En torno a la prescripción entre comuneros, por aplicación del decreto ley n° 2.695, en la jurisprudencia reciente - Núm. 20-2, Julio 2013 - Revista de Derecho Universidad Católica del Norte - Libros y Revistas - VLEX 487613063

En torno a la prescripción entre comuneros, por aplicación del decreto ley n° 2.695, en la jurisprudencia reciente

Autor:Marcelo Barrientos Zamorano
Cargo:Abogado
Páginas:407-419
 
ÍNDICE
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I Introducción

Lo que a todas luces pareciera ser un error de este trabajo, ya en su título, no es más que una constatación de nuestra jurisprudencia. Este comentario se vertebra sobre una serie de casos que han sido conocidos por tribunales ordinarios en los que un comunero regulariza o intenta regularizar la propiedad que posee proindiviso a través del Decreto Ley 2.695 (en adelante DL 2.695 o simplemente DL), prescindiendo de las reglas del Código Civil. Esto debiera llevar a concluir que la prescripción entre comuneros hoy es una realidad aceptada, con ciertos requisitos incluidos en el DL 2.695.

Es por esto que, de cierta forma, se ha resucitado la intención original de Bello en el proyecto inédito del propio Código Civil. Claro Solar incluso opinaba que: "Esto no significa que el condominio no sea prescriptible como todo Derecho de Propiedad y todo derecho General, cuando es desconocido por el poseedor de la cosa que ha dejado de poseer a título de condueño. Desde el momento en que el poseedor desconoce el derecho proindiviso del otro u otro comuneros, nace para estos la acción de partición que deben ejercitar antes de que se realice la prescripción a favor del poseedor"1.

De acuerdo a las declaraciones de la entonces ministra de Bienes Nacionales, Romy Schmidt, en el "Segundo informe de la Comisión de Medio Ambiente y Bienes Nacionales" del boletín 5.417-12, de 21 de octubre de 2008, el DL 2.695 "ha sido un instrumento de gran utilidad, que ha permitido a personas vulnerables, de escasos recursos y de sectores rurales el

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acceso a la propiedad, señalando que el 80% de los peticionarios son de sectores rurales y el 52% son mujeres"2.

La demanda anual de solicitudes de regularizaciones por el DL 2.695 asciende a 12.000 solicitudes, de las cuales 8.000 son acogidas por reunir los requisitos legales. El porcentaje de bienes raíces que han sido regularizados por personas jurídicas es de un 10% a un 15%, y en su gran mayoría corresponden a entidades sin fines de lucro. Las irregularidades que el Ministerio ha detectado, las que están siendo conocidas por la justicia ordinaria, no alcanzan al 0,5% del total de casos que conoce Bienes Nacionales. Se calcula que en los últimos diez años se ha regularizado casi un millón doscientas mil propiedades.

1) Normas del DL 2 695 usadas en regularizaciones contra otros comuneros

En relación a nuestro análisis, es sabido que, y especialmente en el ámbito rural, la subdivisión de inmuebles, y las leyes que la regulan, no siempre se cumplen, pues en la práctica se procede a subdividir de hecho, por medio de cercos3. Muchas de estas subdivisiones se producen sobre comunidades hereditarias que no se han incorporado al sistema registral, sea porque no se ha practicado ninguna de las inscripciones que prescribe el artículo 688 del Código Civil o, habiéndose tramitado posesión efectiva, no se ha procedido a la partición entre los comuneros. Algunos sostienen que "Las reglas sobre saneamiento de la posesión contienen el verdadero régimen de la posesión de bienes inmuebles en el derecho chileno. En ellas, lo determinante vuelve a ser el hecho del control material de la cosa, de actuar como dueño de algo aun cuando no haya, en el sentido del régimen general, posesión"4.

Como sabemos, en el sistema del Decreto Ley 2.695 se permite la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz, a quienes, conforme lo disponen los artículos 1° y 2°, reúnen los siguientes presupuestos:

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  1. Ser los peticionarios poseedores materiales; posesión que podrán ejercer por sí o por otra persona a su nombre;

  2. La posesión material debe ser ejercida por un plazo de cinco años, en forma continua, exclusiva, sin violencia, ni clandestinidad;

  3. La posesión corresponde que recaiga sobre bienes raíces, los cuales podrán ser rurales o urbanos;

  4. El avalúo fiscal para el pago del impuesto territorial debe ser inferior a ochocientas unidades de fomento si se trata de bienes raíces rurales y de trescientas ochenta unidades tributarias en el evento que corresponda a bienes raíces urbanos;

  5. El peticionario debe carecer de título inscrito, no obstante que puedan existir inscripciones de dominio anteriores sobre el inmueble, y

  6. No existan juicios pendientes en contra del solicitante en que se discuta el dominio o la posesión del inmueble cuya regularización se pretende, iniciados con anterioridad a la solicitud.

A las personas que puedan ver afectados sus intereses o derechos se les otorga, en el artículo 11, la posibilidad de oponerse a la solicitud de regularización. Esta oposición deberá efectuarse dentro de treinta días hábiles, contados desde la última publicación del último aviso de la resolución que se pronunció aceptando la petición. Los antecedentes serán remitidos, en tales condiciones, a los tribunales de letras en lo civil, entendiéndose la oposición "como demanda para todos los efectos legales"5. Y quien deduzca la oposición "solo podrá fundarla en alguna de las causales siguientes": Poseedor inscrito, caso del Nro. 1 del artículo 19 del DL 2.695.

Es, por lo tanto, presupuesto general de procedencia, ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él. ¿Cuál es la excepción que impide deducir oposición? De acuerdo al DL 2695: No podrá alegar esta causal: i) el que no tenga la calidad de poseedor inscrito exclusivo del inmueble o de una parte de él; ii) el que solo tenga la calidad de comunero; iii) el que por sí o sus antecesores haya prometido vender al peticionario o quien sustente sus derechos, aunque sea por instrumento privado, el todo o parte del predio y haya recibido dinero a cuenta del precio, iv) el que invoque una inscripción especial de herencia cuando en la respectiva resolución de posesión efectiva se haya omitido a otros herederos con derecho a ella.

La acción alternativa es una sola: en los casos en que no puede formularse oposición, solo se podrá solicitar compensación en dinero.

Concurre una contraexcepción, que se permite oponer por: i) Los comuneros, quienes podrán deducir oposición, siempre que se encuentre trabada la litis en que se haya solicitado la división de la comunidad al

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momento de presentarse la solicitud; ii) Los que han demandado judicialmente la resolución del contrato o interpusieron acción de petición de herencia, siempre que se haya notificado la demanda con anterioridad a la fecha de presentación de la solicitud ante el Servicio.

El legislador formuló exigencias, en primer lugar, al solicitante o peticionario que presenta el requerimiento a la autoridad administrativa, y posteriormente impuso el cumplimiento de determinados presupuestos a quien deduce oposición. Los primeros están dirigidos a ser revisados por la autoridad administrativa y por los tribunales ordinarios en el evento que se sustente la oposición en el motivo tercero del artículo 19 del Decreto Ley 2.695. Por su parte, los presupuestos de la oposición deben ser estudiados en sede judicial, por cuanto, al corresponder la oposición a la demanda, es a tal actor al que toca probar los elementos de la causal que motiva su enfrentamiento a la solicitud de regularización. De esta forma, acreditados los presupuestos de la oposición, esta es acogida y, al mismo tiempo, desestimada la solicitud de regularización. Pero de no resultar fundada la oposición, se niega lugar a la misma y se dispone la inscripción a nombre del solicitante.

Esta, al menos, debiera ser la dinámica a seguir de acuerdo al DL 2.695, sin embargo, la práctica ha abierto derroteros interesantes que nos permiten apreciar su aplicación en este comentario de sentencia.

2) Problemas en la aplicación del DL 2 695 a posesiones proindiviso. Jurisprudencia

Los problemas que se presentan, a nuestro juicio, en esta materia, parten por ciertas inconsistencias de la normativa vigente. En efecto, no tiene derecho a ser oponente de regularización el que es comunero sobre el mismo bien, que es quien quiere demostrar y puede probar que el peticionario no tenía los requisitos para solicitar el saneamiento. Deberá hacerlo, como se ha señalado, por las causales 2a ó 3a del artículo 19 del DL 2.695.

Se ha de reparar también en que no puede oponerse quien invoque una inscripción especial de herencia cuando en la respectiva resolución de la posesión efectiva se haya omitido a otros herederos con derecho a ella. Esto es confuso, porque ¿el comunero que exhibe una inscripción especial de herencia, en la que figuren todos los herederos, puede oponerse? ¿Y qué ocurre en este caso con el cesionario? ¿Tiene la misma limitación si su título proviene de un comunero en esta situación?

Resulta incomprensible, habida cuenta de la redacción del artículo 19 N°1, que luego, en su inciso cuarto, dé derecho a oponerse al comunero que fue omitido en la respectiva posesión efectiva y que ha interpuesto acción de petición de herencia con anterioridad a la fecha de presenta-

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ción de regularización por el requirente6. Extraño, porque ahora sí que el comunero puede oponerse. Desconcertante, porque en este caso sí se da derecho a un comunero a oponerse si prueba que lo es y que ha deducido acción para discutirlo. Compleja situación, además, porque el peticionario, sabiendo de la demanda de petición de herencia notificada, igualmente ha iniciado el saneamiento de la propiedad, presupuesto en el que se mueve el inciso 4° del artículo 19 número 1.

Veamos cómo ha reaccionado la jurisprudencia frente a estos...

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