El régimen de la propiedad inmueble en Alemania y sus relaciones con el Derecho chileno (I) - Bienes - Doctrinas esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 231604417

El régimen de la propiedad inmueble en Alemania y sus relaciones con el Derecho chileno (I)

AutorFernando Friedmann S.
Páginas347-364

Fuente: RDJ Doctrina, Tomo XXXII, Nros. 3 y 4, 54 a 68

Cita Westlaw Chile: DD22742010

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Introducción
  1. Desde los tiempos antiguos el derecho de propiedad ha sido base principal de las legislaciones de los pueblos. Todo el régimen social descansa en la más íntima relación entre la persona y los objetos que la rodean. Especialmente, las cosas inmuebles se consideran como las inversiones más seguras. Es por eso que el régimen de la propiedad inmueble alcanza, dentro de la legislación del derecho privado, una suprema importancia. Inducidos por el carácter individual de esta materia los jurisconsultos crearon distintos sistemas, reglamentando el principio, desarrollo y fin del derecho de la propiedad inmueble.

    Deseamos explicar a continuación uno de estos sistemas, el que se encuentra actualmente en uso en Alemania, que es, según la opinión universal, uno de los más perfectos de hoy día. Al tratar de este sistema, distinto al que establece nuestra propia legislación, nos guía el propósito de compararlo con el derecho chileno y de hacer resaltar sus méritos y defectos, insinuando, si es posible, las medidas legales para su reforma. El derecho de la propiedad inmueble en Chile no es necesario probarlo no está constituido tan sólidamente como en otros países; pero existe ya la idea de innovar en esta materia. Creemos que éste es el momento oportuno para consultar el régimen alemán. Don Andrés Bello, al redactar el Código Civil Chileno, tomó en cuenta muchas ideas del sistema alemán. Con mayor razón sería del caso un detenido estudio comparativo de los sistemas de ambos Códigos ya que el actual Código Civil Alemán contiene reformas de importancia que han perfeccionado el sistema.

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    Un análisis del régimen alemán más o menos corto, pero con ideas definidas, no es fácil por dos motivos: El primero es el problema de la denominación. Los nombres de los conceptos jurídicos del derecho alemán no pueden ser traducidos con facilidad porque cualquiera que sea la palabra que se emplee es difícil encontrar su equivalente exacto en castellano. Así, en algunos casos hemos conservado los términos técnicos chilenos, equivalentes a sus correlativos alemanes. Donde falta el término técnico o donde tiene otro significado, se ha hecho necesario emplear palabras que más o menos hagan comprender el significado respectivo; de aquí que se encontrarán en este trabajo conceptos que no son de uso corriente en el lenguaje jurídico, y los hemos aplicado definiendo cada vez su sentido.

    El segundo motivo es: La jurisprudencia alemana prefiere, muchas veces, teorías sistemáticas, que complican el estudio. Justamente en esta materia se trata del sistema más complicado del derecho civil alemán, y aún los jurisconsultos nacionales están divididos por innumerables controversias. Por sobre estas controversias es posible llegar a un cuadro jurídico casi perfecto de lo que es el régimen de la propiedad inmueble en Alemania sobre la base de las opiniones generalmente aceptadas.

  2. a) Para comprender el estado actual del régimen de la propiedad inmueble en Alemania hay que aludir al desarrollo histórico. Antiguamente la constitución del dominio se hacía “de hecho”. Referente a la adquisición derivativa, el antiguo régimen germánico confunde, en un solo acto, los elementos reales con los personales. Poco a poco esta forma de transferencia se descompone en dos actuaciones: la primera es el acuerdo o consentimiento, que dá la causa o título; y la segunda es la “investidura” que se hace por medio de la entrega simbólica de un terrón del suelo vendido. Más tarde se introduce, como imitación de la “in iure cessio” del derecho romano, la “Auflassung” judicial (resignado, dimissio, desistimiento). Esta pierde posteriormente los requisitos propios de un procedimiento judicial y queda como ramo de la jurisdicción no contenciosa; desaparece, al mismo tiempo, la costumbre de la entrega corporal.

    En aquellos tiempos, es decir en el siglo X, ya se hacía sentir la urgencia de una prueba fehaciente del acto jurídico. Por eso, dos o tres testigos de edad madura presenciaban la transferencia. Pero sucedía muchas veces que éstos fallecían. Para subsanar este inconveniente, las partes contratantes se servían como testigos de niños de corta edad a quienes les imponían algún castigo corporal para que así tuvieran presente el acto durante toda su vida. Paulatinamente entraban en uso también documentos como medio de prueba de cada cambio de dueño. Estos documentos se coleccionaban y formaban así un libro, llamadoPage 349 “Registro”. Los primeros Registros conocidos se encuentran en Colonia y en Dantzig (año 1200). Esta práctica se generalizó. Los mismos libros, que al principio eran meramente medios de prueba, después formaban el “fundamentum iuris”; hacían “fe pública”.

    1. La adopción del derecho romano que no distingue entre muebles e inmuebles para los efectos de transferencia, se oponía a la difusión de los Registros; éstos persistieron únicamente en algunos de los Territorios alemanes. En Prusia se dictó en el año 1783 una Ordenanza que implantó el “Libro Hipotecario”. En 1794 entró en vigencia el “Código Civil General de los Estados Prusianos” que amplió la Ordenanza citada. En el año 1872 se adoptó en Prusia también el “Libro de Propiedades”. La mayoría de los demás Territorios conoció hasta el año 1900 sólo el “Libro Hipotecario”. En este año se puso en vigencia el Código Civil Alemán que rige hasta hoy día y que derogó las leyes citadas. El Código Civil Alemán trata en los artículos 873 902 de las “Disposiciones generales de los derechos sobre inmuebles”, y en los artículos 925 928 de la “Adquisición y pérdida de la propiedad inmueble”. Además existe el “Reglamento del Registro Territorial” del año 1897, similar a nuestro “Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces”. En los distintos Territorios del país rigen decretos especiales

    Los tratadistas alemanes dividen generalmente el régimen de la propiedad inmueble en dos partes; tratan del régimen material, incluido en el Código Civil, y del régimen formal que se rige por el Reglamento. Así lo haremos también nosotros, aunque no logremos ajustarnos estrictamente a esta distinción que no es posible hacerla con precisión.

Régimen formal
A El Registro Territorial
  1. Para apreciar el régimen alemán hay que tomar en cuenta, especialmente, el derecho material. Pero sus disposiciones son en su fundamento y en su utilidad completamente incomprensibles sin el conocimiento previo de la organización del Registro Territorial que sirve como eje a todo el sistema.

    El Registro Territorial (Grundbuch) refleja como espejo la situación legal y efectiva de los inmuebles. La inscripción es obligatoria; por eso figuran todos los inmuebles en el Registro. Solamente los predios fiscalesPage 350 y las aguas y caminos públicos están exentos de inscripción; pero deben inscribirse en caso de ser gravados.

    Se sabe que el Código Civil Chileno no exige la inscripción de todos los inmuebles. Son conocidos los medios indirectos de que se sirvió don Andrés Bello para hacer efectiva la inscripción de los inmuebles1; a pesar de ello, en el hecho no se ha llegado a la consecución plena del ideal propuesto2. En todo caso, hace falta una ley que imponga a los propietarios la obligación de inscribir sus inmuebles en un plazo determinado.

  2. La inscripción de todos los inmuebles no sería posible sin el Catastro. Este, como punto de partida del Registro, necesita una descripción un poco más detallada. El Catastro es un libro que contiene planos y una lista de todas las parcelas del país. “Parcela” es todo terreno que se diferencia de los colindantes, ya por accidentes naturales, ya por cultivo o propietario. Cada parcela figura con su número, y cada hoja del plano de una comuna es numerada también; así las compras ventas y las hipotecas se pueden hacer por el número correspondiente de la parcela.

    El Código Civil Chileno no da importancia a la individualización del inmueble. Dispone que se indique en todo título que ha de inscribirse, someramente, la demarcación del predio a que se refiere con relación a los propietarios colindantes. El Reglamento autoriza a los que registran un documento que acompañen minutas y planos del inmueble de que se trata, pero ésto no es obligatorio3. Es sabido que en la mayoría de los casos ésto no se efectúa, y ocurre también que los vecinos anotados a veces han dejado de existir.

    En estos casos el Catastro presta insuperables servicios porque dá la descripción precisa de la distribución actual del suelo. El Catastro comunica cada cambio al Registro, y éste a su vez le remite todo lo que podría ser de interés para él.

    Como el Catastro debe estar siempre al día, es un mecanismo complicado que no se puede implantar de una sola vez. Pero, en todo caso, sin el Catastro es imposible un régimen de propiedad inmueble que produzca tales efectos como el alemán. Por eso, una reforma de fondo en el derecho chileno tendría que principiar con la implantación del Catastro.

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  3. a) Todo el país se divide en “departamentos”, cada uno con su Catastro y Registro respectivo. A cada inmueble situado en el departamento corresponde una “hoja” del Registro, según expresa la ley; pero en realidad son seis hojas o más, según la necesidad del caso. Es ésta una de las diferencias fundamentales entre el sistema alemán y los sistemas francés y chileno. En este último el Registro del Conservador de Bienes Raíces se lleva por orden de fechas; para comparar un asiento con otro respecto de un mismo inmueble hay que consultar varios tomos. Con la “hoja” alemana se evitan errores y se facilita la búsqueda: todo lo relacionado con un...

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