Titulacion de la propiedad y mercado de tierras.
| Autor | Calder |
RESUMEN | Este estudio analiza la relación entre la tenencia de títulos de propiedad (registrados) y los mercados inmobiliarios en zonas de la ciudad que tuvieron un origen informal y/o ilegal. Al hacerlo plantea cuestionamientos a los presupuestos internacionales y encuentra paradojas en el funcionamiento del mercado de suelo popular. La metodología es cuantitativa y cualitativa. Las conclusiones muestran que en asentamientos no consolidados la tenencia de un título de propiedad contribuye a un mayor valor de los predios con relación a aquellos no titulados. No obstante, el título de propiedad no necesariamente está induciendo al predominio de mercados inmobiliarios formales, sino que más bien se mantienen las tendencias que apuntan a las transacciones informales en cuanto a alquileres, compras y ventas.
PALABRAS CLAVE | Mercado inmobiliario, mercado de suelo, asentamientos humanos, pobreza, economía informal.
ABSTRACT | This study analyzes the relationship between recorded land titles and real estate markets in areas of Lima, Peru, that were settled informally and/or illegally. It uses both quantitative and qualitative methodologies. It shows that, in settlements in the process of consolidation, titled land has higher market value than land without a title. However, the existence of a recorded title does not necessarily contribute to the predominance of formal real estate market transactions; in fact, the trend of informal transactions in rentals; purchases and sales persists.
KEY WORDS | Real state market, land market, human settlements, poverty, informal economy
Introducción: Naturaleza, alcance y preguntas del estudio
Las políticas de titulación en los asentamientos ilegales e informales de las ciudades de América Latina están cambiando en parte la realidad social urbana sobre la que actúan. Estas políticas forman parte de los esfuerzos por reducir la informalidad en las ciudades. De acuerdo a los presupuestos internacionales, los títulos permitirán acceder al crédito formal de la banca, elevar el valor de las propiedades e incentivar un mercado inmobiliario formal. Los títulos de propiedad contribuirían a alcanzar la formalidad en las ciudades.
Este estudio quiere observar el impacto que la tenencia de un título de propiedad (registrado) tiene en los mercados inmobiliarios locales (1). Para ello considera asentamientos viejos y nuevos de Lima, los cuales en sus orígenes fueron ilegales e informales. Algunas preguntas específicas en torno a la titulación y los mercados inmobiliarios en el espacio local: ¿Está realmente el título de propiedad incentivando mercados inmobiliarios formales? ¿Está el título elevando el valor del suelo?.
En cuanto a los aspectos institucionales y políticos, debe considerarse que la población titulada, salida de la pobreza o pobres todavía, constituye un enorme caudal electoral para las elites. Razón por la cual los diversos gobiernos suelen ponderar, sin cansancio, los enormes beneficios que la política de formalización, la cual entre 1996-2007 ha entregado más de 1.6 millones de títulos, han de traer a dicha población. Asimismo, que se trata de una política de formalización que en la literatura internacional suele citarse como un exitoso caso de reducción masiva de la pobreza a nivel mundial (Banco Mundial), en lo que se entiende como un impacto de la titulación. La política pública ha puesto el énfasis en el fortalecimiento y uso de los derechos de propiedad por parte de los beneficiarios (2).
Estado de la cuestión
Los estudios sobre los mercados inmobiliarios en las zonas "urbanas marginales" de América Latina son muy pocos. La temática, incluso, ha resultado oscurecida por la atención otorgada a la autoconstrucción de la vivienda. Se conocen generalidades sobre el mercado inmobiliario en los asentamientos y la información sobre las relaciones que entre ellos establecen los actores y agentes económicos es escasa. Menos se conoce sobre las expresiones sociales expuestas por los actores y que podrían resultar enigmáticas en su superficie. Poco conocimiento que contrasta con la preocupación actual por intervenir en estas zonas de la ciudad.
En la reflexión urbanística los mercados inmobiliarios en asentamientos ilegales han sido acusados de acarrear consecuencias excluyentes y segregadoras, desplazamientos y sucesiones en perjuicio de los pobres. En algunas lecturas el mercado inmobiliario (commodification) emerge ya en las etapas de consolidación de los asentamientos (Ramírez, Harms y Mathey, 1992; Gilbert, 2001). En otras perspectivas, la operación de los mercados de tierras bajo la regularización no parece encaminarse hacia una solución de la informalidad urbana (Smolka, 2003).
No existen prácticamente estudios sobre el impacto del título en los mercados inmobiliarios, aunque si aproximaciones como parte de una discusión más general. En el mundo no existen muchos estudios analizando y cuantificando tales impactos. Sólo hay una data rudimentaria para pocas naciones (Baharoglu, 2002). No obstante, las revisiones muestran ciertos consensos y debates.
Hay un consenso respecto a que los títulos incrementan el valor de la propiedad. En el Perú se ha estimado el impacto marginal de un título de propiedad en cada pieza en US$ 925 (Apoyo, 2003). En Ecuador se estima que el título incrementa el valor de las propiedades en un 23,5% y, en Yakarta, un lote titulado tiene un premio de 45% sobre otro no titulado en el proceso de venta. La evidencia mundial sugiere que el precio se incrementa en un 25% gracias al título (Payne et al., 2007, p. 15).
No obstante, existe un disenso respecto a quién se beneficia del incremento del valor que otorga el título de propiedad. Unos dicen que es una buena noticia para los que están vendiendo, pero no para los que están comprando. Incluso para los que venden, el precio puede tener un rebote en los valores de otras zonas de la ciudad hacia la que ellos quieran desplazarse, negando así parcialmente los beneficios inicialmente obtenidos.
La conocida y difundida obra de Hernando De Soto (1986, 2000), que sienta sus bases en la corriente neo-institucionalista, ha abierto nuevos puntos polémicos en torno a la propiedad, los mercados inmobiliarios y la economía en general. Es un particular tema de debate si, como afirma de Soto (2000), los bienes no fijados en un sistema formal de propiedad difícilmente se mueven en el mercado o lo hacen en un círculo muy restringido. Gilbert (2001), más bien piensa que en América Latina las tierras y viviendas sin título se venden, que existen mercados de alquileres de vivienda antes que lleguen los títulos y que la ilegalidad de la transacción sólo afecta hacia abajo el precio pero no anula el mercado. Asimismo, se debate sobre si los títulos abrirán paso a procesos de movilidad residencial o no (Gilbert, 2001) (3).
En cuanto al nexo entre los títulos de propiedad y el acceso a los créditos formales, en el Perú, desde diversas disciplinas y perspectivas (Apoyo Consultoría, 2000 y 2003; Calderón 2001, 2002, 2003 y 2007a; Field y Torero, 2004; Caria, 2008), se ha mostrado que no hay relación entre unos y otros. Incluso, a veces, la población sin título accede a más créditos que los titulados. El entusiasmo del Banco Mundial al respecto se habría matizado (Payne et al., 2007). No obstante, en la escena internacional prima la idea que los títulos facilitan el acceso a los créditos.
La formalización de la propiedad
En este contexto, hace más de dos décadas surge un discurso a favor de la formalización de la propiedad. De Soto (1986, 2000) ha insistido en que la vivienda informal es un bien cuyos aspectos económicos y sociales, al no encontrarse fijados en un sistema formal de propiedad, difícilmente se moverá en el mercado, y que la propiedad sólo se venderá en un círculo restringido, dado que el comprador abrigará dudas sobre la titularidad del derecho y trasladará dicho riesgo como un costo al vendedor. La falta de derechos de propiedad adecuados dificultaría su inserción en el mercado inmobiliario (4). Sobre esta propuesta ha cobrado fuerza la idea de que la distribución de títulos de propiedad, como una reforma institucional, generará en los actores económicos un comportamiento proclive a la formalidad.
En la bibliografía vinculada al Proyecto Derechos de Propiedad Urbana -PDPU (1998-2004)- se formulan algunos nexos entre los títulos de propiedad y los mercados inmobiliarios. Apoyo Consultoría (2000), al elaborar la Encuesta de Línea de Base del PDPU - COFOPRI (Comisión de Formalización de la Propiedad Informal), consideró que la formalización traería cuatro tipos de beneficios: social, económico, interacción social y recaudación fiscal. Entre los beneficios económicos se mencionaba el mercado laboral e ingresos, el potencial económico del predio, acceso a crédito, capacidad de consumo y ahorro y mercado inmobiliario formal (Apoyo Consultoría, 2000, p. 27).
En particular frente al nexo titulación y mercados inmobiliarios, considerando las transacciones de compra/venta y de alquileres (5), la política de formalización esperaría tres beneficios:
- Hacer la propiedad definible, defendible y enajenable
Se plantea que con la titulación la propiedad formalizada será definible, defendible y enajenable. "... definible supone que existan en la ley mecanismos para reconocerlos como derechos exclusivos, oponibles y legítimos ... defendibles implica la posibilidad legal de que sus titulares empleen la coerción estatal para defenderlos ... enajenables significa que sus titulares puedan legalmente disponer de todo o parte de sus derechos, de diferentes maneras, con bajos costos de transacción y a través del derecho a contratar libremente" (Mosqueira, 2000, p. 107).
- Integrar la propiedad a los mercados inmobiliarios formales
- La formalización permitirá: "... la integración social y económica de los pobladores de escasos recursos económicos, reconociendo el ahorro y la inversión realizados en los predios que ocupan, y...
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