Formacion de la ciudad global, economia inmobiliaria y transnacionalizacion de espacios urbanos. El caso de Ciudad de Mexico.
| Autor | Parnreiter, Christof |
RESUMEN | Desde los años 1990, el mercado de oficinas en la Ciudad de México se ha transformado fundamentalmente. La superficie de oficinas se duplicó a 6.9 mill. [m.sup.2] desde 1997, con el 80% de la actividad constructora recayendo en el segmento de mercado de alta calidad. Además, la geografía del mercado cambió, ya que se crearon nuevos polos de desarrollo inmobiliario al poniente del Central Business District tradicional. El texto sostiene que la transformación de mercados inmobiliarios urbanos es motivado esencialmente por la "fuerza motriz" de procesos de formación de la ciudad global, dado que cada vez más empresas globales que tienen su sede (regional) en la Ciudad de México demandan más espacio de oficinas de alta calidad. En la segunda parte del texto se sostiene que las transformaciones del mercado de oficinas y de los espacios urbanos en la Ciudad de México se pueden comprender como "transnacionalización" Tomando la Torre Mayor como un estudio de caso, se demuestra que los nuevos espacios de la ciudad global están producidos y utilizados mayoritariamente por actores sin una identidad nacional claramente demarcada. Además, están construidos según nuevos mecanismos de planificación (Planeación Estratégica) que corresponden a un nuevo estándar global, por lo cual se sostiene que las reglas esenciales de la gestión urbana también están cada vez más desnacionalizadas.
PALABRAS CLAVE | Ciudad global, mercado inmobiliario, planificación urbana, geografía económica
ABSTRACT | Since the 1990s, the office market in Mexico City has been fundamentally transformed. The available office space doubled since 1997 to 6. 9 mill. [m.sup.2], with the first class segment capturing 80% of the construction activity. In addition, the geography of the office market has been altered, because new centers of property development have been created in the Western parts of the city. The paper goes on to argue that the transformation of the office market is basically driven by processes of global city formation, because ever more global corporations have a (regional) headquarter in Mexico City, what has caused a sharp increase in the demand for first class office spaces. In the second part of the paper it is maintained that the transformation of the office market and of urban spaces in Mexico City are best understood as "transnationalization". Taking the Torre Mayor asa case study it is shown that the new global city spaces are produced and used principally by actors without a dear national identity. In addition, they have been built according to new mechanisms of planning (Strategic Planning), which correspond to a new global standard. Accordingly, it is sustained that the rules of urban planning and management are becoming denationalized, too.
KEY WORDS Urban environment, environment quality, urban sustainability.
1 La economía inmobiliaria como asunto de la investigación de la ciudad global
Hasta el momento, la economía inmobiliaria es un asunto poco atendido en la investigación de la ciudad global (1). Eso sorprende, considerando que Saskia Sassen ya hace 20 años advirtió en su libro "The Global City" (Sassen, 1991, 2001), que la formación de la ciudad global está relacionada con modificaciones en la economía inmobiliaria. Primero, el surgimiento de funciones de la ciudad global aumenta la demanda por oficinas de alta calidad, porque las empresas dedicadas a los servicios al productor requieren de una infraestructura condigna para poder captar deberes de control y administración en la economía global.
La consecuencia de este aumento de demanda es un boom de construcción, enfocado a ciertos barrios -por lo general en los centros- y ciertos sectores del mercado -los inmuebles oficina de primera clase. Por ende, desde los años 1980 "la rápida construcción de un complejo de oficinas de gran altura tras otro" (Sassen, 2001, p. 334) caracteriza a la transformación física de ciudades globales. Además, se está formando un mercado inmobiliario transfronterizo cuyas zonas centrales Sassen localiza en las ciudades globales. El aumento de la demanda por espacios de oficina de primera clase eleva los precios (principalmente en las localidades centrales), los desacopla del desarrollo económico de la ciudad y eso, a su vez, atrae tanto a inversores nacionales como extranjeros (Sassen, 2001, p. 190). Estudios demuestran que ante todo, aquellos centros urbanos que presentan un desarrollo dinámico en el área de servicios al productor, atraen a inversiones inmobiliarias transfronterizas (Fainstein, 2001). Esta tendencia de buscar inversiones rentables en mercados inmobiliarios urbanos se acelera en periodos de sobreacumulación, en los cuales las inversiones inmobiliarias asumen el papel de "una especie de última esperanza para encontrar usos productivos para la rápida acumulación de capital".
(Harvey, 1985, p. 20). Finalmente, el boom de inversiones inmobiliarias transfronterizas se intensificó aún más debido a que muchas empresas globales de servicios al productor (sobre todo aquéllas del sector financiero), al mismo tiempo, son propietarios y usuarios de las oficinas (Lizieri, Baum y Scott, 2000). Así, dichas empresas se convirtieron en actores determinantes en los segmentos de primera clase de los mercados de oficinas en numerosas ciudades globales.
Sin embargo, la relación entre la formación de la ciudad global y la internacionalización de un mercado inmobiliario local realmente no se ha investigado sistemáticamente, salvo para los casos de Nueva York y Londres (p.e. Fainstein, 2001). Si bien es cierto que otros estudios tienen ciertas ciudades globales (sobre todo las asiáticas) como objetos (Halla, 2000; Han, 2005; Yusufy Wu, 2002), su referencia a la investigación de la ciudad global por lo general se limita a la absorción del término. Para América Latina, el fenómeno de la internacionalización de merca dos inmobiliarios se ha analizado desde varias perspectivas (ver, Sabatini y Cáceres, 2005; Libertun, 2006; Bernardes da Silva y Castillo, 2007; Valenzuela, 2007; Fuchs y Scharmanski, 2009). Sin embargo, en general estos estudios pasan sin referencia a procesos de la formación de la ciudad global. La postergación de la economía inmobiliaria por la investigación de la ciudad global sorprende porque los "city builders" (Fainstein, 2001) conceptualmente constituyen un eslabón entre los procesos de la globalización y las transformaciones espaciales que muchas ciudades vivían en las últimas décadas.
En el documento presente se analiza la "huella dactilar" que dejó la economía inmobiliaria en la Ciudad de México, y su relación con la formación de la ciudad global. La hipótesis es que la transformación en ciudad global causa la globalización de ciertos segmentos del mercado inmobiliario y, junto con ella, cambios marcados en la configuración física de la ciudad. Para examinar esta hipótesis, la Ciudad de México es un ejemplo aparejado, porque ambos fenómenos son relativamente recientes, por cuya causa se puede esculpir articuladamente si -y hasta qué grado- están relacionados con procesos de la formación de la ciudad global. A ese fin se relaciona el boom de construcción desde los años 1990, que ha resultado en la formación de una nueva geografía corporativa (Grant y Nijman, 2002), con la afluencia de empresas multinacionales, que tiene su origen en la formación de la ciudad global (2). A continuación de este análisis se va a argumentar, tomando la Torre Mayor como ejemplo, qué partes de la Ciudad de México están viviendo un proceso de transnacionalización, lo que significa una desintegración parcial de su entorno local y nacional.
2 La formación de la ciudad global en México
La formación de una ciudad global implica que la ciudad atrae a actividades económicas que son necesarias para el funcionamiento de mercados globales y que la importancia de las mismas aumenta dentro de la economía de la ciudad. Ya que estas funciones de control y gestión sobre todo se ejercen por medio de servicios al productor, el crecimiento, la concentración y la articulación global de estos servicios se consideran como indicadores importantes de la formación de la ciudad global (Sassen, 2001).
Para la Ciudad de México está bien documentado que su papel económico ha cambiado paralelamente con la globalización de la economía en México -el epicentro de la economía nacional se convirtió en una "charnela" entre la producción nacional y el mercado mundial (Parnreiter 2002, 2010). Eso se ve, por ejemplo, en una concentración muy alta de los servicios al productor de la Ciudad de México, de donde viene el 76% del valor agregado nacional (cálculos propios a base de INEGI, 2004). Para el propósito de este texto es aún más explicativo que los servicios al productor están altamente centralizados no sólo en Ciudad de México, sino también adentro de la ciudad. El 55% del valor agregado mexicano se realiza en sólo tres delegaciones del Distrito Federal, es decir, en Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y en Benito Juárez (Cuadro 1).
Cabe destacar que también la concentración de las casas matrices de las 500 empresas más grandes registradas en México está muy alta y, aún más importante, creciendo (expansión por varios años). El número de empresas grandes, que tienen sus sedes principales en la Ciudad de México, aumentó de manera continua y paralelamente al aumento y la concentración de servicios al productor. En 1993, un año antes de la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio (TLC), 256 de las 500 empresas más grandes tenían sus sedes principales en la Ciudad de México. Trece años más tarde ya fueron 352 -un aumento de 37%. La tendencia de centralización también se muestra adentro de la ciudad: de las empresas top-500, que tenían sus sedes en la Ciudad de México en 1993, 85% se estableció en el Distrito Federal -en el año 2003 ya eran 93%. Dentro del Distrito Federal se anota una dislocación hacia el poniente. Mientras la delegación central de Cuauhtémoc con su Centro...
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