Reestruturacao imobiliaria: uma analise dos processos de concentracao e centralizacao do capital no setor imobiliario.
| Autor | Lencioni, Sandra |
| Cargo | Artículo en portugués |
RESUMO | A análise da produção imobiliária nos traz desafios. O primeiro deles diz respeito aos dados dos quais dispomos para a análise. A segunda dificuldade advém da profunda reestruturação que o setor imobiliário vem passando. Nessa reestruturação, dois processos se destacam: o de concentração e o de centralização do capital. O processo de concentração se dá por meio da expansão dos negócios, da ampliação dos mercados, da intensificação da produção e da ampliação do número de equipamentos e trabalhadores. O processo de centralização do capital se dá por meio da associação entre empresas, da absorção de uma pela outra, ou por meio de fusões de empresas. Outra estratégia que vem transformando o setor é a abertura de capitais na bolsa de valores que amplia as possibilidades de uma empresa de captar recursos no sistema financeiro. Todos esses processos e estratégias são elementos da reestruturação imobiliária.
PALAVRAS-CHAVE | Reestruturação econômica, reestruturação imobiliária, mercado imobiliário, geografia urbana, São Paulo.
ABSTRACT | The analysis of real estate production brings us challenges. The first concerns the data available for analysis: numbers are not always sufficient, usually lack periodicity and often have poor reliability. The second difficulty comes from the deep restructuring that the real estate sector is undergoing. In this restructuring two processes stand out: the concentration and the centralization of capital. The process of concentration of capital comes from the business expansion, the enlargement of markets, the intensification of production, the expansion of the number of urban equipment and workers. The process of centralization of capital comes from the association of companies, the absorption of one by another, or through mergers of companies. Another strategy that is transforming the sector is the opening of capital on the stock exchange, which broadens the possibilities for a company to raise funds in the financial system. All of these process and strategies are elements of the real estate restructuring.
KEY WORDS: economic restructuring, real estate restructuring, real estate market, urban geography, São Paulo.
Introdução
Um fato que guarda muito pouco espaço para polêmica é o de que o capitalismo não é mais o mesmo, uma vez que este se reestruturou para garantir sua reprodução. Ele teve que se reinventar, se reestruturar, se reconstruir. A palavra 'reestruturação' utilizada para indicar essa mudança, expressa muito bem o que houve, pois é derivada da palavra structura-ae, originada do verbo sincere, que tem o sentido original de construir.
Essa nova reconstrução, estrutura que se impõe sobre a anterior, não significa fazer tábua rasa da antecedente. Por assim dizer, a nova estrutura não implica na implosão da anterior. Significa que essa deixou de ser a determinante maior dos processos. Um exemplo bastante ilustrativo sobre a permanência e mudança da estrutura é dado por Léfebvre (1971, pp. 182, 183), quando ele discute a relação entre estrutura, forma e função. Diz ele que entre os séculos XVI e XIX o capitalismo comercial era quem dirigia o processo geral de reprodução social, porém, essa estrutura foi superada por uma nova, a industrial. Isso não quer dizer que o capitalismo concorrencial tenha deixado de existir. Significa, sim, que ele deixou de ser o fundamento maior, o determinante mestre na estruturação da sociedade industrial em desenvolvimento. Continuou desempenhando uma função.
Com esse sentido, de emergência de uma nova estrutura que se impõe sobre a anterior, é que falamos em reestruturação imobiliária, uma vez que uma nova estrutura se impõe sobre a anterior e modifica profundamente o setor imobiliário.
Essa reestruturação imobiliária implica na reestruturação do próprio capital investido no setor, na reestruturação de tudo que envolve a construção--a exemplo das profundas transformações no canteiro de obras e na profissão do arquiteto, e na reestruturação da propriedade da terra, por meio do surgimento de novas formas de propriedade, tais como o leasing imobiliário e o time-sharing.
Trataremos, nesse texto, apenas sobre um aspecto da reestruturação imobiliária. Mais específicamente, de dois processos que consideramos chaves para a compreensão dessa reestruturação. São eles: o processo de concentração e o de centralização do capital no setor imobiliário. Um paralelo com o desenvolvimento urbano é estabelecido por meio da referência à densificação das construções nas áreas mais centrais da metrópole e à dispersão do espaço construído que produz uma metrópole contemporânea difusa. Nesse sentido, compreender a reestruturação imobiliária e sua relação com a metamorfose urbana se constitui num grande desafio, considerando a velocidade das transformações que vem ocorrendo, a qual traz muitas incertezas e, na maioria das vezes, essas se assemelham a uma meada de difícil desenredo. As dificuldades são de diversas ordens, desde a questão dos dados sobre o setor imobiliário, em especial sobre o preço dos imóveis, até os problemas de cunho teórico e metodológico.
Iniciamos o texto discutindo o fato de que, embora o produto imobiliário se constitua como uma mercadoria, ele é uma mercadoria particular. Isto porque nenhum imóvel construído é totalmente produzido, dado que a terra, que é condição basilar da produção, não advém de nenhum processo produtivo. Essa particularidade da mercadoria imobiliária é que faz com que a lógica de seu preço não seja a mesma lógica das outras mercadorias. E esse aspecto específico tem que ser levado em conta para que se possa compreender a particularidade da dinâmica dos preços nos negócios imobiliários.
O caráter particular da mercadoria imóvel
Antes mesmo de discutir o caráter particular da mercadoria imóvel vale lembrar a dificuldade inicial que se tem quando investigamos o setor imobiliário. Não são muitos os dados dos quais dispomos e, além do mais, eles não têm uma periodicidade regular e são procedentes de diversas fontes, nem sempre compatíveis umas com as outras. A rigor, o problema reside no fato de que não há uma sistemática de informações sobre o setor imobiliário, como a que existe para outras atividades econômicas, inclusive com padrões internacionais de referencia. Em geral, as analises são feitas com a informação que está disponível, seja com o registro dos imóveis nos cartórios, seja com os dados dos agentes financiadores, seja com os anúncios de imóveis em jornais e até com as informações que se fazem presentes na internet. Todas essas fontes de dados são muito úteis, pois nos aproximam do que acontece na realidade, mas há que fazer ressalvas a todas elas.
Em especial, nos países onde ainda as informações econômicas são imprecisas, a questão não reside apenas na coleta e difusão da informação, mas na qualidade do dado a ser sistematizado. Em geral, as fontes dos dados tem origem em registro de transações de compra e venda em cartórios de imóveis, de órgãos de financiamento de imóveis e de anúncios classificados de jornais e sites na internet. Em todas essas fontes há diversos motivos para que a informação registrada não seja a dos preços realmente praticados e isso torna a qualidade dos dados um problema. E muito comum que os preços anunciados sejam um primeiro preço, em geral mais elevado do que o preço final com que é comercializado o imóvel na hora da conclusão do negócio.
A confiabilidade dos dados é um problema permanente, mas mais importante que a qualidade dos dados é a questão relativa à formação dos preços imobiliários, que se relaciona ao fato do imóvel ser, como dissemos inicialmente, uma mercadoria singular. Nenhum imóvel, nenhum produto imobiliário vendido no mercado, mesmo se construído, é totalmente produzido. Isso vale para uma simples casa até uma torre moderna que desperta nosso olhar. O imóvel construído contém um terreno e o próprio terreno é uma mercadoria. O terreno é uma condição básica da produção imobiliária e previamente necessária para se realizar a construção. Esse fato, o do imóvel sempre conter uma parcela de terra, é que confere a toda mercadoria imobiliária um caráter particular frente às demais mercadorias, que são inteiramente produzidas.
Esse caráter particular da produção da mercadoria imóvel e, por conseguinte, da reprodução do capital no setor imobiliário, significa que a lógica do preço de um imóvel não segue a mesma lógica de preço das outras mercadorias, cujos preços tendem a ser derivados das condições em que elas são produzidas. Como é sabido, as mercadorias que são inteiramente produtos do processo de produção industrial têm um preço estimado e autorregulado pelo mercado (Polanyi, 1980). Esse preço guarda relação com o preço médio de produção dessas mercadorias, podendo o seu preço de mercado se situar um pouco acima ou abaixo dele. Ou seja, o parâmetro para definir o preço de mercado tende a ser uma média do preço de produção.
No caso da mercadoria imobiliária construída, a particularidade é a seguinte: o seu preço de mercado, além de expressar o preço de produçáo da construção, deve responder também pelo custo do terreno utilizado. Assim, o preço de mercado não corresponde a uma média do preço de produção da construção, porque o preço de mercado contém um faux frais dentro dele; ou seja, além do preço de produção está contido, também, um falso custo de produção. Esse falso custo de produção (que se frise, não faz parte do preço de produção) precisa ser reposto pelo preço de venda do imóvel (o preço da construção, mais o custo do terreno).
O imóvel construído tem, portanto, no preço de venda um componente sem referência na produção, que é o terreno, precisamente, a propriedade da terra. Devido ao fato dessa propriedade impor um falso custo de produção ao setor imobiliário, em decorrência da necessidade de se pagar o monopólio pela propriedade do terreno para realizar a produção e negócios imobiliários, outros elementos entram em jogo na determinação do preço do...
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