La purga de la hipoteca en el juicio de quiebra comentario a la sentencia dictada por la Corte Suprema con fecha 21 de noviembre de 1985 en el recurso de queja n° 696 deducido contra la Corte de Apelaciones de Chillán
| Autor | Jose Pablo Vergara Bezanilla |
| Páginas | 727-735 |
Page 727
Fuente: RDJ Doctrina, Tomo LXXXII, Nro. 3, 75 a 80
Cita Westlaw Chile: DD27522010
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La sentencia que, acogiendo un recurso de queja, dictó la Primera Sala de la Excma. Corte Suprema1 con fecha 21 de noviembre de 1985, es de indudable trascendencia porque establece una doctrina que, en nuestro concepto, debilita radicalmente el carácter de derecho real que corresponde a la hipoteca y el consiguiente derecho de persecución que otorga al acreedor hipotecario.
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Previene el artículo 577 del Código Civil que la hipoteca es un derecho real y que de este derecho nace una acción de igual naturaleza, lo que significa que es un derecho que se ejerce sobre una cosa sin respecto a determinada persona y que confiere a su titular una acción para perseguir la cosa hipotecada, a fin de hacer efectivo su crédito sobre ella, de manos de quienquiera que haya pasado a poseerla. Así lo reitera el artículo 2428: “La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido”.
Por eso, si el dueño de la finca hipotecada, sea éste el deudor personal o un tercero que haya constituido la hipoteca para garantizar una obligación de otro, enajena el inmueble en ejercicio de la facultad que le otorga el artículo 2415, los derechos del acreedor hipotecario no sufren menoscabo alguno. La enajenación se hace con la carga del gravamen y en el momento en que ella se realiza cobra vida el derecho de persecución de que goza el acreedor hipotecario, en cuanto titular del derecho real de hipoteca, para ejercer en contra del adquirente -tercer poseedor- Page 728 la acción de desposeimiento. Es esta característica de la hipoteca la que la eleva a la categoría de ser la más importante de las cauciones.
Lo dicho se aplica tanto a la enajenación voluntaria como a la forzada, esto es, a la que haya sido hecha por iniciativa del dueño del bien, a la efectuada por ministerio de la justicia como resultado de un juicio ejecutivo seguido en contra de aquél por alguno de sus acreedores, y finalmente, a la que se lleve a efecto en el procedimiento concursal cuando el propietario se encuentre declarado en quiebra. La ley no distingue, de modo que en todos estos casos la enajenación se realiza con el gravamen real, que el adquirente debe respetar. El derecho de persecución, previene el artículo 2428, se ejerce “sea quien fuere” el que posea la cosa y “a cualquier título que la haya adquirido”.
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Pero el principio de que la finca hipotecada se transfiere con el gravamen real tiene una importante excepción. El derecho de persecución cesa y la hipoteca se extingue, aunque el acreedor no haya sido íntegramente satisfecho, en el caso de que la enajenación se efectúe cumpliendo con los requisitos establecidos en los incisos segundo y tercero del artículo 2428, situación que se conoce en la doctrina nacional con el nombre de purga o caducidad de la hipoteca. Para que ésta tenga lugar es necesario, de acuerdo con el primero de esos preceptos, que el tercero haya adquirido la finca “en subasta pública ordenada por el juez”; a lo que el segundo de ellos agrega: “Mas, para que esta excepción surta efecto a favor del tercero”, esto es, para que el subastador adquiera el predio libre de la hipoteca, “deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda”.
Recalca, así, la ley que la regla general es que la enajenación forzada del inmueble, al igual que la voluntaria, no extingue la hipoteca; y que excepcionalmente acarrea su extinción siempre que se cumplan las tres condiciones señaladas: pública subasta ordenada judicialmente, citación personal del acreedor hipotecario y transcurso del término de emplazamiento entre la citación y la subasta. Cualquiera enajenación que se haga en otra forma, aunque sea forzada, no produce la purga de la hipoteca y, por consiguiente, el acreedor hipotecario conserva incólume el derecho de persecución en contra del adquirente.
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Fue esto lo ocurrido en el caso en que recayó la sentencia. El dueño de la finca hipotecada había sido declarado en quiebra y, dentro del procedimiento normal de realización, el síndico pidió y obtuvo que el acreedor hipotecario fuera citado a la subasta conforme el artículo 2428 del Código Civil. Sin embargo, la citación se realizó sin que se cumpliePage 729ran los requisitos exigidos por ese precepto para que se produjera la purga de la hipoteca, ya que el acreedor hipotecario no fue notificado personalmente, sino sólo por cédula y el remate se realizó antes de que hubiera transcurrido el término de emplazamiento. Según la opinión unánime de la doctrina, la sanción por el incumplimiento de dichos requisitos no es la nulidad del remate. Lo que ocurre es simplemente que la hipoteca no se extingue, los efectos del remate son inoponibles al titular de la hipoteca, porque ante la omisión de las condiciones establecidas para la purga de la hipoteca en el artículo 2428 recobra su imperio la regla general de que la enajenación de la finca hipotecada se hace con el gravamen real, que el adquirente debe respetar 2.
Con razón, pues, tanto el juez de primera instancia como la Corte de Apelaciones de Chillán declararon que, no habiéndose dado cumplimiento a los requisitos contemplados en el artículo 2428, no se había extinguido la hipoteca con motivo de la subasta efectuada en el juicio de quiebra.
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Al acoger el recurso de queja deducido contra el tribunal de alzada, la Excma. Corte Suprema prescinde de todo lo que hemos dicho, ya...
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