Mercado inmobiliario y orden residencial metropolitano en Bogota.
| Autor | Alfonso, Óscar A. |
RESUMEN | Las actuales mayores necesidades residenciales metropolitanas se han suscitado principalmente por la modificación de las relaciones de parentesco, que han dado lugar a un aumento en las jefaturas de hogar y la consecuente contracción del tamaño promedio de los hogares. Junto con el avance de las políticas de desalarización de la economía metropolitana, el mercado inmobiliario de la residencia nueva en Bogotá produce un incremento en el stock que no atiende satisfactoriamente los dos grandes desafíos que representan la densificación urbana y la producción de un orden residencial metropolitano menos segregado. El ajuste espacial del mercado formal se apoya tanto en la reducción de las áreas residenciales para hogares de bajos ingresos como en su localización periférica, lo que implica mayor hacinamiento y más altos costos de transporte para sus miembros.
PALABRAS CLAVE | mercado inmobiliario, metropolización, localización.
ABSTRACT | The increase in metropolitan residential needs has arisen mainly from changing family relationsbips resulting in an increase in bousebold beadsbips and the ensuing contraction of their average size. Amid the advancement of "desalarization" labor policies in the metropolitan economy, the housing market of new residences in Bogotá has produced an increase in the residential stock that does not cover sufficiently the major challenges presented by urban densification, and by the production of a less segregated metropolitan residential order. The formal market's spatial adjustment is based both on the reduction of residential areas for low-income households, and their peripheral location, which implies an increase in overcrowding and transportation costs for their members.
KEY WORDS | real estate market, metropolization, location.
Introducción
La forma de operación del mercado inmobiliario residencial formal y sus resultados socioespaciales en la producción de cierto orden residencial es una cuestión de trascendencia social; su análisis, sin embargo, ha sido opacado por el énfasis dado al colapso financiero hipotecario en los países centrales y sus secuelas para la crisis económica global. Los vínculos entre la economía monetaria del mercado hipotecario y la economía espacial de la localización residencial se establecen al calor de la valorización y desvalorización de vecindarios en aquellas metrópolis que refuerzan sus vínculos con los municipios de su área de influencia inmediata. Tal es el caso de Bogotá en relación con la Sabana de Bogotá.
La forma de operación mencionada guarda relación con el devenir de un Estado corporativista en el que el sistema de intermediación de intereses de grupos no competitivos se opone a las aspiraciones pluralistas de un modelo democrático (Schmitter, 1974, pp. 93-94). Los presidentes de los gremios privados agencian querellas contra el Estado y la regulación urbanística, y luego se posicionan como ministros del ramo. El Poder Ejecutivo promueve marcos institucionales como el que comenzó a operar desde 1991 con la elevación a rango constitucional de los principios del ordenamiento territorial, continuó en 1997 con la expedición de la Ley 388 que los desarrolló, y avanza en la actualidad con la adopción y/o revisión de los planes de ordenamiento territorial, fase última en la que se torna más notoria que antes la incidencia de los gremios inmobfliarios en las reglamentaciones nacionales y locales.
La cuestión residencial metropolitana alcanza contornos sociales y políticos de mayor alcance que las metas tipologías de ocupación. La residencia es empleada por las familias de los segmentos de ingresos muy elevados como símbolo de su prestigio. Lc ostentcción se torna así un vehículo para transmitir al resto de la sociedad una supuesta superioridad cultural, lo que comporta la apropiación de ciertos lugares del medio metropolitano por familias interesadas en la producción de barreras a la entrada de otras familias de ingresos inferiores. Qué tipo de activo residencial producir, en qué lugar de la estructura residencial metropolitana hacerlo y para quién hacerlo es la ecuación a la que se enfrentan los agentes inmobiliarios y, al resolverla, se encaminan a producir un nuevo orden residencial o a ratificar el existente. El resultado es la segmentación del mercado inmobiliario residencial, esto es, la edificación de vecindarios arreglados para alojar familias relativamente homogéneas, pero bastante diferenciadas de las que residen en otros vecindarios. La impronta de tal opción es una metrópoli segregada con un bajo patrón de sociabilidad y la emergencia de incentivos para la relocalización residencial en la búsqueda de externalidades de vecindad (Abramo, 2011b, p. 182).
Las reacciones en cadena originan la desvalorización virtual de ciertos vecindarios, fenómeno que señala el inicio del colapso de convenciones metropolitanas débiles y anuncia la crisis. Esta última es apalancada, además, por el inadecuado funcionamiento de los eslabonamientos anteriores y posteriores. Tal visión pesi mista de la forma de operación del mercado inmobiliario residencial implica la regulación y políticas urbanas como mecanismos alternativos de coordinación de las elecciones individuales de localización, diferentes a la "mano invisible descontrolada" (Fujita, Krugman & Venables, 2000, p. 31), que conducirá el sistema a reiterados colapsos.
Liberalización, mercado y sistema de precios
La libre operación de los mercados inmobiliarios residenciales se soporta en sofisticados modelos cuya síntesis (Fujita, 1989) proclama la consecución de los mejores logros sociales a partir de la conciliación, nada fácil, entre la libertad de elección de localización residencial y la realización de un orden residencial estable y eficiente, en un marco de equilibrio general (cfr. Abramo, 2011a). En ese tipo de modelos, la segregación residencial es tanto resultado como punto de partida, en la medida en que es el ingreso familiar el que permite realizar las mejores ofertas por las localizaciones que ofrece el mercado inmobiliario residencial. Pero tal segregación no puede considerarse como un gran logro social y, de hecho, justifica la regulación en búsqueda de mejores resultados socioespaciales.
La idea de la libre operación del mercado inmobiliario y sus logros a través de las operaciones de coordinación de una "mano invisible" metropolitana se ha desarrollado a la par de la de un Estado mínimo, que se limita a garantizar los derechos de propiedad como fin que encarna el bien común, concepciones arraigadas en el pensamiento y en el discurso de aquellos reformadores contemporáneos que creen que la economía de hoy es tan simple como la de 1776. La del presente ha alcanzado un enorme grado de complejidad, producto de la existencia de grandes capitales en busca de valorización, de la maduración del proceso de urbanización de la población y de cotidianas innovaciones lanzadas al mercado, todo lo cual requiere de un Estado solvente que esté en capacidad de controlar y regular a unos pocos para ampliar la libertad de las mayorías. El propósito de elevar la competitividad del aparato productivo se formuló como el segundo fin de un nuevo orden económico basado en la reducción de los costos de las firmas que operan en mercados oligopólicos, siendo la desalarización de la economía el costo social en que se ha incurrido para alcanzar tal propósito.
La persistencia y fortalecimiento de las barreras a la entrada de los mercados oligopólicos ha triunfado en la disputa teórica entablada con la hipótesis de que las elevadas ganancias sectoriales son incentivo suficiente para promover la competencia. Las guerras de precios y los acuerdos colusorios se imponen en el sistema de precios que, como en el caso de los inmobiliarios, no son ni de equilibrio ni de competencia. El optimismo diferido al largo plazo, en el que se supone que las barreras a la competencia cederán a su impulso en un ambiente desregulado, es exagerado y la intervención en busca de mejores logros económicos y sociales no da espera, pues --como en el estudio que nos ocupa-- la incidencia de las reformas liberalizadoras de la economía en el orden residencial metropolitano ha sido segregadora.
Iniciadas en 1990 con la Reforma Laboral que impuso la flexibilización del contrato de trabajo, ese conjunto de reformas liberalizadoras mencionadas modificó el curso de la moneda, creando desajustes irreparables a la demanda interna de las economías metropolitanas. Además, la flexibilización del contrato laboral deterioró la calidad del trabajo, ocasionando un incremento abrupto en los movimientos cotidianos de los residentes en las metrópolis. Como consecuencia, se elevaron la congestión vehicular y las emisiones metropolitanas de C[O.sub.2] y, con ello, se contrajo la productividad laboral en el núcleo metropolitano, debido al incremento en el tiempo medio de viaje entre el lugar de residencia, el sitio de trabajo y los demás destinos cotidianos.
Con la escasa transparencia de la tasa de interés en un ambiente de evidente opacidad del sistema financiero hipotecario, operó una reforma unilateral al contrato de hipoteca, que desató una insólita despatrimonialización de un número considerable de familias. La desconfianza en la estabilidad de las reglas pactadas en los contratos laborales y de hipotecas ha ocasionado la contracción de la recurrencia de agentes al mercado. La audacia del capital inmobiliario para enfrentar esos entrabes a su valorización ha cristalizado en la consolidación de las fiducias como nueva forma de organización de la producción, la financiación y la circulación de los activos residenciales, mecanismo restricto a las familias solventes con capacidad de ahorro. Corolario de lo anterior --y sus manifestaciones más duraderas-- son la consolidación de una metrópoli de inquilinos como alternativa al estrangulamiento gradual del mercado inmobiliario residencial, y la profundización de la segregación socioespacial.
Por lo...
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