Verticalizacion inmobiliaria y valorizacion de renta de suelo por infraestructura publica: un analisis econometrico del Gran Santiago, 2008-2011.
| Autor | Lopez-Morales, Ernesto |
| Cargo | OTROS ARTICULOS |
RESUMEN | Tanto las inversiones en infraestructura publica como las modificaciones a los Planes Reguladores para la construccion en altura valorizan la renta obtenible por la explotacion del suelo. A partir de una base de datos relativos a departamentos nuevos vendidos entre 2008 y 2011, se realiza un calculo para el Gran Santiago sobre el aporte porcentual de politicas del Estado a la renta de suelo, aporte realizado mediante infraestructura del sistema Metro y regulaciones urbanas. Conocidos el tamano del departamento y precio comercial de venta, y descontados los costos de suelo y construccion, se realiza un analisis de regresion lineal multiple con factores fijos y se obtiene que en el Gran Santiago la inversion estatal en la red de Metro incrementa un 25,6% la ganancia de las inmobiliarias, mientras que solo lo hace en un 5,5% la de propietarios particulares de suelo. Asimismo, el factor de Coeficiente de Constructibilidad de los Planes Reguladores incrementa un 6,1% la valorizacion de renta de suelo por cada punto del coeficiente, valorizacion que tambien es absorbida por las inmobiliarias. Dados estos resultados, es importante discutir la necesidad y eficiencia de tener un impuesto a la renta del suelo en el pais.
PALABRAS CLAVE | mercado de suelo, mercado inmobiliario, red de metro.
ABSTRACT | Investments in public infrastructure and land upzoning aimed to high-rise redevelopment are both factors that considerably increase ground rent values in the city. Drawing on a dataset of new departments sold between 2008 and 2011, with data on unit size and commercial sale price, and discounting costs of land and construction, a multiple linear regression analysis is conducted with controlledfixed factors. The analysis shows that in Greater Santiago, state investment in Metro subway networks increases the ground rent captured by redevelopers by 25.6%, whereas only 5-5% by private landowners. Likewise, each additional point of the Coefficient ofConstructability (Floor Area Ratio), which are contained in the municipal-level construction codes, increases by 6.1% the value of ground rent, revenues that are also absorbed by the private redeveloper. Given these results, it is important to discuss the efficiency of having a land rent tax in the country.
KEYWORDS | land market, real estate market, metro network.
Introduccion
En Chile, en las ultimas dos decadas, el sector inmobiliario privado (desarrolladores que compran suelo y gestionan proyectos residenciales) ha reconfigurado el paisaje de los barrios centrales de las principales ciudades del pais. Esto es especialmente visible en la capital, Santiago, ciudad de 7 millones de habitantes y una mancha urbana continua de 72.000 hectareas, es decir, 720 millones de metros cuadrados de suelo.
Mayoritariamente, holdings inmobiliarios en asociacion con bancos y empresas de retail han producido cientos de miles de unidades de vivienda y oficinas, agrupadas en edificios en altura. Se habla hoy de una acentuada "verticalizacion" de la ciudad de Santiago y otras ciudades grandes del pais.
Esta renovacion urbana privada se dio de la mano con una decidida demanda de "clase media", la cual se vio considerablemente subsidiada por el Estado entre 1990 y 2010 a traves del Subsidio de Renovacion Urbana. Mediante este instrumento, se entregaba un voucher por 200 UF (1) a los compradores, correspondiente al 10% del precio maximo referencial de unidades nuevas de vivienda localizadas al interior de la ciudad (Arriagada, Moreno & Cartier, 2007). Tal proceso ha permitido que diversos municipios "pericentrales"--es decir, aquellos ubicados en zonas interiores metropolitanas- reviertan tasas historicas de perdida de poblacion (Instituto Nacional de Estadisticas [INE], 2002, 2012), a la par del rapido y sostenido crecimiento de varias de estas empresas inmobiliarias (2).
No obstante el apoyo estatal senalado, un problema importante en Chile es el encarecimiento generalizado del precio de la vivienda nueva que ofrece el sector privado en las zonas centrales metropolitanas. Por ejemplo, en la comuna de Santiago, municipio central de los 34 que componen el Area Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), entre 2001 y 2015 hubo un incremento de 100% de los precios maximos de venta de vivienda nueva, tasa levemente superior a la de comunas aledanas como San Miguel, Estacion Central e Independencia, que tambien han experimentado booms de construccion en altura en la ultima decada [El Mercurio, 2014). A nivel general del Gran Santiago, en el ano 2008, el promedio de metro cuadrado de departamento nuevo se acercaba a las 40 UF (Ministerio de Vivienda y Urbanismo [Minvu], 2017), pero al ano 2015 el precio promedio metropolitano del metro cuadrado construido puesto a la venta se empinaba a 64 UF (EMOL, 2016). Esto es, un encarecimiento de casi 9% por cada ano. A noviembre de 2017, la consultora GfK Adimark informaba un precio de departamento promedio para el Gran Santiago de 67,7 UF/[m.sup.2] (El Mercurio, 2017).
El mercado de vivienda en altura en Chile, y especialmente en Santiago, ha permitido altas rentabilidades a las empresas inmobiliarias y las sociedades de inversion que financian los proyectos, enriquecimiento generado por dos factores: primero, las inversiones del Estado en infraestructura de transporte de Metro; segundo, las modificaciones a los Planes'Reguladores comunales, instrumentos que delimitan la altura, volumen y densidad permitidas en diversas zonas de la ciudad, y que entre 2008 y 2011 incrementaron tales parametros, principalmente en toda el AMGS. Ambos factores han sido aprovechados integramente por las inmobiliarias, al estarles permitido explotar el suelo a su maxima intensidad posible.
A la luz de los datos aqui presentados, aparece como natural el establecimiento en Chile de un gravamen a las ganancias inmobiliarias privadas que devengan de las inversiones del Estado en la ciudad. Variantes de este gravamen son explicadas para un numero alto de casos internacionales en Mirrlees et al. (2011) y Smolka (2013). En San Pablo, Brasil, Sandroni (2011) detalla la produccion de instrumentos de captura de esta valorizacion para el financiamiento de construcciones de interes publico. En un exhaustivo estudio, Blanco, Fretes y Munoz (2016) analizan modelos de cobro de plusvalias en Argentina y Ecuador, y los casos mas especificos de San Pablo, Montevideo y Bogota. Otros estudios concuerdan en el impacto de las infraestructuras de transporte en la valorizacion, aunque con algunas divergencias. Para el caso de Bogota, Colombia, Munoz-Raskin (2010) encuentra valorizacion generada por el sistema de BRT Transmilenio en propiedades residenciales solo de clase media, aunque no para el resto del suelo ocupado por los estratos socioeconomicos bajos y altos. Por su parte, Bocarejo, Portilla y Perez (2013) tambien detectan impacto en la valorizacion del suelo en esa ciudad, por causa de la existencia del BRT (sistema de Bus de Transito Rapido), pero solo en predios con uso comercial. En un trabajo anterior, Mendieta y Perdomo (2007), a traves de una regresion de precios hedonicos, estiman un incremento de las valorizaciones de suelo tambien por concepto de cercania al Transmilenio, totalizando un monto cercano al 1 % del PIB de la ciudad de Bogota.
Problematizar la cuestion de la plusvalia de la renta de suelo por esfuerzos publicos no es algo nuevo en Chile. Ya Sabatini (2000) vinculaba la radical liberalizacion del suelo urbano en 1979 y las reformas de suelo posteriores, con una acentuada segregacion en las ciudades del pais. Sin embargo, los niveles de valorizacion y captura por agentes privados parecieran ser considerablemente crecientes en el pais. De acuerdo con la Ley chilena, las inmobiliarias, cuando construyen y venden viviendas, practicamente no retribuyen al Estado por las ganancias devenidas directamente por la valorizacion del suelo, salvo el pequeno impuesto por "permiso de construccion", equivalente al 1,3% del costo informado de la obra, y la Ley de Aportes al Espacio Publico, promulgada en 2016, a la fecha sin aplicacion, y que solo significara mitigaciones principalmente viales por un monto maximo de 44% del avaluo fiscal del terreno, muy por debajo de los montos reales de valorizacion de suelo observables en las ultimas dos decadas en Santiago y principales ciudades de Chile. Las infraestructuras como el Metro, equipamiento publico y areas verdes, asi como las modificaciones a los Planes Reguladores (cuando implican normas mas flexibles y ventajosas para la construccion en altura), significan importantes factores que valorizan la renta obtenible por la explotacion del suelo, actualmente en su mayoria construccion "verticalizada" (Evans, 2004).
En el presente trabajo, se evaluan los impactos de la infraestructura publica y los cambios de normativas urbanas en la valorizacion de suelo apropiada por el sector privado. Para ello, se estudiaron todas las transacciones de compraventa de departamentos nuevos, ocurridas dentro de las 34 comunas que componen el AMGS, registradas por el Conservador de Bienes Raices de Santiago (CBRS, explicado en seccion "Datos"), entre los anos 2008 y 2011. Se utiliza una metodologia de estimacion similar a la de precios hedonicos; sin embargo, la variable dependiente relevante no es el precio de la vivienda sino la renta de la tierra (denominado Renta 1 y/o Renta 2, segun se explica mas adelante). La regresion utiliza datos administrativos en cortes transversales repetidos en el tiempo, lo que permite controlar por efectos fijos de comuna y tiempo.
Los resultados muestran un incremento cercano al 25,6% de las ganancias inmobiliarias (descontados todos sus costos de produccion, monto denominado aqui como Renta 2) por departamentos nuevos vendidos dentro de un radio de 1 km a la redonda de una estacion de Metro, y un incremento promedio cercano a 6,1% de esas ganancias generado por el Coeficiente de Constructibilidad (factor contenido en...
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