Primer requisito. Que se produzca una evicción en la cosa vendida - Sección primera. Del saneamiento por evicción - Segunda parte. Obligacion de sanear la cosa vendida - De la Compraventa y de la Promesa de Venta. Tomo II. Volumen 1 - Libros y Revistas - VLEX 328020523

Primer requisito. Que se produzca una evicción en la cosa vendida

AutorArturo Alessandri Rodríguez
Páginas47-82

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DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR (SEGUNDA PARTE)

La obligación de indemnizar al comprador es divisible, porque tiene por objeto el pago de una suma de dinero. Cada heredero del vendedor o cada uno de los vendedores conjuntos de una misma cosa no quedan obligados sino por la cuota que les corresponda, no pudiendo exigirse a uno solo el total de la deuda.

6º REQUISITOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCION DE SANEAMIENTO POR EVICCION

1209. Se ha dicho más arriba que la obligación de sanear se hace efectiva cuando el comprador es turbado en su dominio o posesión por actos de un tercero que pretende derechos sobre la cosa vendida. Los hechos que hacen exigible esta obligación reciben el nombre genérico de evicción.

Pero para que el vendedor esté obligado a sanear al comprador no basta que éste sufra una turbación en el dominio o posesión de la cosa. Es menester, además, que cite al juicio al vendedor, porque si el comprador omitiere citarle y fuera evicta la cosa, dice el inciso final del artículo 1843 del Código Civil, el vendedor no será obligado al saneamiento.

Para que el vendedor esté obligado a sanear al comprador por causa de evicción se requiere, pues, la existencia copulativa de dos elementos: 1º que se produzca una evicción y 2º que se cite al juicio al vendedor.

1) Primer requisito: Que se produzca una evicción en la cosa vendida

1210. El artículo 1838 del Código Civil define exactamente lo que es la evicción diciendo que “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”.1El artículo 1475 del Código español contiene una disposición análoga. El Código francés no dice lo que es evicción. Todos los autores la definen más o menos en la misma forma.2La palabra evicción viene de la expresión latina e-vincere que significa derrota, despojar, vencer a alguien en juicio. De aquí que Ortolan diga que la evicción es “arrebatar por medio de una victoria jurídica y en virtud de un derecho preexistente, una cosa al que la poseía por una justa causa de adquisición”.3La evicción supone necesariamente la privación de toda o parte de la cosa en virtud de una sentencia judicial. Pero estas circunstancias no son

1 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo IX, sec. 2ª, pág. 30.

2LACROIX, III, pág. 172; RAMBAUD, III, pág. 146; GUILLOUARD, I, núm. 299, pág. 318; DOMAT, Lois civiles, I, Du contrat de vente, título II, sección X, núm. I, pág. 181; LAURENT, 24, núm. 216, pág. 216; MANRESA, X, pág. 161; MAYNZ, II, pág. 214; POTHIER, III, núm. 82, pág. 38; MARCADÉ, VI, pág. 261; PLANIOL, II, núm. 1486, pág. 493; HUC, X, núm. 104, pág. 142; TROPLONG, I, núm. 415, pág. 511.

3Tomo II, pág. 336.

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DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA

suficientes para que haya evicción en el sentido jurídico, porque si bien un comprador puede ser privado del todo o parte de la cosa por sentencia judicial, el vendedor puede no estar obligado a sanearlo. De ahí que sea necesario agregar otro elemento a la privación que sufre el comprador por sentencia judicial. Ese elemento consiste en que la privación provenga del ejercicio de un derecho preexistente al contrato de venta, porque estando obligado el vendedor a entregar la cosa sin ninguna limitación, al dejar subsistente alguna, no ha cumplido su obligación. Se requiere, pues, que la causa de la evicción sea anterior a la venta. Este requisito está contemplado en el artículo 1839 del Código Civil que dice: “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario”.

La definición completa de la evicción resulta en nuestro Código Civil de los artículos 1838 y 1839. Según ellos, puede decirse que es la privación que sufre el comprador de toda o parte de la cosa vendida por una sentencia judicial, a consecuencia del ejercicio de un derecho preexistente al contrato de venta.

Tres requisitos constituyen la evicción: 1º que el comprador sufra una privación de toda o parte de la cosa vendida; 2º que esa privación se produzca a virtud de una sentencia judicial, y 3º que la privación provenga de una causa anterior a la venta.1Conviene hacer notar que la evicción da derecho al saneamiento tanto cuando la venta recae sobre muebles o inmuebles, como cuando tiene por objeto cosas incorporales, pues los artículos 1837 y 1838 hablan de cosa vendida y ésta, como sabemos, puede ser corporal o incorporal.

1211. A) El primer elemento de la evicción es la privación que sufre el comprador de toda o parte de la cosa, esto es, el abandono de ella que se ve obligado a hacer en manos de un tercero a causa de una sentencia judicial.2Para que haya evicción es menester que salga del patrimonio del comprador toda o parte de la cosa.

Lo que caracteriza propiamente a la evicción es la disminución de los derechos del comprador. Este que creyó tener tales y cuales derechos sobre la cosa, se ve defraudado en sus expectativas, porque hay otras personas que reclaman derechos sobre la misma. Habiendo privación de la cosa vendida, falta la causa del contrato para el comprador, que se obligó a pagar el precio a fin de obtenerla con ciertos derechos.

Esta privación es la que constituye esencialmente la evicción, porque, como dice Manresa, “la sentencia firme y la necesidad que la causa sea anterior a la compra son requisitos formales”.3No se concibe evicción sin que el comprador sea privado de la cosa o, mejor dicho, sin abandono de

1 En los casos de la sentencia 839, pág. 577, Gaceta 1880 y sentencia 2.919, pág. 1975, Gaceta 1884 concurren estos tres requisitos.

2Sentencia 839, pág. 577, Gaceta 1880.

3 Tomo X, pág. 167.

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toda o parte de ella en manos de un tercero. “En tanto que el abandono no se verifica, dice Maynz, el comprador no tiene ningún recurso contra el vendedor”.1Por esto todas las definiciones que se dan de la evicción comprenden la idea de abandono, despojo, desposesión o privación de toda o parte de la cosa.2La jurisprudencia se pronuncia en el mismo sentido y en varias ocasiones nuestros Tribunales han desechado demandas de saneamiento por evicción, porque el comprador no había sido privado de toda o parte de la cosa, que es lo que la constituye en su esencia.31212. De los propios términos del artículo 1838 se desprende que la evicción puede recaer sobre toda o parte de la cosa. La evicción, según esto, puede ser total o parcial. Esta división de la evicción en dos clases tiene importancia para los efectos del saneamiento, como lo veremos, pues mien-tras la evicción total lleva siempre consigo la disolución del contrato, la evicción parcial puede dejarlo subsistente.

La evicción es total cuando el comprador se ve obligado a abandonar toda la cosa a un propietario que la reivindica o a un acreedor hipotecario que ejercita la acción de desposeimiento.4Es parcial cuando el comprador pierde una parte de la propiedad de la cosa o un derecho que creyó tener sobre ella o tiene que aceptar uno constituido sobre la misma.51213. El artículo 1838 no hace ningún distingo acerca de la magnitud que debe tener la evicción parcial para dar derecho al saneamiento. Dice únicamente que hay evicción cuando el comprador es privado de parte de la cosa. ¿De qué tamaño debe ser esta parte? ¿Grande o chica? ¿Mayor o menor que la mitad? La ley no lo dice. Luego, el hombre no puede distinguir. Cualquiera que sea la magnitud o el valor de la parte de que se priva al comprador, tiene derecho para ser saneado. La razón de esta disposición, según Laurent, es que la evicción parcial es una inejecución de la obligación contraída por el vendedor de la misma manera que lo es la evicción total.6Esta explicación es necesaria para evitar una duda que puede surgir y que la jurisprudencia francesa ha resuelto en diversos sentidos. Según el inciso segundo del artículo 1832 del Código Civil, el comprador puede pedir la resolución del contrato cuando el precio de la cabida que falta excede de la décima parte del precio de toda la cabida. Ahora bien, ¿en

1Tomo II, pág. 215.

2DOMAT, Lois Civiles, I, Du contrat de vente, título II; sección X, núm. 1, pág. 181; POTHIER, III, núm. 82, pág. 38; DELVINCOURT, III, pág. 73; ROGRON II, pág. 1664.

3Sentencia 1.292, pág. 571, Gaceta 1873; sentencia 1.095, pág. 521, Gaceta 1874; sentencia 480, pág. 321, Gaceta 1879; sentencia 2.199, pág. 1321, Gaceta 1885; sentencia 6.044, pág. 605, Gaceta 1890, tomo III; sentencia 1.236, pág. 879, Gaceta 1896, tomo I.

4 PLANIOL, II, núm. 1488, pág. 494.

5Locución citada en la nota anterior.

6 Tomo 24, núm. 217, pág. 217.

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caso de evicción parcial, el comprador sólo puede pedir el saneamiento cuando el valor de la privación excede de esa décima parte o también cuando es menor? Después de lo que hemos dicho, nos parece que la pregunta casi no puede formularse.

Se trata aquí de situaciones diversas: la falta de cabida y la evicción. Una es inejecución de la obligación de entregar. La otra se refiere a la de sanear. Cada una se rige por reglas diversas y no pueden aplicarse a la evicción las que se establecen para la cabida. Si la ley no ha señalado la magnitud que debe tener la evicción para dar derecho al saneamiento, ni se ha remitido tampoco al artículo 1832 no se puede hacer distingos fundados en este precepto. De lo contrario se torcería la ley y se crearían distinciones donde el legislador no las hizo. Toda evicción, por consiguiente, aunque su valor sea inferior a esa décima parte, da derecho al saneamiento. Los autores están unánimemente de acuerdo en este sentido.1Sin embargo, el caso ha sido resuelto de dos maneras diversas por la Corte de Casación de Francia. La primera vez que se presentó declaró que la evicción debía sanearse aun cuando no hubiera dado lugar a la resolución del contrato si se hubiese intentado como...

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