comprador deben obligarse recíprocamente, el primero a dar una cosa y el último a pagar por ella el precio convenido; y por lo tanto pertenece a la categoría de los contratos bilaterales, conforme a la clasificación que hace el artículo 1439 del citado Código;

"5º Que fluye de lo expuesto anteriormente que sin una declaración de voluntad expresa y manifiesta a virtud de la cual las dos partes contratantes se impongan las obligaciones antedichas3, el acto contractual no se genera, no hay compraventa, y el vínculo jurídico propio de este contrato carece de existencia legal;

"6º Que, aplicando estos principios al caso actual, se observa que, si bien en la cláusula 8ª del contrato de fojas 1, la señora Z. contrae el compromiso de vender la propiedad al arrendatario, éste a su vez, no se impone la obligación de comprarlo4; pues queda a su arbitrio o deseo, como se dice textualmente en la cláusula, el cumplimiento de la obligación que recíprocamente debió contraer en el mismo acto".

III

Antes de hacer el análisis jurídico de las doctrinas contenidas en el fallo trascrito, conviene eliminar un concepto de la Ilma. Corte, por ser manifiestamente contrario al texto del Código Civil chileno y al sistema por él establecido en orden al oficio que corresponde a la tradición o entrega en el otorgamiento de los contratos.

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En efecto, en el considerando 2º trascrito, afirma la Corte de Apelaciones que el Nº 4º del artículo 1554 identifica el contrato preliminar de promesa con el contrato que se proyecta hacer, de tal manera, dice el tribunal, que sólo falte para que este último sea perfecto, la tradición de la cosa.

Tal idea no se contiene en ese número, ni es posible que se contenga en ninguna parte de la ley.

Lo que dice el número 4º es que al contrato futuro especificado en la promesa, sólo falte perfeccionársele, por la tradición o por otras solemnidades legales.

La diferencia entre ambos conceptos es sustancial. Para darse cuenta de ello debe recordarse que la tradición o entrega, a que se obliga algún contratante, es siempre uno de los efectos de la convención perfecta, y no solemnidad que sirva para perfeccionarla.

La compraventa, por ejemplo, se perfecciona, o sea, tiene existencia jurídica como contrato definitivo, sólo cuando ambas partes convienen las obligaciones propias de este contrato, que son: entregar la cosa vendida, y pagar el precio estipulado; y si es solemne, cuando el consentimiento sobre estas obligaciones se manifiesta en escritura pública.

Y sólo en el instante de perfeccionada la venta, nace como efecto de ella la tradición, o sea, la obligación de efectuarla por parte del vendedor...

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