Vectores de expansi - Vol. 42 Núm. 127, Septiembre 2016 - EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales - Libros y Revistas - VLEX 649707405

Vectores de expansi

AutorCox, Tom
CargoEnsayo

RESUMEN | En el contexto de la expansión del Área Metropolitana de Santiago, realizada sin planes maestros y a partir de las iniciativas de desarrolladores inmobiliarios que deciden la localización y el tipo de proyectos por ejecutar (cumpliendo con ciertas condiciones), la segregación de la ciudad de Santiago se reproduce en los nuevos proyectos en el área periurbana. Este trabajo tiene como hipótesis que el precio de viviendas en un desarrollo inmobiliario nuevo se explica por su relación con otros proyectos existentes. Tal relación se mide a partir de los tiempos de viaje entre los proyectos, clasificados según su precio. Los resultados verifican que estos buscan vincularse con proyectos de su mismo tipo y también con los grupos socioeconómicos que se les asocian. Esto indica que si bien los nuevos desarrollos de un cierto nivel socioeconómico se pueden localizar en sectores de un nivel diferente, de todas formas mantienen relaciones con sus similares.

PALABRAS CLAVE | expansión urbana, mercado inmobiliario, segregación.

ABSTRACT | In the context of the expansion of the metropolitan area of Santiago without master plans and based on real estate developers who decide the location and type of project to be developed (meeting certain conditions), the segregation of Santiago is reproduced in the new projects in the peri-urban area. The hypothesis of this investigation is that the unit price in a new housing development is explained by its relationship with other existing projects. The relation is measured considering travel times between projects, ranked by price. The results verify that projects seek proximity to the projects of the same type and with the socioeconomic groups to which they are associated. This indicates that while new developments aimed at a certain socioeconomic group can be located in other socioeconomic sectors, they do maintain relationships with their peers.

KEY WORDS | urban sprawl, real estate market, segregation.

Introducción

Santiago es una ciudad que se expande rápidamente y en la que priman criterios de mercado con una laxa regulación del uso del suelo; por esto, comprender cómo se toman las decisiones de desarrollo y localización de proyectos inmobiliarios es fundamental para (1) indicar tendencias a futuro (sin cambios en marco regulatorio), y (2) para definir mecanismos e incentivos adecuados para un desarrollo territorial armónico y sustentable.

De acuerdo con la literatura, la decisión de localización residencial está fuertemente influenciada por la composición socioeconómica del sector (Hurtubia & Bierlaire, 2014; Ioannides, 2004; Rodríguez, 2008; Sabatini, 2006). Sin embargo, a primera vista, se observa que las relaciones de segregación espacial se establecen a distintas escalas y no de manera uniforme en el espacio. En el presente trabajo se propone una metodología para cuantificar relaciones de segregación a diferentes escalas mostrando proximidades y separaciones entre grupos, las cuales permiten explicar o entender procesos de urbanización en el periurbano que no dependen de grupos preexistentes en el sector, sino de conexiones con grupos a escala regional. Un caso claro es el sector de Chicureo, el cual abordaremos más adelante. Esto implica una visión dinámica del territorio, en la cual los desarrolladores abordan la ciudad a partir de ejes de desarrollo, buscando conexiones con grupos que otorgan "estatus" y evitando sectores próximos a grupos de menores ingresos. El objetivo de esta investigación es cuantificar estas relaciones, resaltando un tipo de atributo que es importante considerar para modelar la localización residencial. Para esto se aborda la distribución de proyectos nuevos de casas en el espacio periurbano de Santiago, considerando los tiempos de viaje entre proyectos de diferentes precios, como también hacia distintos grupos socioeconómicos.

Este enfoque permite abordar el territorio como una entidad que, si bien en el caso de Santiago tiene una centralidad predominante (Rodríguez, 2012), también acoge relaciones entre múltiples destinos y, en muchos casos, referentes a relaciones sociales. En tal sentido, la metodología usada en este trabajo para medir la proximidad (tiempos de viaje promedio) permite calcular para cada localización de la región un promedio ponderado de los tiempos de viaje a un conjunto de destinos, y no solo a uno central. La ponderación se da por el peso (1) que tiene cada uno de los destinos. Esta medida es más comprensiva que la medición a un único destino o al destino más cercano. No se considera una medida de tiempo o distancia al centro, ya que este destino puede cambiar y es más adecuado pensar en diversas centralidades con diferentes pesos.

Se busca con esta medición observar las diferencias en tiempos de viajes entre proyectos de igual y de diferentes tipos (separados en cinco grupos por precio UF/ [m.sup.2]) (2), verificando si los proyectos similares buscan estar cerca entre ellos y lejanos a proyectos de otros precios. De la misma forma, se mide el tiempo de viaje desde los diferentes tipos de proyectos hacia hogares preexistentes de acuerdo con el Censo 2002, separados por Grupos Socioeconómicos (GSE) (3), intentando verificar si los proyectos de mayor valor buscan localizarse cercanos a los hogares de altos ingresos y distantes de los de bajos ingresos.

Se considera el universo de proyectos inmobiliarios habitacionales (solo casas) en Santiago que se localizaron fuera del anillo Américo Vespucio, entre los años 2004 y 2013. Esto corresponde a un total de 89.422 unidades de vivienda distribuidos en 1.833 proyectos.

No es fácil cuantificar el peso relativo que tiene este tipo de urbanizaciones, pero es posible realizar algunas proyecciones. De acuerdo con las estimaciones demográficas del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), la Región Metropolitana creció en 717.561 habitantes en el período 2004-2013. (4) A su vez, si se considera un rango de entre 3 y 4 personas por vivienda (INE [2007] indica un promedio de 3,5 personas por hogar), se puede estimar que los proyectos estudiados han acogido un rango de 357.688 a 268.266 personas en un periodo similar, lo cual implica aproximadamente un 37,4% y 49,8% de la nueva oferta que tuvo que producirse. Es difícil cuantificar este impacto con precisión (por diferencias en el área de estudio, cambios en el tamaño de los hogares, estructura demográfica, etcétera), pero podemos asegurar que el peso de estos proyectos no es menor dentro de la oferta de la ciudad.

Graficando en el área de estudio los tiempos de viaje promedio a diferentes GSE y tipos de proyectos, se podrían distinguir los sectores que tenderían a acoger a futuros planes de diferentes rangos de precio, como también entender algunos de los motivos de la expansión residencial de la ciudad, como es la búsqueda de sectores con el perfil adecuado para cada proyecto.

Expansión urbana y segregación

Hay algunos elementos que son característicos del desarrollo en las ciudades latinoamericanas, siendo la segregación uno de los principales. De Ramón (2000) plantea que históricamente las élites han querido distanciarse, buscando más espacio y diferenciación. Este fenómeno ha producido una distribución segregada a gran escala, pero de todas formas con variaciones como las que se dan actualmente, disminuyendo en la microescala aunque aumentando en la macroescala, además de aumentar su "malignidad" (Sabatini, Cáceres & Cerda, 2001). La decisión de localización residencial en Santiago depende en gran parte de la composición socioeconómica o el nivel de ingreso promedio del barrio. Análisis econométricos previos (Martínez, 1996) muestran que la decisión de localización residencial se explica (en promedio y aproximadamente) en un tercio por la accesibilidad a servicios, un tercio por las características de la vivienda y otro tercio por la composición socioeconómica del sector. En este fenómeno, las fuerzas de "atracción y repulsión" entre diferentes grupos socioeconómicos genera un complejo juego de desplazamientos en la dudad, en la cual hay grupos que desean vivir junto a sus "iguales" y otros que desean vivir junto a "los otros". Generalmente por "aspiracionalidad" (querer parecerse a los grupos socioeconómicos más altos), los grupos que intentan vivir junto a "los otros" son de menor GSE que "el otro".

Las dinámicas de segregación se configuran en conjunto con procesos de expansión. La industrialización en la ciudad latinoamericana produjo un éxodo rural de familias que se localizaron en la periferia, lo cual se potenció con una implementación de infraestructura vial y de comunicaciones que ha permitido el desarrollo de nuevos nodos periféricos (Bahr & Borsdorf, 2005). Posteriormente, la liberalización de los mercados en Chile ha llevado a que la provisión de servicios y de vialidad pueda anticiparse o seguir rápidamente a este crecimiento urbano (Figueroa, 2004). Esta liberalización se ubica en un marco más general de globalización y apertura a capitales para proyectos y a una mayor motorización e ingresos para acceder a ellos (De Mattos, 1999).

La dinámica descrita produce espacios con complejas interacciones entre lo rural productivo, habitacional, servicios y subcentros. Tal entrelazamiento funcional ha sido estudiado desde el concepto de lo periurbano (Ávila, 2001), término difuso como el fenómeno que quiere estudiar, pero que sirve para denominar la interfaz entre lo urbano consolidado y lo rural.

Formas de expansión habitacional

La expansión no solo se ha producido mediante difusión continua, sino también por el desarrollo de antiguos y, sobre todo, nuevos satélites de Santiago.

Las condiciones normativas explican en gran medida los tipos de desarrollos que se han generado. El actual escenario se basa en una planificación por condiciones (normada en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago de 1997 y 2003), según la cual las áreas de desarrollo son propuestas por los privados, incluso con la normativa y la...

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