El régimen de la propiedad inmueble en Alemania y sus relaciones con el Derecho chileno (II) - Bienes - Doctrinas esenciales. Derecho Civil - Libros y Revistas - VLEX 231604501

El régimen de la propiedad inmueble en Alemania y sus relaciones con el Derecho chileno (II)

AutorFernando Friedmann S.
Páginas365-378

Fuente: RDJ Doctrina, Tomo XXXII, Nros. 5 y 6, 69 a 89

Cita Westlaw Chile: DD23412010

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(Conclusión)

E La fe pública del Registro
  1. La presunción que resulta de la fuerza probatoria del Registro da a la inscripción mucha eficacia, pero no basta para las necesidades de la práctica. El examen minucioso ejercido por el Juez del Registro antes de inscribir hace que la anotación dé aún más amparo al interesado: La inscripción sirve también como garantía del dominio, lo que se constata en la prescripción y en la fe pública1.

    Para evitar el sinnúmero de controversias en esta materia atengámonos al texto legal. Tiene aplicación aquí el artículo 892 del Código Civil Alemán que empieza así: “El contenido literal del Registro Territorial se reputa exacto a favor de aquel que adquiere por acto jurídico un derecho sobre un inmueble o un derecho que grava un derecho sobre un inmueble.”

    Veamos un ejemplo para este artículo: Juan, menor de edad, transfiere su fundo a Diego, y esta transferencia se inscribe. Diego enajena el mismo fundo a Pedro que no conoce los antecedentes. Confiando en la veracidad del Registro, este último se hace dueño. Si después se declara la nulidad de la relación entre Juan y Diego, no tiene esto ningún efecto en contra de Pedro.

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    1. Si examinamos un poco más a fondo este efecto del principio de la fe pública en el Registro, aparece que por medio de él se permite que una persona puede transferir un derecho que no tiene (Diego no ha sido nunca propietario; a pesar de esto constituye a Pedro propietario definitivo). Es este en todo caso un resultado completamente distinto al que se produce en el derecho chileno, que tomó sus reglas en esta materia del derecho romano. El Código Civil Chileno dispone que |se adquiere el dominio por la voluntad del verdadero propietario, por prescripción o porque el vendedor adquiere posteriormente la propiedad2. El Código Civil Alemán va más allá de estas reglas y dispone que, en este caso especial, se puede adquirir de una persona el dominio que ésta no tiene ni lo tendrá.

    El Código Civil Alemán ocasiona con ésto una injusticia aparente porque nos referimos al ejemplo expuesto Juan pierde su fundo definitivamente a pesar de haber probado la nulidad de la transferencia a Diego. En realidad esto sería injusto siempre que Juan no recibiera una compensación.

    La ley le concede esta compensación por medio de dos disposiciones. Si Diego ha procedido de buena fe obró p. ej. por error entonces existe en su contra la acción de enriquecimiento sin causa3; si ha procedido de mala fe, tiene que pagar los daños y perjuicios por el delito4. Esta solución no puede ser más justa, el interés del propietario debe ceder ante el de todos los terceros que confían en la exactitud del Registro; por esto el tercero de buena fe se queda con el inmueble y el propietario anterior recibe indemnización.

  2. El régimen chileno solucionando ese mismo caso dispone lo siguiente: Si se pronuncia judicialmente la nulidad de la enajenación hecha por Juan, en ese caso por el artículo 1689 del Código Civil se le da acción reivindicatoría en contra de Pedro como tercer poseedor.

    En el derecho alemán el tercero que adquirió de buena fe queda como dueño del inmueble; en el derecho chileno el tercero que adquirió el bien, materia del acto nulo, debe restituirlo. El Proyecto ya mencionado trata sobre este punto pero no acepta la solución del derecho alemán. Según ese Proyecto “para que la sentencia de nulidad afecte a terceros poseedores, deberán éstos ser parte en el juicio en que se litigue sobre esa nulidad.”5. Creemos que esta proposición ya significa un progreso peroPage 367 no elimina toda la injusticia del artículo 1689 del Código Civil Chileno. Aun cuando nos atenemos al ejemplo ya expuesto Pedro fuera parte en el juicio entre Juan y Diego, supuesto que la nulidad existe en realidad, Pedro no puede invocar a su favor la inscripción de Diego porque ésta en ningún caso según el derecho chileno faculta a Diego a transferir un derecho que no tiene. Solución justa y moral en este caso es la que proporciona la fe pública del Registro alemán, que deja el inmueble a Pedro y da a Juan una acción personal en contra de Diego6.

    Antes de aplicar estas ideas en Chile hay que profundizar esta materia porque las circunstancias relacionadas con la “fe pública” en Alemania son completamente distintas a las nuestras. Lo que para Alemania está bien no siempre puede aplicarse en Chile. Si se hiciera un cambio del Código Civil Chileno al aceptar la fe pública, habría que hacer muchas modificaciones en otras disposiciones legales para conservar la debida correspondencia7.

  3. Este efecto de la fe pública se ha discutido mucho, y vamos a dar un ejemplo de una crítica muy importante, hecha por Dereux8. A propósito del Registro Territorial en uso en Alsacia Lorena que se asemeja en los rasgos generales al de Alemania, este tratadista francés contempla especialmente la fe pública del Registro y llega al resultado de que ésta no existe. Para probar ésto sienta el principio de la fe pública y cita las excepciones que la ley alemana se ve obligada a hacer. La base, según él, es ésta: “Cada derecho inscrito en el Registro se reputa existente a favor de un tercero.”9. Pero es ésta sólo una base que, según el sentido común, exige restricciones legales.

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    1. Desde luego, ya la misma frase de la ley que sienta el principio, sienta también las excepciones más fundamentales. Veamos, por esto, el contenido completo del primer inciso del artículo 892 del Código Civil Alemán: “El contenido literal del Registro Territorial se reputa exacto a favor de aquel que adquiere por acto jurídico un derecho sobre un inmueble o un derecho que grava un derecho sobre un inmueble, a menos que se haya inscrito una contradicción sobre la exactitud o que el adquirente tenga conocimiento de la inexactitud.” Hablaremos más adelante detalladamente de la contradicción; baste aquí decir que contradiga a otra inscripción hecha en el Registro. Es lógico que una inscripción puesta en duda no puede ser garantizada por la fe pública.

      Otra excepción es la enunciada por las últimas palabras de la disposición citada: el derecho inscrito no se reputa exacto para el tercero de mala fe, es decir, para aquel que conoce la inexactitud de la inscripción. Dereux sostiene que esta excepción deja el derecho del tercero sin valor alguno10. Pero no es así porque la ley presume la buena fe y porque el que alega la mala fe tiene que probarla11. Además el concepto de mala fe es en esta materia muy restringido. Por ejemplo: el conocimiento de los hechos que son causa de la inexactitud, no priva de la protección al adquirente, si por consecuencia de un error jurídico no derivó del hecho la inexactitud del Registro12.

      En seguida, Dereux cita otra excepción de la fe pública: ésta rige sólo en caso de adquisición por acto entre vivos; así el heredero no está bajo el amparo del Registro. Creemos que ésta es una excepción muy sabia: una persona que adquiere “por mortis causa” un inmueble confía en el testamento, no en el Registro; por eso no puede ser amparada por la fe pública13.

      Una excepción más es la de que la fe pública no se extiende a las inscripciones de hechos14. Se refiere esto, principalmente, a las anotaciones tomadas del Catastro. Pero ésta excepción no tiene mucha importancia; según la jurisprudencia alemana15 gozan de la fe pública todos los hechos que como se dice son de influencia inmediata para un derecho. De esta manera los datos sobre la cabida del predio están garantizados; si p. ej. la parcela X se inscribe como accesorio del fundo Z, el propietario del fundo Z puede adquirir la parcela X por prescripción. LasPage 369 otras inscripciones de simples hechos no gozan de la fe pública porque no producen otro efecto que ayudar a la inscripción de derechos y porque es fácil darse cuenta del carácter de los hechos existentes; el modo de explotación está a la vista de todos; lo que no se sabe, es el derecho en el inmueble16.

    2. Por lo tanto todas estas excepciones son justificadas. La fe pública del Registro no pierde en manera alguna su importancia, la cual toma relieve en los tres puntos siguientes:

      1) La disposición a favor de un tercero basada en la inscripción inexacta, es válida, como si el Registro fuere exacto.

      2) En este caso una persona puede transferir derechos ajenos. Esto es una excepción del principio del derecho romano y también del derecho chileno de que nadie puede dar algo que no tiene.

      3) Esta “transferencia” del derecho es definitiva, es decir, si Diego enajena a Pedro el fundo de Juan y Pedro lo enajena a Carlos, este último será propietario aunque conozca todos los antecedentes, y esto porque lo adquirió de un propietario definitivo.

  4. El principio de la fe pública no sólo tiene por resultado hacer aparecer al titular del derecho inscrito como verdadero propietario, sino que la ley misma da dos ejemplos de aplicación y ampliación. Así se dice en el artículo 892 del Código Civil Alemán que ya hemos citado varias veces: “Si el propietario de un derecho inscrito en el Registro Territorial sufriese en su libre disposición una restricción a favor de una persona determinada, sólo tendrá efecto dicha restricción respecto del adquirente, cuando tenga conocimiento de ella o esté inscrita en el Registro.” Esta disposición nos dice que las restricciones relativas a una persona determinada, que se oponen a la libre disposición, no rigen en contra un tercero de buena fe. Esta reglamentación es muy parecida a la del artículo 287 del Código de Procedimiento Civil que dispone que la prohibición de celebrar actos o contratos sobre un bien raíz produce efectos respecto de terceros sólo cuando está inscrita. El efecto de esta disposición es el mismo que el de la fe pública porque efectúa y garantiza, que...

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